[摘要] 进一步严格执行差别化住房信贷政策。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。从严执行住房限购政策。调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年。
继“京七条”、“深八条”之后，昨天，“沪七条”正式出炉。政策在二套房首付、限购等方面均有所“加码”。
■政策
“限购”措施进一步从严
昨日上海市住房保障和房屋管理局官网发布《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》，主要内容如下：
进一步严格执行差别化住房信贷政策。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。
从严执行住房限购政策。调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。
严格执行差别化住房税收政策。做好房地产开发企业土地增值税预征和清算管理以及存量房交易税收管理，强化部门间信息共享机制建设，堵塞税收漏洞。继续稳步推进个人住房房产税试点工作。
落实各区县房价调控目标责任制。各区县、各有关部门要按照今年初本市明确的房价调控目标积极采取措施，严格商品住房预销售管理，加强市场监管，查处捂盘惜售、哄抬房价及违反限购政策等扰乱市场秩序的违规行为。切实承担稳定房价、稳定市场的责任，确保年度目标任务完成。
增加住房用地供应。2013年本市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷。优化结构，进一步加大中小套型住房用地供应，加强土地市场跟踪分析和交易预警管理，确保土地市场交易平稳。
此外，政策还就努力扩大住房保障受益面和加强房地产市场监管提出了要求。
上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生昨日表示，将进一步按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，不断完善房地产市场体系和住房保障体系，有效抑制房地产市场价格过快上涨。
■解读
社保年限新规杀伤力大
业内分析认为，“沪七条”中，对上海楼市影响的是从严执行住房限购政策，即非沪籍居民家庭购房，需提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上的税收或社保费证明。
克尔瑞上海机构研究总监薛建雄指出，该政策会直接导致一大部分购买力被限制，影响非常之大。“目前，上海楼市交1年社保的外地人买房比率可占20%以上，尤其是在嘉定等刚需区域，之前社保交1年后可买，现在变成2年，这部分人就直接不能买了。”
德佑地产研究部也认为，这项政策对上海短期内楼市走向将产生较大影响。从德佑成交客户来看，四成左右购房者都是外地人，一旦限购，短期内将会影响该部分人士房地产交易过户，从而将会直接影响到成交量。因此，政策执行之后，上海住宅成交量必然会有所回落。
值得一提的是，市住房保障和房屋管理局还专门发布了《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》，规定“通知自发布之日起施行，购买住房的时间以购房合同网上备案日期为准”。在商报记者看来，如这一通知确实严格执行，那么，在社保未满2年的外地购房者中，如刚刚下定、尚未来得及签订正式购房合同及已签订合同但尚未网上备案，恐将立即受限。
商报记者曾采访过一个案例，在当初限购政策尚未出台之时，一位购房者下定金购买了一套住房，但到正式签订购房合同时，却遇限购政策刚刚出台。当一年多时间过去后，这一购房者开始办理产证时，房地产交易中心却不予受理，理由是这套房源是在限购政策出台之后才上网备案的。在商报记者看来，这次“沪七条”出台之后，已购房但合同尚未备案的社保未满2年外地购房者，恐将面临同样的问题。
提二套房首付或致“误伤”
据21世纪不动产上海区域市场研究部抽样统计显示，在2013年10月二手房成交中申请二套房贷款的购房者比例约为20%-30%之间；首套房贷款仍是主流，占比多达七成。同时在上述二套房购房贷款者中贷足四成可贷额度的比例多达九成。
21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，此次首付额比例上浮后，等同于直接将置换购房门槛提升了。以一套300万元的住宅为例，其二套房原首付额约为180万元，调整后要支付210万元，提升近30万元，首付提升幅度达17%。
一般而言，对于经济实力相对雄厚的二套房改善型置业者，此次额外增加的一成首付对其影响未必明显。不过该政策在目前实施“认房又认贷”的背景下，仍具有“一刀切”的意义，一部分置换资金相对有限的刚性改善群体无疑将被政策“误伤”。
汉宇地产市场研究部分析师朱春峰进一步指出，此次“沪七条”，在房贷方面，只是将二套住房首付比例提升至七成，在房贷利率方面并没有提及，依旧延续了原来的1.1倍的基本利率。“对于首付比例和房贷利率两者相比而言，后者的杀伤力自然更大。换句话说，政府还是在钱袋闸口处‘留了一手’。”
[楼市影响]
政策短期有效
房价下跌可能性不大
除了限购和提高二套房首付比例以外，“沪七条”中的其他政策其实并无新意，更多的是对以往政策的重申。业内人士认为，“沪七条”在短期内或许会使得上海楼市的成交出现一定下滑，但从长期看来，促使房价下跌的可能性不大。
信义房屋分析师谢一枝认为，“沪七条”出台，旨在通过各项措施，抑制房价上涨，此类做法类似“开源节流”的方式，一方面通过加大土地供应量来平缓房价的过快上涨。另一方面，无论是提高商业贷款首付比例，还是提高外地人购房门槛，都是借助行政手段来加以实施。此次“沪七条”出台后，可能会致使部分欲购房人群出现观望心态，但是行政手段是否能达到抑制房价的效果，是值得探讨和加以观察的。谢一枝认为，商业贷款从60%调整至70%，以及外地购房人群缴纳税收年限从1年提升至2年，短期内可能对部分人群显出成效，但从长期来看，力度是否足够，目前尚不可下定论。“从2011年限购政策至今来看，2年多来，仍然出现‘金九银十’的旺盛成交量，刚性需求的强烈度以及购房人群对于政策的适应能力均出现显性上升。长期来看，只有真正加大土地供应量以及加强保障房建设，才能真正起到抑制房价的作用。”
克尔瑞上海机构研究总监薛建雄指出，“‘沪七条’只能起到短期降温效果，不会导致房价趋势情况的改变。现在到明年春节，交易量估计会逐步下滑，房价也会滞涨。春节后，也就是3月份开始，刚需楼盘会促销，从而将重新启动市场。4、5月份后，房价就会重新上涨了。”
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，总体上看，“沪七条”系限购限贷政策的延伸，在其原始政策效力已被楼市吃透的情况下，进行力度上的小幅加码，因而对上海楼市的影响不会太大。此外，由于“沪七条”创新性略显不足，新的上海版“长效机制”仍有待三中全会后再作亮相。
null
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
