[摘要] 多年来的房地产调控的主基调就是抑制需求，无论是限购、限贷、利率上浮以及各种房地产税，目的都是为了抑制购房需求。经济学法则是供给不变需求下降，价格就会降下来。寄希望于通过打压需求端来降房价，这就是过去十多年房地产调控的逻辑。
房地产调控需要新思路
（来源：大众日报）一方面,限购等的调控效应在递减,另一方面,宏观经济形势依然严峻,面临如此复杂局面,必须有新的房地产调控思路来应对。一直以来,房地产调控政策存在的一个根本问题,就是难以改变人们对未来房价继续上涨的预期。
近来和房价有关的消息比较多。实时的是,7月份70个大中城市房价总体仍然上涨,而北上广深4个一线城市的涨幅均超过16%,继续领涨。其中,一个房价同比下跌的是温州,而温州也因其为楼市限购政策“松绑”近来备受关注——虽然,此次微调只是从原来地方更为严格的“限购令”回归国务院的规定标准而已。还有,随着一批房地产上市公司密集推出再融资预案,已经冻结了3年有余的房地产企业直接融资也有了开闸迹象。
众所周知,购房准入限制和融资限制是近年来房地产调控政策的两大杀手锏,政策在这两个方面的松动,显露出房地产调控思路有所调整,当然,人们更愿意这样理解,这是经济手段取代行政干预的信号。出现这样的调整信号,并不意外。自2009年12月以来,房地产调控经历了多次升级,尤其是限购、限贷又限价的调控措施可谓严厉之极,回头来看,这些措施虽在出台之时能对房价起到一定震慑作用,但总体上调控效果并不理想,房价越调越涨是不争的事实。而且,随着调控的进行,不同区域、不同省市楼市冷热不均现象开始呈现。
一部分面临着严格调控的大城市房价、住宅成交量持续上涨,而一些二三四线城市则是房价下跌、销量停滞。同时,楼市、土地市场的长期低迷,凸显甚至放大了地方政府对土地财政的依赖,有些地方债务链条有断裂的危险。温州限购政策的松绑就是在该城市房价连续22个月同比下降的情况下发生的。一方面,限购等的调控效应在递减,另一方面,宏观经济形势依然严峻,面临如此复杂局面,必须有新的房地产调控思路来应对。
一直以来,房地产调控政策存在的一个根本问题,就是难以改变人们对未来房价继续上涨的预期。宏观调控将近十年,房地产政策文件出过43个,“国八条”、“国六条”一直到“国五条”,不管是2009年前还是2009年后,共同的特点就是打压需求。可无论是改善性需求还是投资需求,都不会因为打压不再存在。也因此房价上涨的动能并未削弱,而是一直在蓄积。
所以,在“限”的同时,若不能有效扩大供给、疏通需求管道进而有效控制需求预期,调控的效果不但有限,还终将成为房价进一步上行的推手。另外,房地产市场是区域性最强的市场。中国这样一个大国,各个城市的房地产市场更是千差万别,一线城市房价有上涨的压力,二三线城市存量供过于求也是事实,“一刀切”压所有城市的房价,既不切实际,也不利于经济平稳健康发展。
所以,以“限”为主的行政化调控措施,虽在一定时期有其存在的合理性和必然性,但从政策或制度走向来看,必须逐步被更为长久有效的“经济手段”和“市场手段”取代。从眼下来看,一方面,必须遵从市场供求规律,让“增加供给”成为与“抑制需求”同等重要的调控手段。
当前,针对重点城市供求关系紧张的局面,加大土地供应力度和再融资渠道的渐进式放开,以及加快完善土地流转和棚户区改造,都是有助于增加市场供给的举措。另一方面,由于房地产市场区域性很强,未来的调控措施必须因地制宜,和“一刀切”说再见。温州松绑限购令并未被叫停已开了这样的先例,温州虽有其特殊性,但松绑限购的绝不会只此一家,同样可以肯定的是,在找到更好的调控替代办法之前,大多数一二线城市仍难以“松绑”。上海已经重申继续严格执行限购政策,北京则在酝酿推出自住型商品住房政策,以平抑房价。
除了抓紧完善房地产市场调控政策,建立房地产健康发展的机制关键还得靠改革。金融方面,通过拓宽投资渠道,让压在房地产的投资资金有更多更好的选择；推进土地制度改革,降低地价,也促使地方政府摆脱对土地财政的过度依赖；逐步建立房产税、交易税等房地产的税收体系,促进房地产市场的流通和房地产的去投资化。要尽早在房产税试点扩容、个人住房信息系统联网、健全不动产统一登记制度三大基础性工作上实现突破,为房地产调控的长效机制奠定基础。
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