[摘要] 7月12日，南昌市房地产交易市场人头攒动。然而，交易的背后，却鲜有人关注到，在房产交易过程中，至关重要的土地证并未纳入过户必备材料之中。
7月12日，南昌市房地产交易市场人头攒动。然而，交易的背后，却鲜有人关注到，在房产交易过程中，至关重要的土地证并未纳入过户必备材料之中。
今年6月，南昌市民易女士通过中介买房时，发现其所购的二手房没有土地使用证（以下简称土地证）。于是，她以该房屋产权存在瑕疵为由，要求解除合同。岂料，中介方非但不同意，还下发“催告单”要求其限期过户付款。
买方讨要说法的同时，卖方和中介方也据理力争。这场购房合同纠纷的背后折射出的是，土地权属登记和房屋权属登记相对分散的现实，并最终引发“是否应该将土地证列为交易过户的必备条件”的法律争议。
在南昌房产交易市场，土地证并非房屋交易所需材料
房屋无土地证解除合同引纠纷
一个月过去了，南昌市民易女士一直不思饮食、夜不能寐。易女士告诉记者，6月8日，由于她的大意，或将自己3万元血汗钱“拱手送人”。
易女士回忆称，当天上午，她看中了南昌中环地产顾问有限公司（下称中环地产）挂售的一套“自由都(小区网论坛)”楼盘的房子，价值76万元。随即，她便与对方签订了存量房买卖居间合同，并支付了3万元定金。事后，易女士通过查证才得知，这套住房虽办了房产证，但未在国土部门办理土地证。
据此，易女士以中环地产介绍的房屋无土地证，房屋产权存在瑕疵为由，拒绝履行买卖合同的付款义务，并提出返还3万元定金的要求。对此，中介方声称需与卖方商量，进而迟迟未拿出处理意见。
焦急等待中，让易女士意想不到的是，7月6日，等来的却是一份中介方的“催告函”。函件写道：“合同签订后，您（易女士）迟迟不履行合同，公司多次电话催促，现在卖方通知您接函后两个工作日内办理过户手续。，卖方将按合同条款视为违约、解除合同，另行处置房产……”
“明明是卖方隐瞒房屋真实情况，中介方审查不力，为何让我来‘买单’？”易女士向新法制报求助。
二手房交易“忽视”土地证
7月8日上午，记者来到位于中山路(小区网论坛)商会大厦五楼的中环地产总部采访。得知记者来意后，该公司总经理助理李国平告诉记者，按照南昌市有关规定，即使是没有土地证的房子，同样允许进行房产交易。也就是说，只要有房产证等必备材料，即可进行房屋交易，有无土地证并不影响合同履行。因此，中介方也就没有任何告知及审查的义务。
“事实上，我们一直在极力维护易女士，不然3万元定金早就被卖方拿走了。”李国平称，其间，卖方多次要求将代管的3万元定金作为违约金拿走，但均被公司拒绝。究其原因，公司也认为，易女士的说法有一定道理。但现在，即便要解除合同，也要当事三方共同协商。“不可否认的是，从目前的交易状况来看，这（没有土地证）难以成为解除合同的充分条件。”李国平又说，如果卖方不妥协，易女士只能走法律途径。
采访中，李国平一再强调，南昌所有的房产交易均不需要土地证。
为此，记者先后咨询了满堂红房产等5家房产中介，答复如出一辙：“只要提交房产证及其过户必备资料即可，其中不包含土地证”。
随后，记者来到南昌市房地产交易市场。在交易大厅，一位工作人员给记者递上了一份房屋产权交易流程指南。在交易所需材料一栏中，明确房产交易所需材料为：身份证、婚姻状况证明、房产证、产籍档案开放单，而土地证并未名列其中。
就买房时是否注意房子有无土地证的问题，记者随机采访了8位正在办理二手房过户的人。“土地证与过户有什么关系？有房产证就可以吧！”一位市民说。令记者意外的是，受访的上述人士对土地证的作用均一无所知。
对于这一点，易女士也坦言，若不是不久前一套旧房因拥有土地证而得到了拆迁补偿，她也难以深刻理解土地证的重要性——今年年初，她有一套房子被拆迁，由于该房屋“两证”齐全，参照了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的标准进行补偿，而一些无土地证但具有房产证的房屋，依据的是农房标准进行评估补偿。两者之间的拆迁补偿数额相比，后者明显少了许多。
据记者了解，按照南昌市的有关规定，对房屋进行拆迁评估时，土地证是一项重要指标及因素。
“目前，大家（中介)都这么操作，除非客户提出了要求，中介才会去审查土地证。”一位中介工作人员坦言。至于这样操作是否会在今后引起纠纷，他们没考虑那么多。
房管部门与国土部门未衔接
上海财经大学法学院民商法学专家李宇认为，在民法理论中，通常将建筑物与其占用的土地视为一个物，土地为主物，建筑物为从物。“没有土地证，居住的房子就等于是‘空中楼阁’。”李宇做了一个形象的比喻。
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