[摘要] 1日，国务院公布房地产调控“国五条”实施细则。此次细则主要集中在二套房贷首付和利率提高、限购升级、二手房个税从严征收20%等方面。
1日，国务院公布房地产调控“国五条”实施细则。此次细则主要集中在二套房贷首付和利率提高、限购升级、二手房个税从严征收20%等方面。
昨日，记者从南昌市政府部门获悉，“国五条”细则中提到的政策，不少在南昌已经实施。部分现行政策随着细则的出台，将会升级。南昌调控细则以及年度房价控制目标预计将在本月底前公布。
昨日，南昌房产交易大厅内有些冷清。
【年度房价控制目标】或控在涨幅不超10%
目前，国务院细则：“进一步完善现行住房限购措施”。南昌市房管局相关人员向记者表示，南昌限购令已经覆盖到了南昌主城区，新房和二手房都在限购范围内。目前，政府部门还没有考虑把新建、南昌、安义、进贤4县也纳入限购范围。
此次细则中，还要求“各直辖市、计划单列市和省会城市，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”
早在2011年3月底，南昌市曾公布房价控制目标：新房全年涨幅低于全市居民人均可支配收入的增长水平（两者取较低的水平）。当年年度房价控制目标为10%。从2011年和2012年市场情况看，连续两年，南昌房价涨幅都低于居民人均可支配收入的增长水平。
南昌市房管部门相关人士向记者透露，今年，根据国务院细则要求，南昌市将会在本月内再次公布房价控制目标。参考年度居民收入涨幅12%，房价控制目标肯定会低于12%。同时也会把2011年公布的房价控制目标作为一个参考依据，预计今年房价控价目标基本会维持在涨幅不超过10%的水平。
对于政府部门即将公布房价控制目标的举动，业内人士认为，从2011年的市场反应不难看出，公布房价控价目标其实际影响楼市的作用非常有限，只不过是释放出一个信号，政府对房价的过快上涨要负起责任来。
【二手房交易税费】增加额度不会大幅提高
另外，新“国五条”细则中提到“二手房未满五年按转让所得20%征个税”，此政策被喻为楼市调控十年来最犀利政策，引发市场热议。
对售房差额征收20%个人所得税政策，财政部、国家税务总局、建设部在1999年即出台通知予以明确，此次属于政策强调，在严格税收上予以加码。
在南昌，实际操作中，这项税费征收标准，也被进行了变通。中环地产营销总监李国平称，由于实际操作中难以核验购房原值，也就无法计算差额，政府部门便确定了对交易未满五年的住宅，按照成交价的1%征收个人所得税。
此次政策调整，理论而言，以南昌某人转让购房未满5年的住宅为例，2009年以新房购进价格为60万元住宅，如今以100万元售出，增值40万元。那么按现行的个税计算方式，为100万元×1%=1万元；而“国五条”征收所得20%：40万元×20%=8万元。可见，个税增加了7万元，有明显大幅提高。
而在实际操作中，目前南昌二手房交易一般按照评估价来征税，相当于实际成交价的七折左右，也就是按照70万元来计税。这套房的报税增值部分可能就只有10万元，那么按“国五条”个税征收所得20%：10万元×20%=2万元，仅增加1万元的个税。
就此，李国平认为，税费增加的额度，并不会向外界所传的那么厉害。
【二手房市场】短期内将受重创
虽然落地细则还未出来，南昌一些二手房卖家已提前坐不住了。在中环地产，急着达成卖房意愿的市民万先生称，一早看到消息二手房个税要按差额的20%征税，自己算了下要增加不少费用。便急着约了买家来商谈，快点完成交易，把交易税缴了。
省社科院经济研究所所长麻智辉认为，5年内二手房交易按差额的20%征收个税，增加了二手房交易成本，短期内的“快进快出”基本无利可图了。这样对于抑制短期非自主需求的投机性购房者有较为明显的效果。
一般而言弱市加税助跌，强市加税助涨。不少房产中介人员认为，20%个人所得税负担可能被转嫁给买房人，误伤刚需，直接造成二手房价大幅上涨；也可能造成二手房业主因获利空间大幅收窄而惜售，使市场供应量减少，间接推升二手房价。
2月份受南昌二手房按评估价征税影响，南昌二手房交易量已急速下滑。麻智辉认为，这次的新政若得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿会受到明显的影响，无疑将给南昌二手房交易“雪上加霜”，预计接下来的几个月，南昌二手房交易量还将处于“冰点”状态。有价格优势的二手房一旦随着税费增加价格优势不在，又间接将购房人推向了一手房市场，在一定程度又将导致新房市场出现“供不应求”的局面，促使新房价格上涨。
【二套房信贷调整】购房先期支付会增加
不过，正在考虑换房的老王，在看到实施细则后，还是有很大的担忧，细则要求“对房价上涨过快的城市，可以提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率等。”
的确，一旦二套房贷款首付比例和贷款利率提高，那么受影响的肯定是改善型需求购房者。据南昌一家商业银行工作人员计算，假设购房者购买1套100万元的房源，以当前二套房执行标准，其首付需达6成比例，即60万元，贷款40万元。以20年限采用等额本息还款方式的商业贷款为例，按当前二套房贷款利率上浮1.1倍计算，月供为3218元，总计利息为37.22万元。
假设南昌执行提高二套房贷款首付比例至7成及上浮贷款利率1.3倍，则购房者在购买同样房屋时，首付需支付70万元，较此前多付10万元，贷款30万元。而一笔30万元总额、20年限、采用等额本息还款方式的商业贷款，按二套房贷款利率上浮1.3倍计算，其月供约为2669元，总计利息为34.04万元。
由上可见，一旦提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率至7成和1.3倍，对于申请二套房的购房者而言，其先期支付成本大幅增加，远期支付的利息总额则相对减少较少。
文/图记者刘媛
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