[摘要] 一年来南昌房地产调控确有成果，年初南昌商品房成交均价出现下滑，1月份南昌市推盘成交均价为5457元/㎡，环比下降2553元/㎡，下降了31.87%。从5月份开始，随着调控震慑效果减弱，南昌房价开始逐月上涨，并在8月份出现顶点，直到11月，南昌房价才出现涨停。
12月16日，中央经济工作会议中提出，要坚持房地产调控政策不动摇。此时，距离去年工作会议提出的“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”已过去1年。
记者在整理中发现，一年来南昌房地产调控确有成果，年初南昌商品房成交均价出现下滑，1月份南昌市推盘成交均价为5457元/㎡，环比下降2553元/㎡，下降了31.87%。
业内人士认为，南昌房价上涨具有阶梯性特点，如果房价持续上涨，将带来购房者新一轮恐慌性购房，若无更严厉的调控新政，房价反弹的势头将进一步扩大。
2012年南昌房价阶梯上涨
2011年度中央经济工作会议对于2012年房地产调控的核心表述是“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。
从2009年底至今的两年多时间里，国家针对住宅市场相继启动了四轮调控，相比“史上最严厉调控”的2011年，2012年的楼市调控显得温和，2012年的房地产调控分为三个阶段，房价在一次次的喊话中震荡微涨。
伴随着11月南昌房价与楼市成交数据的发布，2012年南昌楼市已走入尾声。回望2012年的南昌楼市，成交量先抑后扬、房价逐步回暖成为主要特征。
2011年的限购、限贷的调控底线，南昌楼市一季度(1~3月)成交量处于低位徘徊，开发商的以价换量的策略持续进行，房价也基本筑底；进入二季度(4~6月)，受经济稳定发展的影响，就政策来看，财政政策由紧缩开始走向松缓，南昌房价开始上涨，三季度(7~9月)，南昌房价依然保持上涨势态，并在8月份出现顶点；直到四季度(10~12月)的11月份，南昌房价才出现涨停，此时南昌房价已由1月份的5457元/㎡到10月份的8115.96/㎡。
1到4月：调控力度年初显著
从调控力度来看，调控成果主要在年初显现——受整个楼市调控政策影响，今年南昌楼市前4个月出现两跌、两平的现象，4月份新建商品住宅价格甚至出现了环比0.7%的大幅下跌。
据同致地产市场研究显示，受调控影响，2012年1月南昌市推盘成交均价为5457元/㎡，环比下降2553元/㎡，下降了31.87%，而与去年同期相比也有1409元/㎡的减少，下降了20.52%。1月份所有推盘楼盘中，以4501~5500元/㎡价格区间为主，刚需楼盘当道。
到2月份，南昌房价持续走低，本月推盘成交均价为5262元/㎡，环比下降了185元/㎡，跌幅为3.39%，与去年同期相比也有50元/㎡的减少，处于低位徘徊的阶段。
随着存准率下调、首贷放松、普通住宅价格标准提高等利好刺激下，南昌楼市3月份整体销售率环上月提高了22.9个百分点，为半年内，供应排名的价格区间由2月的5501～6500元/㎡过渡到了3月的6501～8000元/㎡，促使3月推盘成交均价环比上涨1765元/㎡，达到7027元/㎡。
4月南昌住房公积金贷款额度上限在悄然提高，楼市结构发生变化，南昌4月整体成交均价为6469.96元/㎡，同比、环比下降673.1元/㎡、557.52元/㎡，下跌了9.42%和7.93%。
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经过前4个月的调控，楼市并没有出台新的调控政策，调控效果似乎越来越弱，南昌房价开始出现反弹。
进入5月，南昌新推续推价格较上月有所提高，成交均价为6648元/㎡，环比上月上涨了178元/㎡，涨幅为2.68%，少部分区域价格有小幅度的看涨，此后，南昌房价开始逐月上涨。
在稳增长的背景下，央行6月8日宣布了三年来的首次降息。就在降息的前一天，市场上又传出央行要求首贷给予7折的特急文件。一时间，市场上充斥着各种调控放松的消息。六月的楼市延续着五月的红火销售继续稳步前进，新推续推价格在5月小幅提高后再次上扬，成交均价为7271元/㎡，环比623元/㎡，涨幅达9.37%。同比去年六月成交均价下跌598元/㎡，降幅7.61%，在成交量迅速攀升的情况下，开发商逐渐减少或撤销优惠，小幅提价。
7~8月的炎热气候甚至没有影响到楼市成交量的回升。在种种因素的影响下，南昌7月推盘折后均价为6951.41元/㎡，环比下跌319.91元/㎡，下跌了4.4%。然而事实上7月份全市多个板块房价出现上涨，昌北板块的某一楼盘价格从 4月底的4900元/㎡上涨到7月中旬的6300元/㎡，涨幅惊人。
8月南昌折前均价连续回落，环比减少259元/㎡，但成交均价依然维持高位，维持在6926元/㎡，与上月基本持平。由于8月推盘项目主要来源于中低价位项目和边缘板块项目，但绝大多数项目提价出售，造成销售均价持续走高，环比涨幅达0.5%，成为今年南昌房价上涨的一个顶点。
经过长期的调控，政策底部、楼市底部早已形成，同时开发商们资金得到了极大的缓解甚至较为充裕，自然纷纷加码土地储备。有了此前数月良好的成交量，各项目涨价也有了充足的底气。在这种背景下，9月份南昌开盘楼盘折后均价环比上涨183.06元/㎡，达到 7108.66元/㎡，近三个月首次站上7000元/㎡水平线上。大多数项目实际售价要高于去年同期，南昌房价又达到了一个高峰。
到10月份，楼盘售价的上涨和以别墅为代表的高端物业供求良好极大的改变了成交结构，价格在8001元/㎡以上房源供应面积占总量的45.12%，环比提高24.76个百分点，十大板块折后均价都在6000元/㎡以上。成交结构的改变使得房价快速飙升，10月南昌市场成交均价达到8115.96元/㎡，年内首次突破8000元/㎡大关，同比、环比分别上涨1333.51元 /㎡、1007.3元/㎡，涨幅达19.66%、14.17%。
11月到12月底：房价涨停趋向平稳
十八大结束后，住建部重申房价趋稳，楼市调控政策没打算放松，房地产市场仍然坚持原有的调控政策，但是不会推出新的政策。在经过了连续6个月的上涨之后，南昌房价终于在11月停止上涨，新建商品住宅价格环比和上个月持平，同比也和上个月持平。
11月份南昌折后均价环比下降956元/㎡，折后均价下跌到7160元/㎡。实际上各楼盘售价并未松动，各片区价格保持稳中有升的局面，92.78%的折扣系数与上月基本持平。
12月份南昌房价总体走向平稳，虽然住建部、统计局、国土部等部门一再表态坚决不放松房地产调控，然而始终未见有新的、更严厉的房地产调控政策出台。而对于房地产税(扩大房产税试点、对存量房屋征税、二手房交易税费的提高)、个人住房信息系统建设、保障房建设、小产权房清理等政策，未见出台。由于各地调控政策普遍将于年底到期，从目前到明年3月份实际处于政策“空档期”，而近日又传来住建部将针对房地产市场走势展开调研的消息，明年楼市走势看涨的预期越来越强。
近期，南昌市物价局公布了南昌楼盘参考价格。其中，市中心房价普遍都在1.5万元/㎡左右。而红谷滩房价均价突破1万元/㎡，1.8万元/㎡。
此次南昌市物价局发布的楼盘参考指导价显示，南昌市区单价 5000元/㎡以下新房房源已经绝迹，位于市中心楼盘均价普遍突破1万元/㎡，而位于京东的楼盘均价则相对较低，普遍在7000~8000元/㎡之间。另外，青山湖周边楼盘均价也已经突破万元大关，位于赣江之滨临滕王阁附近的一家楼盘住宅价格最贵，达到1.6万元/㎡。红谷滩新区的新房均价已经突破1万元/㎡，达到1.8万/㎡。
两三年前，南昌县象湖新城的房价一直在2500元/㎡左右徘徊，但是，根据此次南昌市物价局公布的参考价，象湖新城的房价已经翻番，平均价格突破 5000元/㎡，甚至有楼盘价格突破6000元/㎡。另外，刚刚起步的朝阳洲板块房价凶猛，普遍价格都在8000元/㎡左右。
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