[摘要] 10月12日上午，杨浦区平凉街道22、23街坊地块被上海盛垣房地产开发有限公司以接近底价的32.59亿元摘得。此后，相关媒体爆料称，此次拿地的盛垣公司为央企保利置业旗下的子公司。换而言之，这已经是保利地产一周内在上海拍得的第三幅地块。
10月12日上午，杨浦区平凉街道22、23街坊地块被上海盛垣房地产开发有限公司以接近底价的32.59亿元摘得。此后，相关媒体爆料称，此次拿地的盛垣公司为央企保利置业旗下的子公司。换而言之，这已经是保利地产一周内在上海拍得的第三幅地块。
32.59亿元拿下杨浦地块
上海规土局网站显示，杨浦区平凉街道22、23街坊地块，东至通北路，南至霍山路，西至荆州路，北至长阳路，出让面积66762.5平方米，22街坊容积率4,23街坊商办容积率3，住宅容积率2，起始总价32.58亿元。其中22街坊地块为商办用地，23街坊地块为商办、居住用地。该地块为杨浦区近年来少有的含住宅性质的地块，也是2010年5月以来推出的面积地块。但需要指出的是，该地块设置的出让门槛极为苛刻，其中提及的该地块要求竞得人实现“功能、税收、注册”三落地及其他配建要求似乎是为其量身定做，也是避免该地块遭遇激烈市场竞争的方法之一。
上周五，这块上海土地市场今年内起拍价的一幅地块进入了现场竞价环节。上海盛垣房地产开发有限公司以高出底价100万元的32.59亿元竞得杨浦区平凉街道22、23街坊地块，溢价率0.03%。
据透露，上述拿地的公司为保利置业旗下的子公司。照此估算，一周内，除了杨浦平凉路街道地块外，保利在上海土地市场还拍下了另外两幅地块，分别为徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块、森兰外高桥南部国际社区A10-1、A10-2、A10-3地块。这三幅地块的总出让金为98.83亿元。
商报记者了解到，杨浦区平凉路街道位于杨浦区东外滩，位于4号、12号地铁线路交汇处，大连地铁站近在咫尺，此外，大连路隧道、杨浦大桥、中环路军工路隧道可以使该地块直通浦东，交通条件极其便利，对于该项目的人口导入、资源的导入起到非常便利的基础条件，加之东外滩上海国际时尚中心的规划，该项目前景应该是有目共睹。
目前杨浦区东外滩板块年内商品住宅成交均价为30000元/平方米左右，这一区域的房价并没有像陆家嘴滨江板块、徐汇滨江板块那么高，因此，从该地块成交溢价情况来看，仅0.03%的溢价也属于正常。
两年后或将再推高房价
回顾节后近一周内上海土地市场，一方面，仅仅一周时间上海土地市场收金115.6亿元，可见节后土地市场“开门红”。但是，这个“开门红”背后是多幅地段位置较好市中心核心地块的推出及其伴随的(全市或区域)总价或单价“地王”对于房地产市场的冲击。
另外一方面，在整个市场“基本面”尚未完全回暖的市场背景下，市中心优质地块基本上只能是少数大型房企的“游戏”，而对于大多数中小房企而言只能望而却步。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致龙头开发企业看好这些地块的推出。这在一定程度上导致优质资源向龙头开发企业不断集中的趋势，市场集中度也会伴随着市场的发展逐渐提高。
此外，市中心中高端市场的活跃性、稀缺性及优质地块的楼板价相对区域内中高端楼盘当前售价来讲的合理性，为今后这些地块建成后的中高端楼盘定价提供了适当的空间。因此，从中长期角度来讲，龙头房企看好未来两年后上海市中高端市场。
“不过，在未来两年之后，这些市中心中高端项目将集中入市，尽管这些中高端品质项目的集中打造将突出这些企业在市场当中的品牌影响力，但是，整个市场均价有可能因此在未来由于这些项目的集中入市而再度推高。”张宏伟认为，原因主要基于两点，一是两年后的房地产市场有可能因为这些结构性成交变化因素而将均价推高，均价推高及高端项目的成交带动整个市场普遍涨价，从而整个市场进入涨价周期；二是房地产市场基本面两年后应该恢复到正常的合理的增长周期，这个周期内这些高端项目的入市会炒热房地产市场，从而影响市场价格价格走势，也会让整个调控政策重新陷入困境。
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三季度上海土地出让金环比增1.7倍
进入三季度，上海推地速度明显加快。统计显示，三季度上海经营性用地成交面积195.17万平方米，占前三季度成交总面积的48%，相当于上半年土地成交面积的总和。成交金额方面，2012年三季度上海经营性用地土地出让金共计217.15亿元，环比增加176.77%。其中住宅用地出让金109.43亿元。
据了解，三季度上海成交的14幅住宅用地，竞得企业大多为品牌房企，其中万科、旭辉、绿城融创联合体分别竞得2幅地块，而招商、世茂、绿地、路劲等则分别竞得1幅地块。
“今年以来，在持续的调控政策影响下，房企购地意愿明显下降，土地市场供求双双萎缩。上半年，由于开发商补充土地储备的热情不高，除万达、绿地有所斩获外，并无其他大型房企在上海土地市场出手拿地，而竞得住宅用地的开发商则多为中小房企。”上海搜房网分析师张万雨表示，由于住宅销售持续数月的回稳，土地市场出现“复苏”迹象，在二季度末开始，品牌房企开始重新进入上海住宅用地市场的迹象有所显现，进入三季度，品牌房企开始频频出手。
另一方面，三季度上海住宅用地除了竞得者为知名房企外，在竞拍之时，也出现了相当长时间以来难得一见的多家房企“争夺战”。统计显示，三季度上海成交的14幅住宅用地中共有238家企业领取竞买申请书，其中11幅地块有超过10家企业关注，6幅地块有超过20家企业关注，受关注度的为招商地产竞得的徐泾镇海天花园西侧地块，共有40家企业领取竞买申请书，最终14家企业进入竞拍环节，并产生了75.06%的高溢价率。
业内人士表示，根据历年的土地供应节奏，一般从第二季度开始土地供应逐渐放量，第三、四季度达到供应高峰。国土部在8月中旬曾经表示，“按照土地供求的季节性规律，2012年下半年土地供应量将会增加，呈稳步增长态势。”
今年下半年政府推地策略改变并加大推地力度，三季度奉贤、松江、金山三区举行土地推介会，合计推地838万平方米。其中松江区推地75幅共计384.78万平方米，金山区推地14幅共计90万平方米，奉贤区推出土地363.77万平方米。
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