[摘要] 一线城市中心地段、教育资源、良好的商业配套条件、周边高端住宅林立，可以为万柳的高地价背书。但实际上，各地房地产交易量普遍反弹，6月十大城市商品住宅成交创17个月新高，一线城市郊区房价开始上涨，开发商在土地市场跃跃欲试。
（来源：每日经济新闻）一线城市中心地段、教育资源、良好的商业配套条件、周边高端住宅林立，可以为万柳的高地价背书。但实际上，各地房地产交易量普遍反弹，6月十大城市商品住宅成交创17个月新高，一线城市郊区房价开始上涨，开发商在土地市场跃跃欲试。2012年初至今，土地成交累计达到5076亿元，同比下降幅度为36%，考虑到今年一季度房地产下降幅度之广，可以反观5、6月房地产反弹之强烈。
中指研究院的数据印证了地价的反弹。据该院新近发布的今年上半年度“中国300城市土地市场交易情报”，6月份300个城市土地平均溢价率为10%，创下今年新高。1~6月，300个城市土地平均溢价率为5%，较去年同期减少13个百分点，其中住宅类用地平均溢价率为4%，较去年同期减少15个百分点。但6月份的住宅类用地溢价率已经达到了10%，仅比去年同期低了1个百分点，300个城市成交楼面均价为877元/平方米，环比上涨17%，同比上涨8%。
房地产成交量上升为开发商解套。今年是房地产信托兑付的高峰期，如果没有成交量反弹，将会出现大面积的信托违约事件，而已经展期或者找到下家接手的信托，逃得了初一逃不了十五，在明后年会进入房地产债务链条崩溃期。
地价上升在房价上升之后，地价上升主要为地方政府债务解套。今年上半年许多地方政府处于收支失衡状态。以浙江省为例，今年1到5月，浙江公共财政预算收入为1654.9亿元，增长4.7%，增幅同比回落23.9个百分点，公共财政预算支出1414亿元，增长13.8%，支出高于收入增速9.1个百分点。入不敷出绝非浙江一地独有，受制于出口下降、原材料价格下降，以及土地收入下降，广东、内蒙古等省区均出现相同现象。而动力煤、有色金属等价格的持续下跌，则加剧了原材料重点省份的财政困难。
一些地方千方百计松动房地产调控以应付眼前之疾，其他动用的手段包括预征税收，发行地方投资信托项目。据好买基金研究中心数据显示，从6月到7月6日，基础设施类信托产品共有51个，数量已 过地产类信托产品，后者在同时间段内仅成立了31只。基础设施类信托是目前政信合作的重点内容，资金流向保障房、路桥建设、城市建设。其势头已经凌驾于其他一切投资之上，基建类信托与房地产信托不同，通常地方政府直接参与，以未来的财税与土地收入作为担保，吸纳大量资金。
无论银行，还是信托，土地都成为宗的债务担保物与质押品，也是中国公众心目中最保险的信用润滑剂。一个信托项目，如果是政府财政与土地作担保，公众就会安心购入，人们绝不会担心有朝一日土地会一钱不值。笔者曾遇到一位女士，买了一款以地方财政与土地担保的信托产品，年化率高达11%，她非常肯定地说，既然政府都出手了，产品安全就有保障。
土地成为宗的金融抵押品，通过土地地方政府原先以平台贷的方式从银行获得贷款，现在还是以土地作为中介，以信托的方式从民间融得资金。一旦地方政府失去了土地，围绕着地方政府主导的所有投资都将成为无本之木，无源之水，中国目前政府投资主导的发展方式也就要重新改写。
土地价格上升，地方债务危机就不会浮出水面，民间就有源源不断的资金填入各种项目。当中国的土地价格远超欧美价格，与当初的日本比肩，当每平方米土地上的产出远远低于土地价格，当各种项目建设放慢步伐，当银行真正下决心紧缩货币，当人们对土地的狂热度下降认真对待土地产出与价格比率，问题就会浮出水面。一句话，什么时候土地价格下降，中国的债务危机就有可能爆发。
（来源：财经日报）各地从土地出让中计提用于农田水利建设的资金，将由中央财政按照20%的比例加以统筹，重点支持粮食主产区、中西部地区和革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区农田水利建设。这一计提新规经国务院批准，财政部、水利部7月10日公布。
“土地出让收入一直以来使用并不严格，管理也比较混乱，通过各项计提以及中央统筹，可以推动土地出让收入的使用更加合理。”中指研究院指数研究总监何田说。
地方拿出45%土地净
财政部去年会同水利部印发了《关于从土地出让中计提农田水利建设资金有关事项的通知》，要求各地从2011年7月1日起，按规定口径从土地出让中计提10%的农田水利建设资金，专项用于农田水利设施建设，重点向粮食主产区倾斜。
不过，土地出让分布和农田水利建设资金需求的结构性矛盾较为突出。2011年东部地区“招拍挂”和协议出让土地实现的土地出让3524亿元，占的68%，中西部地区耕地地区占的80.8%，低产田也面积较大，对农田水利建设的资金需求相对更大。初步统计，2011年从土地出让中计提的用于农田水利建设的资金为270亿元。
近年来，中央政府不断做出对地方土地出让支出的规定。比如从2004年1月1日起，各地计提不低于土地出让平均纯15%的部分用于农业土地开发；2008年1月1日起，地方各级财政部门要从土地出让净中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障；2011年1月1日起，从土地出让中计提10%的教育资金。
以计提的农田水利建设资金统计口径来看，计提的土地出让要在土地出让收入中减去一长串费用，包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、计提农业土地开发资金支出、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出、破产或改制企业职工安置费支出、土地出让业务费、新增建设用地土地有偿使用费等。
上述几大计提项目，意味着地方政府要拿出45%的土地净。
“此前国土资源年鉴里提到，2003~2008年土地出让占土地出让总收入的30%~40%，2011年的土地出让金收入为3.15万亿元，以此推算，土地净应该是大约1万亿元。”何田对《财经日报》记者表示。
土地财政压力
不过，在目前调控态势下，“考虑到土地底价成交比较多，即使率保持不变，土地也在下降，地方政府压力会比较大，尤其是二三线城市。”何田说。
中指研究院发布的1~6月300城市土地出让金排行榜显示，今年上半年土地出让金收入明显降低，300城市土地出让金总额6525.98亿元，较去年同期下降38%。
此前连续蝉联土地出让金的上海，今年上半年共完成了184.20亿元土地出让金总额，同比下降62.77%。北京今年上半年的土地出让金为144.8亿元，同比下降55.7%。
与此同时，今年上半年，300个城市土地平均溢价率为5%，同比下降13个百分点，其中住宅类用地平均溢价率为4%，同比减少15个百分点。
值得注意的是，7月10日，中赫置地以26.3亿元的上限价格、配建16400平方米回购房的条件，拿下北京万柳地块，这一价格折合楼面价约4.42万元/平方米，刷新了北京单价地王的纪录。
7月9日，恒大地产以13.22亿元夺得天河区珠江新城D4-B2商业地块，最终溢价8.3亿元，楼面价为32968元/平方米，成为广州单价地王。
不仅是地王再现江湖，中指研究院的报告显示，300个城市6月份的住宅类用地溢价率已经达到了10%，仅比去年同期低了1个百分点，成为住宅类用地溢价率的单月。
以上海为例，6月共成交20幅经营性用地，其中9幅地块出现溢价，溢价率达435.5%，平均溢价率41.85%，为年内。同时，6月上海经营性用地土地出让金57.15亿元，环比5月增加465.26%。
同策咨询研究中心总监张宏伟对本报记者表示，这些仍是个案行为，因为地方政府推出位置较好的地块导致土地市场看起来比较活跃。但实际上，短期成交量的回暖还不能真正传导到促使开发企业大规模拿地，整体房企的资金面还是表现为相对紧张，整个土地市场出现大幅溢价，地王现象的市场基本面不存在。
“相对于一线城市而言，二三线城市地方财政对土地出让收入的依赖度越来越高，这种依赖会逼迫政府在下半年大规模推地。”张宏伟说。
今年上半年，土地出让金排行榜前十中有四个城市出现了同比上涨，且涨幅较大，分别是重庆(20.6%)、南通(86.1%)、常州(87.98%)、济南(78.11%)，其中重庆以39.42亿元的总额位居榜首。“二三线城市上半年主要是以量取胜，推出地块较多，为保持总量，下半年还将延续这种策略。”何田说。
但一线城市就需要更换策略。根据2012年上海住房供地计划，上海计划供地1000公顷，较去年下跌16.7%。北京市国有建设用地供应计划显示，2012年北京土地计划出让共计5700公顷，同比去年减少了12.3%。何田表示，地方政府需要加强商业用地的开发、出让，一线城市可以推出一些位置较好的地块。
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