[摘要] 在规定“放宽金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍调整为0.8倍”的同时，“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”。
“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。”在6月7日下发的降息和调整利率浮动区间通知中，中国人民银行如是规定。
时隔两年之后，央行重提“7折”房贷，这是不是房地产调控政策变动的信号，房贷调控是否有望由紧变松？
《财经日报》多方采访发现，目前看来，房贷利率七折还仅仅只是个“传说”。
银行“按兵不动”
本报获得的《中国人民银行关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整存贷款利率浮动区间的通知》显示，在规定“放宽金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍调整为0.8倍”的同时，“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”。
而对于央行重申房贷利率七折的政策，一家股份制银行总行内部人士对本报表示，截至目前，该行未有下调房贷利率的动作。对于首套房贷，此前一直实行基准利率的政策，因为该行在个人房贷业务上相对稳健，且没有重点开拓房贷业务的兴趣。
广东一家城商行总行相关人士也对本报表示，该行目前并未对个人房贷利率进行调整，一切遵行“逐笔定价”的原则定价。
与之相反的是，也有银行表态积极。6月8日一早，广东华兴银行就宣布，人民币贷款遵循风险定价原则，逐笔定价，贷款利率浮动区间的下限为中国人民银行公布的贷款基准利率的0.8倍，个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的0.7倍。
而广州的银行业界则猜测，广东华兴银行宣布的房贷利率优惠或需附加相关存款条件。昨日，本报就此咨询广东华兴银行，被告知该行房贷利率是否七折优惠目前还未制定出最终的细则。
而根据本报记者采访的国有商业银行北京的一些分行情况来看，目前对首套房购买者，银行普遍提供8.5折的房贷利率，尚未出现类似七折的房贷利率优惠。
目前包括建行在内的多数银行仍在执行八五折标准，而即便是这个标准也是刚刚放松的。
“七折优惠是个别银行的炒作行为，目前没有这样的规定。最近可能会有所调整，但具体如何调整，现在还不清楚。”一位中行工作人员透露。
不过据国内某家大型开发商销售负责人告诉记者：“房贷打折主要根据个人的资信能力，目前银行发文是八五折，但是也有实际执行七折的情况。”
“今年年初，房贷基本都是不打折的，如果不找熟人，不打折的房贷都要排队等待，直到最近降息以后，才开始能拿到八五折贷款，但是七折的贷款还没听说过。”一位办理房贷过程当中的购房者告诉本报记者。
一家股份制银行广州分行个贷部人士对本报表示，即使央行重申房贷七折优惠政策，银行下调首套房贷利率的可能性也不大。据上述人士表示，目前在广州，仅有光大银行（601818）[2.79-1.06％ 研报]对首套房贷执行八五折优惠利率，而其他银行均执行九折或基准利率。相对于部分大行，股份制银行普遍对扩张房贷业务缺少兴趣。
出现这种现象，可能与银行利润低，挣不到钱有关。
上述广州分行个贷部人士指出，房贷利率打折后本身利润空间就不高，为什么要将资金放在房贷业务上。“我们每个季度都会做一些相应的测算，根据上季度分行的计算，首套房贷利率按七折执行的话，利差再扣除风险拨备，计算出来的绩效为零，也就是说客户经理将不会有奖金拿。按首套房贷利率八五折执行，才有一点创利。”他说。
据测算，此次降息后，五年期以上房贷的基准利率是6.80％，八五折后的水平为5.78％，八折后的水平为5.44％，七五折后的水平为5.1％，七折后是4.76％；而五年期定期存款的利率为5.1％。
由此看来，执行七五折优惠利率，银行的利差已经为零，要真是打个七折就完全是“赔本赚吆喝”。
房贷拐点信号？
2010年初，新一轮房地产调控正式打响。此后，新国十条、国八条等相关调控政策密集出台，房地产进入新一轮调整周期。
此后，房地产调控不断收紧，尽管今年经济增速放缓迹象明显，也没有放松的迹象，此前曾有地方政府假借刺激刚需之名变相松绑楼市调控，都被紧急叫停。
不过，随着8日央行降息，加上去年12月5日，今年2月24日、5月18日连续三次降低存款准备金率，将有数千亿元的资金被释放，这种相对宽松的货币环境，将会在一定程度上缓解房地产开发商的资金压力。
而本次央行将个人贷款利率浮动区间下限调整为基准利率0.7倍，这也是时隔两年后央行重提“七折”房贷，这或许是房地产调控政策变动的信号？
去年初，根据监管层以窗口指导的形式口头传达的通知，各家银行在同一时期陆续取消房贷七折优惠，统一对首套房贷打八五折。
国内一大型地产企业的某宏观研究人员认为，这次央行重提七折房贷，或许只是对于此前政策的重申，实际上七折房贷一直没有取消，这并不会加重业内对于政策放松的预期。
“房贷折扣具有固定化的效果，是非常重要且有效的地产市场调控工具。但无论是七折还是八五折都只是赋予了银行自由调整贷款折扣的余地，银行将折扣执行到何种程度，对购房者需求刺激到何种程度，都要受其他因素影响，因此目前的刺激效果并不明显。”他说。
除了重申房贷利率可七折之外，央行还同时宣布贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。
但目前银行对贷款利率的调整甚为保守。本报采访多家银行，均被告知，总行未有下发贷款利率调整的相关文件，目前贷款利率与往常一样，遵循风险定价原则，逐笔定价。因贷款定价相对于存款定价更为复杂，因此目前多家银行仍需观望市场，以及按各行自身的业务结构、存贷款等结构进行测算。
“存量的贷款合同已经签约了，需按合同约定的贷款利率执行，短期内是无法更改的。而对于新增贷款，需要根据企业自身的经营情况，与客户协商确定具体利率，贷款利率的下限毕竟也只是下限。”上述某股份制银行总行内部人士对本报表示。
【上海】普现8.5折银行称“现在须更加谨慎”
早报记者肖中洁
尽管央行重提7折个人房贷利率，但这样的优惠在上海仍芳踪难觅。
早报记者了解到，和一个多月前相比，上海的首套房贷利率优惠已经加大，但目前尚以8.5折为主，市场仍在期待8折利率。“我4月中旬从农行上海的一家网点拿到8.5折优惠时，还属于很少见的。但两个月以后，8.5折的贷款利率就普遍多了。”一位家住浦东新区的刘先生说。他告诉早报记者，当时大多数银行给的都是9折甚至是基准利率，之所以能够从农行拿到8.5折的贷款利率，是因为其所在的单位，“农行那边有一个名单，只要自己单位在这个名单上，就属于优质客户。”
早报记者昨日了解到，在招行、农行、建行上海地区的银行网点，优质客户可以拿到首次购房的8.5折贷款利率优惠。
不过，多家银行都表示，想当优质客户也不容易，借款人必须信用良好没有；有一定的资产（包括房产、汽车、存款、保险等）；职业及收入水平稳定；且借款人年龄不能太大也不能太小，在28-40岁较好。
银行业内人士多表示，7折不太可能做到。“如果存款利率上浮，贷款利率下浮，银行获得的利息将更少，导致银行的利润缩水。同时，利率市场化刚刚开启，银行必须更加谨慎。”
【广州】个别银行高调宣布7折房贷无人跟风
早报讯据《羊城晚报》报道，随着央行三年半来的首度降息和存贷款浮动区间的全新调整，广东华兴银行近日高调宣布：个人住房贷款利率可打7折。这是首套房贷利率折扣自2010年初一路向上，去年甚至出现上浮10％～40％的情况下，再次“松绑”。
虽然目前暂无其他银行跟风打折，但据记者了解，央行此次给各大银行下发的文件重申：“个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的0.7倍。”对于央行的这一表态，有业内人士认为，房贷调控由紧变松的拐点或已到来。
华兴银行方面表示，由于央行明确指引房贷利率可打7折，因此不存在违规。“我们的存款利率都是到上限，贷款则尽量根据客户情况，在符合政策的前提下优惠定价。”华兴银行相关人士称，打7折绝非仅仅是个噱头，只要符合相关条件，就能获得7折，具体哪些贷款符合条件，实施细则正在紧急制定。
记者走访广州多家银行发现，央行降息后，不少银行都悄然给出了首套房贷的优惠折扣，有打9折的，有8.5折的，还有银行透露迟些时候将按央行政策调整为8折。这一情形与去年和今年初相比已发生了翻天覆地的变化：今年2月份，大多数银行对首套房贷执行的是基准利率，有银行依然上浮5％～10％，而去年大多执行上浮利率，的如深发展甚至上浮到了30％～40％，有银行甚至基本停办房贷业务。
有大银行房贷部门负责人接受记者采访时表示，7折优惠实际上从未被明令禁止过，只是因为去年房贷调控非常严，加之市场流动性极度缺乏，才导致资金使用价格一路上涨。至于大银行会否跟风“7折”，由市场供求关系来决定，“我们现在给客户也有8.5折，是否进一步下降还要观察市场反应。”有银行人士认为，华兴银行是一家新成立的银行，规模较小，对市场的冲击力不会太大，7折优惠会否普遍出现还有待观察。
“央行此番重提7折优惠，很可能也是在向银行释放信号，房贷调控可以稍微松绑，这个意义较为重大。”有银行人士认为。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭在其微博上称，央行的“货币政策组合拳”对楼市来说“纯属大利好”，可全面降低房地产业的融资成本。对老百姓来说，房贷成本全面降低，能刺激购房需求，“首套、二套皆从中受益”。
上述大行房贷部门负责人则表示，今年上半年随着楼市交易量的逐步上升，银行的房贷业务也在不断回暖。但单纯利率和浮动区间的调整，不能说楼市调控放松了，“毕竟限购、限贷等关键性政策都没有变化。对百姓来说，成本低了，对银行来说，盈利空间被压缩，7折基本上就是在亏本，所以刺激效果到底如何还要观察。”
【北京】8家银行打出8.5折业内认为再降很难
早报讯据《法制晚报》报道，距“降息”仅几天时间，北京各银行首套房贷利率便开始有了新动作。
记者12日上午从北京多家银行获悉，目前在北京地区，中行、农行、建行、邮储银行、招行、中信、华夏银行及北京银行8家银行的首套房贷利率可打8.5折。业内分析人士认为，8.5折利率已是银行所能承受的底线，房贷利率已无进一步降低空间。
广东华兴银行日前宣布，其对首套房贷申请者可以提供7折的利率优惠。华兴银行工作人员向记者证实了这一消息，但其表示，由于银行网点少，购买北京房产无法办理相关贷款，目前只办理广州或汕头的业务。
“其实从去年开始各家银行的放贷重心已不完全投放在住房贷款上，以往各银行抢食市场蛋糕的情况不再出现。”贷款机构伟嘉安捷市场部经理吴昊在接受记者采访时表示，从目前的银行信贷结构来看，8.5折利率已是银行所能承受的底线。从整体房地产信贷环境看，虽然降息能够刺激部分房贷市场交易，但从限购限贷的全局政策看，在无其他利好政策出台前对今年整体房地产市场以及房贷市场交易影响不大。
银行不买降息账房贷优惠谨慎打折
“我们（银行首套房贷利率）最近都没有下浮的。”听到银行个贷经理的介绍，小刘的心凉了半截，原本以为比较容易获得贷款利率优惠，看来现在要多跑几家银行咨询了。
有消息称，6月11日，广州住房公积金管理中心转发了编号为广州银发号，中国人民银行关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整存贷款利率浮动区间的通知。文件称：“放宽金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍调整为0.8倍，个人住房贷款利率浮动区间下限仍为基准利率0.7倍。”
这是时隔两年，央行重提“7折”房贷，业内人士称，这份文件直指刚需。然而，记者近日走访北京多家银行发现，北京的银行利率优惠幅度同降息前基本持平，甚至有收紧的趋势，根本无处觅寻七折的利率优惠。虽然政府层面在调控中保刚需的思路已经十分明确，但是银行房贷利率优惠在可操作的范围内浮动都比较小。
“我们现在只能给9折优惠，而且还要是资质良好的客户。”位于北京市东城区的工商银行（601398）某分行的个贷部经理向记者表示。从表面上看，首套房贷利率已经从去年末今年初的1.1倍回归到9折甚至85折，房贷在松动，但实际上，银行对住房贷款的控制并没有因为信贷额度的增加而放松。
优惠幅度缩小的不仅是工商银行，在招商银行（600036）北四环外某支行，记者了解到，即便是首套房，也很难获得贷款利率优惠浮动，“最近发放的贷款利率都没有优惠。”银行个贷部工作人员说。
当然，部分银行的房贷优惠利率依旧，农业银行（601288）、北京银行、中国银行（601988）、中信银行（601998）、华夏银行和邮政储蓄目前都可以享受到首套房85折的利率优惠。
21世纪不动产高级分析师粟日认为，在二季度经济继续下行、央行降准降息、5月CPI同比涨幅放缓的宏观大环境下，资金间接流向房地产行业的概率加大。而政府对首套房消费需求也持鼓励态度，银行对首套房贷松动，既是资金面宽裕的正常表现，一定程度上也是迎合政策之需。粟日认为，首套8.5折阵营扩大对部分投资者的心理预期会产生一定影响，促其入市，而刚需购房族能得到一些实在的优惠，有助于成交量的继续回升，对“稳增长”是有利的。
小银行存款利率“一浮到顶”吸引力有限
此番央行扩大存贷款利率的浮动区间，为利率市场化改革的推进打开了无限的想象空间。
在各家银行纷纷对存贷款利率作出调整时，记者发现，中小银行的表现最为惹眼——以兴业银行、深发展为代表的股份制银行，以及以宁波银行、广东华兴银行为代表的城商行都将存款利率“一浮到顶”，按央行基础利率上浮10％执行。
在目前存贷比受限、金融脱媒导致存款大幅流失的情况下，小银行借合法的“高息”吸引更多存款的意愿更加强烈。今后，商业银行之间的存款争夺战将更加白热化。
存款利率“一天一变”
在央行宣布扩大存贷款利率的上、下限浮动区间的第二天，也就是6月8日，各家银行纷纷在其网站上挂出各自利率水平。其中国有大行工、农、中、建、交全部维持央行降息前的利率不变，即一年期存款利率为3.5％，较央行公布的基准利率3.25％上浮至1.077倍；性股份制商业银行基本实行央行公布的基准利率，即3.25％。
但记者注意到，在随后的一两天中，股份制银行的存款利率开始出现“分化”，一部分股份制银行向工、农、中、建、交五大行看齐，将一年期存款利率调整到3.5％，而另一部分股份制银行则将存款利率“一浮到顶”，按照3.575％执行。
以浦发银行为例。该行发布消息称，“根据《中国人民银行关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整存贷款利率浮动区间的通知》精神，我行在2012年6月8日调整存贷款利率的基础上，自6月9日起对我行人民币存款利率再次进行微调，其中，存款利率上浮到基准利率1.1倍，具体为：活期存款利率由现行的0.4％上调至0.44％，上调0.04个百分点；一年期存款利率由现行的3.25％上调至3.50％，上调0.25个百分点；三年期存款利率维持现行的4.65％。”
“股份制银行存款利率的变化，可以视为其对突如其来的利率变化准备不足。”一位银行业人士直言，“事实上，利率市场化在西方发达国家已经非常普遍，在我国香港地区也早已市场化。但这种市场化并非没有规矩，各行之间还是遵循着一定的共同准则。拿香港来说，银行同业公会制定一个参考利率或基准利率，各家商业银行在此基础上制定自己的利率水平。一般情况下，对小额存款利率，各家商业银行都差不多；只有对大额存款，才会体现市场定价。由此看来，我国银行无论是国有大行还是股份制银行，在存款定价上未区分小额、大额，而是对所有存款者都给予同样的待遇，还是一种不成熟的表现。”
多家城商行存款利率“一浮到顶”
引人关注的是，此次利率调整，以城商行为代表的小银行反应最为强烈。
在调息当日，浙江泰隆银行就在其网站上挂出醒目广告，称“我行存款利率一浮到顶，较央行基准利率上浮10％”；广东华兴银行表示，该行自2012年6月8日起人民币存款利率按中国人民银行公布的存款基准利率的1.1倍执行；宁波银行、南京银行的一年定期存款利率也达到上限，为3.575％。
“小银行把利率"一浮到顶"，一是希望借此机会引起社会关注，二是希望借合法的高息吸引更多存款。”某银行业分析师表示。
在目前存贷比受限、金融脱媒导致存款大幅流失的情况下，小银行的揽储压力更加明显。“此次降息释放出利率市场化的明确信号。众所周知，利率市场化改革会造成银行业总体数量减少，并进一步加大银行业集中度和竞争压力。存款保险制度等利率市场化条件一经完善建立，就意味着银行失去了垄断保护，比起国有大行和股份制银行，城商行面临更大的生存压力。”普益财富研究员肖芳表示。
除将存款利率调至上限外，多家小银行的贷款利率也给出了的优惠幅度。广东华兴银行表示，该行人民币贷款遵循风险定价原则，逐笔定价，贷款利率浮动区间的下限为中国人民银行公布的贷款基准利率的0.8倍，个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的0.7倍。
对客户吸引力有限
记者在采访中发现，单纯依靠上调存款利率，小银行对客户的吸引力非常有限。“我的工资卡、基金、理财产品全部在这里，大行又有网点多的优势，不会因为小银行的利率高一点点就把存款搬过去。”正在某大型银行中关村（000931）支行办理业务的客户对记者说。
“由于小银行自身存在的天然劣势，至多维护住原来的存款不至于搬家，寄希望于合法的高息大幅增加存款，可能性较低。因为吸引老百姓存款的不仅是价格，还有品牌、便利性等多个方面，而且即使是"一浮到顶"的存款利率也并没有比别家高出多少。”上述银行业分析师称。
也有专家表示，利率市场化将推动商业银行展开更深层次竞争，特别是服务的竞争。银行吸引客户的优惠不仅仅是利率差异，而且包括其他增值服务，如贷款的便利性及优惠等。
“小银行将存款利率"一浮到顶"，其负作用也是明显的，一是容易被主流银行列为另类，这对以后与同业合作不利，二是进一步压缩其利润空间，除非其有持续不断的高资产做铺垫，否则无异于饮鸩止渴。”深发展小微金融事业部总监郭世邦表示。
大型银行完全一致中小银行浮动不一
本报讯
记者曹阳通讯员贺杰李甲报道近日，人行营业管理部对26个辖内中资银行及2家中资法人银行进行了快速调查。
调查显示，本轮利率下调后大型商业银行存款利率浮动水平趋同。工、农、中、建、交和邮储银行的存款利率调整幅度完全一致。其中，活期存款利率为基准利率上浮10％；定期存款中整存整取3个月期、半年期和1年期存款分别上浮8.77％、8.2％和7.69％，1年期以上存款按基准利率执行。据银行反映，中长期存款利率未上浮是考虑当前中长期存款利率基数较高，上浮会显著增加负债成本，同时目前利率水平已进入下行通道，中长期负债利率风险相对增大。
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