[摘要] 在今年前三季度的业绩，四成上市房企的营业收入同比下滑，部分中小型房企出现严重亏损的迹象。只不过，可能经营规模过大，龙头房企的经营活动现金流却是排在行业的倒数之列。
（来源：投资快报）传统的地产销售“金九银十”已经风光不再。在新鲜出炉的房地产上市公司三季报中，由于调控政策紧绷、银根收紧，今年以来房地产公司成交面积大幅下滑，三分之二的房企上市公司经营活动现金流为负值。在今年前三季度的业绩，四成上市房企的营业收入同比下滑，部分中小型房企出现严重亏损的迹象。
在这次号称史上最严厉的限购、限贷政策调控下，只有少数龙头企业还能扛得住。“招保万金”四朵金花的财务状况均相对稳健，货币资金都略有增长。只不过，可能经营规模过大，龙头房企的经营活动现金流却是排在行业的倒数之列。
近四成房企净利润下滑
2011年上市公司三季报已经结束，受到调控政策严厉压制的房地产行业今年已经没有“金秋”了。《投资快报》记者对房地产行业今年的三季度成绩单进行梳理，在这轮政策的强攻下，究竟是哪些房产公司能够熬得过冬天？
从整体业绩上来看，由于受到限购令、利率上调等因素的制约，今年房地产政策行业步入近年来的寒冬。根据资讯的统计，两市共122家房地产上市公司(按证监会行业分类)，有50家公司今年前三季实现的净利润同 比下滑，17家公司出现亏损。在这部分业绩下滑的个股来看，多数是前期业绩就已经出现问题的公司，率先被洗牌出局。比如，凤凰股份(600716)前三季亏损3362万元，同比下滑4048%；S前锋(600733)亏损2173万元，同比下滑1444%；ST园城(600766)亏损721万元，同比下滑733%。
事实上，能够熬过严冬的还是传统的龙头企业。三季报显示，除金地集团(600383)外，“招保万金”其他三家龙头房企1-9月的营业收入均表现为增长。其中万科(000002)和招商地产(000024)的营业收入增幅都达到了30%左右，保利地产(600048)的增幅也达到26%。而金地集团则由于结算面积减少，营业收入下降了37%。不过金地集团营业收入的金额也达到了64.96亿。
从净利润上看，四家龙头房企中也有三家表现为增长。其中招商地产和保利地产分别增长了46.09%和51.33%，万科也增长了9.5%。只有金地出现了下降，并且幅度较大。净利涨幅差异可能与产品风格有关，中报数据显示，招商地产与保利地产的毛利率都维持较高水平并出现了增长，而万科一直号称中小户型为主、面向自住用户，产品毛利率相对较低。有分析人士表示，金地集团净利润的下降并不说明公司基本面发生变化，若四季度结算资源增多，公司依然有年度同比增长的可能。
“四朵金花”经营现金流行业倒数
根据资讯的统计，两市122家房地产上市公司，其中有70家公司资产负债率同比上涨。去年前三季度的平均资产负债率为60%，今年前三季度该项指标略有提升，达到63%。在这部分资金比较吃紧的公司中，记者发现，公司历年的资产负债率都在高位徘徊。例如，ST园城今年前三季的资产负债率高达110%，另外，高新发展、鲁商置业、天津松江等房产上市公司其资产负债率都在90%附近挣扎。
另外，在现金流方面，房地产上市公司也是捉襟见肘。120多家房产上市公司，有82家公司今年前三季度的经营活动现金流为负值，占比接近三分二。
相比起中小规模的房企，行业龙头公司资金方面目前还是占有优势。
三季报显示，招保万金均把“现金为王”作为主要过冬策略。而货币资金也是国际评级机构最为看重的房地产公司的财务指标。四家房企的财务状况均相对稳健，货币资金都表现为增长。其中保利地产和金地集团的货币资金分别增长了61%和21.7%，万科和招商地产的货币资金也增长了7.95%和5.91%。四家房企的货币资金都超过了100亿，万科手中的现金更是多达339亿。
与此同时，万科和保利的拿地动作并没有停止。公告显示，今年三季度万科和保利均买入了多个项目，购地金额都超过了90亿。万科在三季报中表示，“鉴于土地市场的调整仍可能持续，公司将继续坚持谨慎投资的原则，在确保经营安全性的情况下，关注合理的投资机会，实现稳健发展。”
不过，“四朵金花”的经营活动现金流量却是排在行业倒数的位置，也有可能是由经营规模大导致。数据显示，至于经营活动现金流这一指标，保利地产前三季为-66.74亿元，排在行业倒数第二；金地集团为-36.17亿元，招商地产为-27.41亿元，这三家龙头该指标都排在行业倒数前十。
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（来源：中国证券网）
继中海、龙湖掀起席卷上海的降价潮之后，万科多地项目也将于11月推出新房源，每平方米价格较之前下调幅度在1000-3000元不等。另外，深圳、北京等地楼市也出现降价潮。业内人士认为，越来越多的开发商选择降价，其背后既有来自“调控将长期持续”预期下的压力，也有年末冲击全年指标的业绩压力。在多重压力之下，性的楼市降价大幕或将徐徐开启。
多个楼盘低调降价
10月31日，深圳万科宣布，位于龙岗坪山的金域缇香新一批产品将在11月推出，全部为74-89平方米的2-4居室。据悉，这批房源入市价格将非常吸引人，不少房源售价在10000元/平方米左右，并附送非毛坯。
虽 然万科没有大张旗鼓地宣传降价，但明眼的购房者对比一下就能发现，此次推出的房源价格较一期9400-12000元/平方米的开盘价格低了不少。深圳万科对这个楼盘的性价比充满信心并表示：除金域缇香外，客户只要能在深圳找到1套10000元平方米以下、由10大品牌开发商开发的楼盘，且项目带全屋非毛坯的，即可获得1万元现金奖励。
而深圳万科旗下的其他在售新盘则根据楼盘自身情况和销售进度采取不同的促销手段。如另一项目“万科公园里”推出8万元家私礼金券的优惠，该盘曾在9月底以16000元/平方米入市，比同区域均价低2000元/平方米；位于东莞的万科紫台，更将价格从均价15000元/平方米下调至13000元/平方米，至11000元/平方米。
在北京，万科旗下金隅万科城即将于11月推出三期新房源，均价为14000元/平方米，比上期房源低3000元/平方米。虽然有万科内部人士向记者表示，这批房源由于是靠近烟囱的尾盘因此价格有所下调，但近20%的价格跌幅仍令不少购房者感到惊讶。
在上海市，上海万科否认目前有降价之举。万科相关人士昨天表示，万科一贯认为，价格是由市场决定的，企业只能“发现”价格，而不能单方面“决定”价格。未来，万科仍将积极主动顺应市场变化趋势，尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出产品。
降价潮或进一步蔓延
在楼市持久、深入的调控压力下，此轮降价潮大有继续蔓延之势。房天下数据显示，继9月房价出现今年首度环比下跌后，2011年10月房价环比再下跌0.23%，较9月0.03%的环比跌幅有扩大趋势。房天下监测的100个城市中，有58个城市10月房价出现下跌。
而从单个房地产上市公司的报表数据中亦可发现房价下跌的轨迹。例如万科今年三季报显示，公司实现销售面积2822.2万平方米，销售金额320.7亿元，分别比2010年同期增长0.5%和减少7.4%。这意味着万科在三季度销售面积略升，而收入下降，证明万科旗下销售楼盘的价格的确在下降。
“从近期主要城市的成交情况来看，短期内市场的成交量难以明显改善，而新房供应仍在增加，未来一段时期，市场存货量可能还会增加，买方市场的特征也会更加明显。”在谈到未来楼市表现时，万科集团相关人士表示。
事实上，从中海、碧桂园、保利到龙湖、万科、招商、绿地；从上海到北京、深圳，及其周边区域，此轮降价潮由大型开发商发起、中小开发商跟进，城市外围领跌、向中心城区逼近，从中低端住宅开始、高端住宅接棒的蔓延轨迹逐渐清晰。
在高端市场，仲量联行发布的住宅指数报告显示，2011年第三季度一线城市高端物业销量不断下滑，上海高端住宅资产价值季度环比下降0.9%，而北京下跌幅度更大，为3.4%。大量投资资金亦开始撤出内地楼市，转投香港、新加坡等地。嘉里发展有限公司市务总经理吴美珊告诉记者，内地豪宅销售遇阻给香港楼市带来契机，该公司香港的豪宅项目“纪云峰”买家中有至少30%来自内地。
地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，楼市价格拐点已经出现，但房价继续深跌的可能性不大。汉宇地产市场研究部经理付伟也认为，未来楼市仍将处在政策严控时期，开发商在最后两个月还会继续“大做文章”。但单个楼盘不会继续加深降价幅度，降价潮更有可能横向蔓延，范围逐步扩大。
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