[摘要] 土地财政正遭遇最严重的考验。越来越严厉的房地产宏观调控政策，正在影响开发商对于一线城市住宅用地的价值判断。不少开发商纷纷转战二三线城市。北京、上海、广州、深圳等城市的土地市场正丧失昔日的荣光，骤然转冷。
（来源：时代周报）土地财政正遭遇最严重的考验。越来越严厉的房地产宏观调控政策，正在影响开发商对于一线城市住宅用地的价值判断。不少开发商纷纷转战二三线城市。北京、上海、广州、深圳等城市的土地市场正丧失昔日的荣光，骤然转冷。北京甚至惊曝土地财政破产的消息，虽然其消息有夸大其辞的成分，但是北、上、广、深土地市场成交额的大幅下滑，却是无法回避的现实。
对于土地财政有着严重依赖性的地方政府正遭遇痛苦的煎熬，即便是税收丰厚、财政不菲的北京、广州、上海等城市也不例外。因而也就不奇怪，北京传出要放松对高端房地产市场的调控的消息，一如此前，大连和海口传出要放松“限购”政策的消息。虽然在国家坚持调控不放松的表态下，这些地方政府都在事后紧急辟谣。但不可否认的是，在目前的僵持局面下，调控进入攻坚期：开发商销量下滑、资金吃紧，但仍咬着牙不降价；同时地方政府不得不面对土地财政吃紧的局面。轮流转，甚至地方政府主动求援开发商，着急地询问开发商何时买地。
在这场博弈面前，是开发商降价，还是地方政府放松调控，一切都很难料，这使得接下来的房地产走势变得更加扑朔迷离。
北京
出让金锐减84%求援开发商
北京住宅用地出让市场遭遇寒流侵袭。据莫尼塔（上海）投资发展有限公司的监测数据显示，1-5月，北京土地出让金总收入为250.61亿元，同比下滑56%，其中住宅出让金更是下滑84%。这意味着2009年、2010年北京市土地市场的“千亿蛋糕”将很难出炉。严厉的“限购”政策之下，开发商消极拿地，现在轮到地方政府向开发商求援。
北京正面临着一场艰难的抉择：如何“卖地还贷”，是召集开发商进行大规模的土地推介会，抑或是放松高端住宅限购，让开发商看好后市预期出手拿地，还是趁商业地块受市场追捧之际“逢高出货”？
上海
出让金下滑2成卖地收入或负增长
6月，上海土地市场推地凶猛。随着上半年最后一块宅地—青浦金泽镇急水港北侧住宅地块拍卖尘埃落定，前6个月的沪上土拍市场也正式收官，39%的溢价率尚未达到半年来宅地的平均溢价水平。与此同时，部分土地信息披露后无开发商问津而延迟出让、土地竞拍中起始价较预申请报价调低的例子也不鲜见。
中指研究院数据显示，截至6月24日，1-6月上海出让的土地总金额492.7亿元，同比去年下滑22%，与去年全年土地出让总收入1513亿元相比，仅完成33%。而2010年上海全市地方财政收入2873.6亿元，土地出让总额已超过财政收入的一半。如果按照目前的推地速度，上海全年土地收入可能出现负增长，财政压力骤升。
广州
全年卖地计划完成6% 勾地制出手
现时的广州土地市场，正失去昔日的荣光。不断加码的宏观调控，如同一场寒流袭来，使得昔日“火爆”异常的广州土地市场骤然转冷。中央下达的8.5万套保障房建设任务，需要上百亿元的资金来推动。这些都需要靠卖地来筹款。可现实情况是，今年前4个月，广州市土地成交总额仅为37.49亿元，完成年度计划（646.5亿元）的5.7%。面对土地市场的低迷，广州市该如何应对？
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土地财政锐减 6月各一线城市大宗地块密集推地
（来源：羊城晚报）在土地市场呈现明显偏冷的情况下、在保障房任务指标压力下，明知不是开发商拿地的好时机，近期记者却发现，北京、上海、广州等一线城市逆市行动，6月份以来，纷纷加大了供地动作，杭州、武汉等不少城市，也在跟进。据分析，上半年多地卖地收入仅及去年两成，地方政府赖以生存的土地出让收入大幅减少，目前看来，下半年仍难有起色。
各地大宗地块集中挂牌
近期多个地方政府加大土地出让力度的迹象非常明显。即便是税收丰厚财力不菲的北京、杭州、广州等地，都积极密集推地。
除了CBD的9宗商业地块，6月中旬，北京市还推出了7宗经营性用地，其中住宅及含住宅项目用地达到4宗，总建筑面积达42.7万平方米，相当于北京今年1-5月住宅用地供应总量的一半。
6月起，上海土地市场也开始开闸放量。据统计，6月3日至6月29日，上海将有17幅地块出让，出让面积76.8万平方米。是今年以来上海单月土地出让的峰。
6月8日，广州一次性推出54宗土地，总面积达到2.2平方公里，是广州近五年来规模的一次推地。
除了一线城市，杭州、武汉、昆明等重点城市从6月份起，也都有大量土地集中挂牌。其中杭州三个区域共推出20宗土地，出让面积820.9亩，而5月已出让了土地17宗，出让面积共计856亩，比4月大幅提升。难怪有人发微博感慨：次看到杭州如此大规模的推地，山雨欲来风满楼！
土地财政锐减保障房伸手要钱
土地收入超额完成计划———对于地方政府而言，在过去楼市黄金10年这早已成为习惯，不过，在今年却被彻底逆转。
今年上半年，土地市场明显偏冷，很多土地以底价成交，地块流拍的现象也屡屡出现。不少地方政府近半年的卖地收入仅仅是去年全年总量的约20%。
1-5月(截至5月24日)，北京通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量(1220公顷)的一成，随之而来的是土地收入锐减，这期间北京市通过招拍挂出让土地的总收入为250.61亿元，同比锐减59.2%。这意味着北京市去年、前年每年千亿元左右的“土地财政”难以为继。
而上海官方数据统计，上海今年至目前81幅已出让土地的出让收入总额是335.6975亿元，而去年全年，上海的土地出让，总收入是1523.7亿元，今年的完成量勉强达到去年全年的22%。根据年初《关于上海市2010年预算执行情况和2011年预算草案的报告》及《上海市2011年市级部门预算(汇总)》等报告，2010年上海全市地方财政收入2873.6亿元。当年超过1500亿元的土地收入，对于这个城市而言，重要性很明显。
广州在接到今年8.5万套保障房建设任务后，就制定了出让土地配建保障房的计划，土地出让和完成保障房建设任务捆绑在一起。但是，今年前四个月的土地出让广州仅完成全年计划的5.4%。广州碰到了和其他一线城市遇到的问题一样，如何完成保障房建设任务和全年土地财政预算？
据了解，在6月8日本地的推介会之前，广州已经连续在北京、上海举行两场土地推介会。政府如此大力推介，表露了政府现在急切的心态。根据公开数据，今年前4个月，广州所有商住及商服用地总成交金额才34.7亿元，还没有达到计划目标的零头。
在保障房建设资金方面，广州市目前已落实财政资金35.34亿元，但实际需要118亿元，缺口高达82.66亿元。据测算，今年广东省保障性安居工程总投资将达到600亿元左右，除了中央和省的专项补助资金外，市县政府要投入200亿元左右，还需社会投资400亿元。
作为又一个“五年计划”的开局之年，在2011年地方政府各项重点支出不可能出现大幅下降的情况下，土地收入却在巨幅缩水。一方面是土地财政危机，另一方面，是保障房等大量投入进一步向地方财政伸手要钱，显然是导致地方政府积极推地背后两大原因。
开发商反应谨慎
在6月8日的土地推介会上，广州市政府为卖地热身，近140家地产开发商，上千人受邀到会。国土房管局副局长黄文波直言：“热忱希望地产企业进驻广州。”
这种场景近期也出现在了杭州，不久前，一家性开发商在杭州分公司接到国土部门的电话咨询近期会不会买地。
然而，房产量跌价稳的势头还在持续。宏观调控政策没有转向的迹象，地产商就很难有拿地的热情，推荐会现场地产商个个表现冷淡也实属正常。
万科集团执行副总裁毛大庆坦言：“我们还是会相对比较谨慎，因为现在限购、限价的市场背景下，市场发生了一些变化，我们也要对未来的这个量、销售能力也需要一定的估计。”
显然，对于下半年市场的走势，业内的悲观情绪进一步加重，谨慎投资、小心拿地成了许多企业的“生存法则”的条，加上销售回笼资金缓慢和融资渠道被进一步压缩，也让地方政府下半年的土地出让前景雪上加霜。
据统计，今年前5个月，国内15家大型房地产企业通过招拍挂方式新增土地总建筑面积约305.08万平方米，同比下降72%；成交土地总价约63.51亿元，同比下降76%。均创去年以来房企月拿地总量和月成交总价的纪录。
中原地产研究报告指出，近期受资金链紧绷与政府加大打击“捂盘惜售”力度之双重影响，各地新房推盘节奏明显加快。然而，供应的放量却并未带动成交的显著回升，各地新房市场存货压力初现。与此同时，房企业绩出现明显分化，拿地意愿持续低迷，土地市场依然冷清。
此外，和北京一样，从今年开始，杭州、广州也要求部分国有出让土地中开发商配建一定比例的保障性住房。从目前的搭建保障房的土地拍卖来看，观望依然是主流。
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