[摘要] 前不久，南昌市统计局发布了《南昌市2010年第六次全国人口普查主要数据公报》，显示南昌市常住人口总数为504万人，与上一次人口普查相比，十年间增长了13.72%，市区（九区）人口为2682120人，占53%。同第五次全国人口普查相比，65岁及以上人口的比重上升了1.27%。
前不久，南昌市统计局发布了《南昌市2010年第六次人口普查主要数据公报》，显示南昌市常住人口总数为504万人，与上一次人口普查相比，十年间增长了13.72%，市区（九区）人口为2682120人，占53%。同第五次人口普查相比，65岁及以上人口的比重上升了1.27%。
南昌市“十二五”规划的目标明确指出，要在经济总量上再造一个新南昌！建设更高水平的现代区域经济中心城市和现代文明花园英雄城市。到2015年，南昌地区城区面积将达到350平方公里，全市常住人口达520万人，城镇化率70%，其中城市人口330万人。
人口增长增加住房需求
人口是房地产快速发展最主要的一个因素。房地产消费需求的主体是人，人口是决定住宅、商业等需求大小的一个基本因素，人的数量、素质、构成等状况，对房房地产市场有很大的影响。人口的增长，尤其是城镇人口的增长，必然导致对住房需求的增加，这极大的刺激了房地产市场的飞速发展。据统计数据显示，十年间南昌市每年平均增加6万人口，按照南昌人均25平方米的居住面积计算，就有150万平方米的居住需求。常住人口的增长，与近几年南昌住宅开发规模紧密相连，人口的不断增长让南昌的城区版图越来越大，而在南昌版图扩张的过程中，房地产的发展，也经历了一个突飞猛进的过程。
中国城市家庭存在着从传统的复合大家庭向简单的小家庭发展的趋势，其中的家庭人口规模（家庭平均人口数）发生变化，即使人口总量不变，也将使居住单位发生变动。随着家庭人口规模的小型化，平均家庭人口数的下降，家庭数量的增多，导致所需的住房总量将增加。第六次人口普查数据表明：南昌市共有家庭户1299903户，家庭户人口为4409240人，占总人口的87.44%，平均每个家庭的人口为3.39人，比2000年第五次人口普查的3.68人减少了0.29人。家庭户规模下降，很多年轻人结婚后就单独买房“独立门户”，更有甚者将房子作为结婚的条件，婚前就已经买好房。新生家庭的诞生、新区人口的增长都为南昌房地产市场的发展提供了旺盛的刚性住房需求。
城市化进程中的楼市困境
城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。城市化的进程将在未来较长时间内持续下去，在这一时期，商品住宅的需求还将继续增长，城市化进程将推动房地产业继续发展。然而在城市化进程中，我们也不得不面对一系列的问题。
由于城市化的加剧，人口不断向城市涌入，城市的一些公共设施不能适应发展需要，造成交通拥挤、居民住房奇缺、地价涨幅加剧、卫生条件不过关、城市的供水和供电紧张等问题；工业企业过多导致的有害气体和有害物质的排放，人口过多导致的生活用煤烟等的排放，交通工具所排放的有害气体等等，让城市空气质量受到严重污染。这一系列问题无不影响着居民的居住环境和居住质量。这也是房地产市场在城市化过程中所面临的困境：如何才能在保证城市化发展过程中的住房需求的同时，提升人们的居住质量。
此外，虽然我国的国土面积世界第三，但人均可开发用地却很少，用来建造商品房的土地将在逐渐未来变得越来越稀缺，而能源短缺、铁矿资源稀少也对我国房产建筑原材料供给形成一定约束。一方面是需求的不断增长，另一方面是资源的稀缺，如何处理这一矛盾也是房地产行业在城市化进程中所面临的一大难题。
人口老龄化加剧楼市转型
人口发展趋势对房地产的影响是十分重要的。每个国家、地区的未来人口变化是不相同的。我国未来人口发展很重要的一个趋势就是老龄化，人口老龄化对房地产有越来越重要的影响。南昌市65岁及以上人口为388945人，占总人口7.71%。同第五次人口普查相比，65岁及以上人口的比重上升了1.27%。60岁及以上人口比重不断提高，老龄化的趋势同样很明显，南昌俨然正逐步迈入老年社会，而这也对房地产市场带来了一个机遇，老年住宅可能成为新的市场机会，如何满足老年人的住房需求，是目前开发商应该考虑的课题。
人口的老龄化，意味着以青壮年劳动人口为主的城市化移民形成的新城市人口占城市总人口比重将呈下降趋势，而满足城市化劳动人口或家庭简单低端居住需要的小户型住房需求也将呈下降趋势。城市人口的养老负担大幅加重，随着所需赡养老年亲人独立生活能力下降，中老年人口与高龄老年人口组合的新式大家庭模式可能成为趋势之一，这意味着较大户型住房需求相应增长。
老龄化社会对房地产市场有着特殊的需求。对老年人来讲就是要强调照顾老年人的特点和特殊需要。老年人的住宅必须考虑到便于出行、利于安全、以及良好的医疗保障等一系列问题。目前房地产市场上尚缺乏专门针对老年人建立的住房，然而随着人口老龄化的不断加剧，老年住宅的开发也显得很有必要，因此人口老龄化将会促使房地产行业向大户型、特殊化等方向转型。
文/记者王良君
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