[摘要] Wind数据显示，2011年至今有逾30家房地产上市公司公布了对外投资及收购方案，涉及的交易金额接近300亿元。土地市场仍是开发商投入的重点，有近240亿元流入土地市场。而在其余的股权收购中，以并购方式“曲线”拿地成为常态。
（来源：中国证券报）Wind数据显示，2011年至今有逾30家房地产上市公司公布了对外投资及收购方案，涉及的交易金额接近300亿元。土地市场仍是开发商投入的重点，有近240亿元流入土地市场。而在其余的股权收购中，以并购方式“曲线”拿地成为常态。
从2011年年初开始，房企并购就一直在延续2010年的升温态势。尽管2010年中国证监会暂缓受理房地产企业并购重组申请，但房企小规模的并购事件不断。根据清科研究中心的数据，2011年1月我国并购市场共完成93起并购交易，其中房地产行业共完成10起，披露总额为4.2亿美元。
与此同时，H股上市房企也在抓紧机遇，抢占市场资源。2011年年初，恒大地产(3333.HK)以16.64亿元抢下深圳建设(集团)有限公司71%股权，凭借该项目进军深圳楼市。佳兆业集团[2.390.00%]控股有限公司(1638.HK)也宣布，以6.72亿元收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司100%股权，杀入杭州楼市。
相比之下，A股上市的大型地产公司在行业并购上却相对谨慎。与收购股权相比，一线房企的投资“火力”主要集中在土地市场。截至2月23日，“万保招金”四大龙头企业在今年都有多宗地块入账，土地市场上延续着大型房企“跑马圈地”的过程。
从2011年1月5日到2月初的一个多月内，万科(000002)就在上海、杭州、武汉等地拿下12宗土地，交易金额超过66亿元。保利地产(600048)、金地集团(600383)和招商地产(000024)也在青岛、武汉、长沙等地积极拿地，土地市场成为重要“吸金地”。
“现在的房地产兼并重组并不是看准了别人的企业，而是看准了别人的土地。”阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲直言，通过收购股权可以获得土地资源，拿到“现成”的土地，快速形成销售额，使企业快速进入某个城市。
阳光城在收购汇泰地产股权时就表示，通过收购股权，公司可以在做好现有项目的同时，有节奏地获取新的土地资源。
业内人士指出，快速上涨的土地价格令很多开发商“望地兴叹”，而通过股权收购获得土地资源的方式正被越来越多的开发商采用。
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（中证网）在目前加强房地产调控、整顿地方融资平台的大背景下，不少地方“卖地、举债”谋发展的路子遭遇严峻挑战。两大“钱袋子”可能缩水，而支出压力较大，地方财政怎么出牌？
调控收紧两大“钱袋子”
“卖地、举债”谋发展是不少地方惯常做法，但在紧缩调控下，这两大“钱袋子”料难继续像去年那样鼓鼓囊囊的。
中国社科院财政研究室主任杨志勇对中国证券报记者分析说，虽然目前还没有明确的数据判断土地财政收入下降，但可以预期的是，随着房地产交易量的下降，地方卖地收入减少将是意料之中的事。与2010年的土地出让金相比，今年地方政府筹措资金不会那么容易。
数据显示，2010年土地出让金高达2.7万亿元，同比增加70.4%。土地财政占财政收入比重达33.75%。
专家普遍预期，在严厉的房地产调控面前，数额如此巨大的土地出让金收入难以为继。与之相关的另一个问题是，相关产业的税收也可能受到影响。
同时，地方融资平台可能持续面临“缺粮”窘境。日前，银监会下发了《关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知》，地方融资平台风险成为防范的重中之重。由此来看，在加息和贷款收紧的双重压力下，地方融资将越来越难。
而地方政府的支出压力是比较大的。2011年要开工建设的1000万套保障房，测算下来需要约1.4万亿的投资。虽然中央财政的补助力度将大幅增加，但筹措资金的压力仍落在地方上。
上海国有资本运营研究院常务副院长杨建文对中国证券报记者说，政策、土地、国资历来是地方政府手中的三张牌。在当前的宏观背景下，国资牌很自然地会被地方政府所重视。
各地国资整合高潮迭起
2011年，上海市提出，2010年全市经营性国资证券化率从年初的25.4%提高到了30.5%，2011年将继续全力推动企业集团实现整体或核心业务资产上市，将证券化率提高到35%。
上海大刀阔斧的改革进程，仅仅是各地国有资产证券化的一个缩影。事实上，诸多省市区域都明确发布了通过资本市场整合地方国资的具体文件。调整国有经济布局、推进国企重组、鼓励国企上市融资、提高资产证券化率成为各地国资共同的关键词。一时间地方国资上市热潮席卷，在“十二五”开局之年让资本市场嗅到了一丝不一样的气味。
重庆国资整合已成为一个样板。在2011年重庆国资工作会议上，重庆市国资委主任崔坚表示，今年要打一场整体上市的“提速仗”，5家企业要力争年内实现上市，3家要完成上市辅导或材料申报，8家要完成资产整合和上市平台搭建等前期工作，在2012年前推动所有适合上市的企业完成或做好上市准备工作。
今年年初，北京市也明确提出了深化国企公司制股份制改造、完善法人治理结构、加快兼并重组、支持市属企业整体上市或主业资产上市、继续推动劣势企业退出、提高国有经济产业集中度的思路。
广东省国资委也表示，提高资产证券化比重和推进兼并重组将成为广东国企改革的两条主线，并特别提及“推动整体上市，提高资产证券化比例”，“利用上市平台积极整合资产，促进经济结构调整和产业结构调整”。
浙江、安徽、河南、黑龙江、江西、云南、山西、山东、陕西等省市也提出了类似的方向和目标。比如，云南提出了“十二五”资产证券化率达到50%的目标，这将比2010年提高近20个百分点。
国资“进”“退”两步棋
对于此起彼伏的国资证券化热潮，杨建文认为，国资证券化有助于改善国有企业治理结构，提高国有经济的质量和效益，促进国资优化布局，这是各地积极推动的长期目标所在。当然，在短期地方财政收支平衡问题日益突出的情况下，推动国资整合提升，一定程度上能够减轻一些财政压力。这看似是两个领域的事情，实则是相关联的。
他解释说，如果能借助资本市场功能，盘活、撬动地方国资资产，国有企业整合后所产生的效益和增值，无疑对地方财政收入有重要的推动作用。而做强国资与提高财政收入之间的通道之一是国企红利。
在杨建文看来，推动一些有盈利能力的项目上市，吸引社会资本投入当地建设，从而腾挪出有限的资源，用于对公共项目的投入，这也是地方政府推动国资重组上市的潜台词之一。
与此同时，国资证券化实则打通了国资在资本市场自由流动的“进”“退”通道。在适当的时候，地方政府可以“以退为进”，在保证国有资本控制力、主导性和带动性的前提下,“退”出一部分股权，进而将国资资源配置在核心重点产业以及公共民生领域，实现更有效率的“进”。上海此前设立的国有资本管理公司，即出于这样的用意，定位于持有多家上市公司股权的“一对多”平台。
地方融资平台谋求多元化筹资
西部某省财政厅官员介绍，由于有关部门加强了对地方融资平台的管理，地方融资平台获得贷款越来越难，新设立地方融资平台公司也受到多方限制，地方政府更倾向于利用融资平台公司发行企业债等多元化方式筹集资金。
两会召开前夕，地方融资平台贷款风险再次成为各方关注的焦点。海南省政协委员梁振功日前表示，2010年海南省政府一般预算收入为271亿元，而截至2010年11月底，全省各级政府融资平台贷款余额增至798.67亿元，政府负债率过高。
严防各种风险
银监会主席刘明康曾公开表示，中国银行业的风险依然集中在地方融资平台贷款上。
来自银监会的数据显示，在截至2010年上半年末地方融资平台贷款7.66万亿元的规模中，能依靠项目现金流偿还本息的占24%，约1.8万亿元；还款来源不足，必须依靠第二还款来源覆盖本息的贷款占50%，约4万亿元；项目借款主体不合规，财政担保不合规，或本期偿还有严重风险，例如贷款挪用和贷款做资本金，占比约26%，近2万亿元。而同期银监会公布的整个银行业的拨备约在1.3万亿元，2009年银行业税后利润也不过6684亿元。
事实上，融资平台公司在地方建设中确实发挥了重要作用，但由于地方政府的强势，银行对地方融资平台的贷款管理渐有失控之势。某银行地方融资平台业务课题组的负责人介绍，地方融资平台贷款的管理问题主要集中在：层级太多，从省级到乡镇都有融资平台的存在；担保方式违规，以政府信用方式的担保是缺乏法律效力的；资金投向难以监控，融资平台公司是承贷主体，资金去向由融资平台公司进行再分配，银行无从跟踪；还款来源不确定，目前主要依赖土地出让金，而短期资金周转，主要依靠在不同银行之间借新还旧。
交通银行首席经济学家连平表示，在2009年发放的地方融资贷款中，目前都只是还利息，而到了2012年和2013年后，就要开始偿还本金，地方政府可能会有压力，贷款风险有可能在那时开始爆发。去年国务院高度关注地方融资平台风险问题，相关部门不仅限制了商业银行对融资平台的信托贷款，而且严控对融资平台的新增贷款。
谋求多元化融资
从银行贷款难度大增之后，许多地方融资平台公司开始筹划准备材料，申请发行城投债。
国信证券固定小组的分析报告认为，与此前发改委相关文件均将“控制风险”作为重点内容不同的是，发改委在去年底发布的《关于地方政府融资平台公司发行债券的有关问题的通知》中，条即将“继续支持”放在首要位置。这显示了发改委对地方融资平台发债的态度。该研究报告认为，2011年发改委并无对城投债控制总量的倾向，发行量有可能超过2010年的水平。
除了在公开市场发债之外，一些地方融资平台公司也着眼于一些市场化的融资方式。据上述地方财政厅官员介绍，现在地方政府鼓励融资平台公司筛选一些项目，由政府制定相应的税收优惠措施，吸引民营资本进入保障房建设等城市基础设施建设和公共服务行业的投资中。同时，尝试个别项目通过采取公私合营模式组建平台，进行市场化运作，为城市建设注入新的资本来源。
此外，相关专家建议，进一步扩大中央授权发行地方政府债券的规模，为地方政府解决融资难问题。银行机构也可以采用直投方式介入地方政府融资平台项目，即商业银行以直投方式，通过旗下投资子公司先期介入较有潜力的地方政府融资平台项目，较为清晰地掌握项目情况，并把握资金去向，其后再逐步跟进信贷投放和启动其他业务。
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