[摘要] 2010年已经远去，但是去年的很多楼市调控政策一直延续到了2011年，调控仍然在继续，但楼市的前景却没有变得更明朗。住宅租赁市场涨声一片。在2011年，我们到底是应该买房，还是租房？
编者按：2010年已经远去，但是去年的很多楼市调控政策一直延续到了2011年，调控仍然在继续，但楼市的前景却没有变得更明朗。住宅租赁市场涨声一片。在2011年，我们到底是应该买房，还是租房？
房东：未来房屋持有成本上升涨价有理
涨价理由一：限购
限购令出，许多房东认为房子卖后再买入已不现实，索性将手上持有的房源出租，等到后期政策变化了再说。
涨价理由二：租赁供需比失衡
外省租客返乡：2月至今，随着外省市租客节后返乡的增多，租赁挂牌又未有明显提高，上述板块租赁供需比例有所失衡。
部分置业计划搁浅 转买为租： 近期调控政策频出，导致一部分购房客户陷入观望，置业计划被暂时搁浅，并转买为租，以观后市，增加了租赁房的需求
诱因：买房门槛高了
新春伊始，万象更新。2011年初，“新国八条”铿锵落地、沪渝房产税同时试点，央行在春节鞭炮声中加息，公积金贷款政策也随即调整。在房地产政策连续调控之下，一部分合理的住房需求也受到一定影响。高房价短期内难以松动，而信贷成本、购房门槛显著提高，房租价格也大幅上涨。
买房门槛明显提高了：首套房贷85折利率优惠已取消，商业房贷和公积金贷款利率一次次提高。“叠加”效应之下，现在申请100万元、20年期限的房贷购房，月供要比去年上半年高出数百元。
此外，据房天下数据中心的苏州百盘调研结果，苏州楼市涨声一片。在一定程度上也延缓了购房者购房者的购房时间。推迟购房，又不得不承受房租的上涨。近期，一份对31个省份4060名租房者的调查显示，81.6%人的觉得去年房租上涨幅度较大。由于调控持续、需求增加等因素，今年房租预计将继续上涨。
专家表示，“加息通道中，未来还款压力会继续增加，经济能力弱的首次置业群体将面临更大考验。”
楼市调控，一方面要切实加快保障性住房建设，增加对自住性需求的有效供给。另一方面，在炒房资金逐步离场后，应逐步改善调控手段，努力使居住性需求成为楼市的主导力量，真正走出房价“蹦极”的怪圈。
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乱象：谁来管理租赁市场？
乱象1：抬价进行时
“现在的中介真是太疯狂了，电话一个接一个打进来，抬价的狠劲，我根本没有料到”。不久前出租北洼路附近两居室的李女士称，出租之初，她了解到周围已租房屋的租金基本都在每月2800元左右，预计自己能租到3000元就不错了，谁承想，房屋出租消息刚一传出，自己的电话几乎就被中介打爆了，价格一个比一个抬得高，最后，这套简单装修的两居室竟以每月3500元的价格租了出去。
乱象2：俨然“二房东”
不少业内人士表示，以往中介通常会让房主和客户见面签三方合同，收取一个月的租金或1%至1.5%的作为酬劳。现在不少中介公司则先把房子租下来，再出租给寻租人。如此一来，中介俨然成为名副其实的“二房东”，租赁人与房主见面的环节被省略，但仍然正常收取，定价权则完全被中介掌握。其中的差价就是中介利润的主要来源，房价被抬高似乎也在情理之中。
乱象3：押金“飞了”
事实上，部分中介扣押租房押金早就令租房客们噤若寒蝉，而这却在另一个层面上成为中介推高租金的隐形原因。
随着这一轮房租的上涨，每个只能放一张床的隔断房间每月租金也高达1200元至1400元不等。“租金上涨，更为群租找到了更好的理由，一处房屋中介收到的代理费不仅仅是多份，而且是涨了价的多份”。某消息人士说，这么一来，抬价似乎也在情理之中，只是苦了租房人。
乱象4：租金真假转向
虽然目前租房市场乱象横生，但“房租还会继续涨下去吗”已成为多数人心中的疑问与隐忧。据悉，近期北京市住房和城乡建设委员会约谈了部分中介公司，了解关于中介推高房价的问题，并听取中介公司对于当前房租问题的看法。随后记者在对中介相关负责人采访时发现，在一周之内，中介对市场的判断已经转向，纷纷改口称房租将下跌或上涨空间有限。不少中介公司业务员都表示，房租一直在涨，甚至还有可能涨价；而上午看到的房源，往往在下午或者第二天打电话再询问时，就已经出手了。租金是否如中介所说即将下跌，还是仍如眼前一般热涨，目前还是未知数。
各地限购细则本周有望密集出台
继上海、青岛、济南等地率先出台落实“新国八条”的楼市限购细则后，春节过后各地限购细则料将密集出台。
各地春节楼市“冬眠”：重点城市成交清淡
春节期间，各地楼市成交清淡，但方向未定。北京、上海、深圳等一线城市以及重庆、南昌等二三线城市的住房成交都比较清淡。比如，北京住房成交同比锐降，重庆部分楼盘是零成交。在“淡”的同时，楼市未来走势未“定”。房产税会不会在短期内推行等政策不确定性犹存；严厉的行政手段打压之后，购房需求会不会再次反弹；房价明显松动的迹象尚未出现；成交量会否持续萎缩也有待观察。 政策“高压”下 北京楼市成交大跌六成
北京“升级版”限购令仍悬而未出，但楼市成交量已经大幅下滑。14日记者获悉，在“新国八条”等政策影响之下，上周北京楼市无论是期房住宅、二手房，还是总成交量均下跌六成左右。其中，上周期房住宅日均成交量不足110套，成为2010年调控以来的次低点，市场观望气氛非常浓厚。
据北京房地产交易管理网数据显示，春节后首周（2月7日-13日），北京楼市成交明显降温，其中期房住宅成交量仅为740套，现房住宅成交量为161套，二手房更是仅成交3110套，比春节前最后一周分别下跌65.6%、54.5%、59.5%。另据统计，上周北京楼市总成交量为4011套，较春节前最后一周减少6166套，下跌幅度达60.6%。
值得注意的是，按上述数据计算，上周北京期房住宅日均成交量不足110套，成为2010年调控以来的次低点，仅较点多出15套左右。楼市成交的大幅下滑虽有淡季因素影响，但政策调控影响力仍可见一斑。
上海楼市成交陷入冰点 降价促销重现
春节假日期间，上海新房市场2月2日至5日出现连续4天零成交，2月6日至8日三天内也仅有24套新建商品住宅成交。二手房市场同样陷入冰点，记者从汉宇地产、21世纪不动产等多家中介机构分行了解到，除了部分热点区域有一定量的咨询客户外，几乎没有任何成交。
佑威房地产研究机构提供的数据显示，2月2日-2月5日的4天内，上海新建商品房成交套数为零，直到2月6日才显示商品住宅成交3套。随后的两天内，2月7日全市一手商品住宅成交4套，2月8日成交17套。整个春节7天长假，全上海一手商品住宅成交总共24套。
佑威机构分析师陆骑麟表示，虽然春节假期是交易淡季，去年同期全市成交也不过二十余套，但今年国家对房地产进行了持续调控，尤其是上海受到房产税的影响，房价调整的压力很大。2011年楼市的整体低迷已经不可避免。
春节6天仅18套房成交 深圳或将"领跌"楼市
记者9日在深圳市规划国土委网站上看到，大年三十（2月2日）、年初一（2月3日）、年初二（2月4日）3天，全市新房为零成交。年初三（2月5日），新房共成交4套，共314平方米，均价为每平方米1.39万元，成交区域为龙岗；初四（2月6日），成交新房6套，466平方米，也来自龙岗，均价为每平方米1.4万元；初五（2月7日），成交新房8套，579.28平方米，均价每平方米13906元，还是来自龙岗。记者注意到，这18套新房均来自龙岗一个在今年1月初推广的新楼盘。
业界人士称，这个春节假期深圳楼市最鲜明的特征就是房企封盘休假、不做推广。他认为，目前来看，新“国八条”为史上最严是实至名归，但调控效果还需从春节后的成交走势进行推断。由于有效需求再度受到抑制，与往年相比，春节期间积蓄的反弹力量将会减弱，后续反弹面临阻力。
杭州楼市冷清 春节七天成交15套
截止到正月初六(2月8日22：00)，主城区共成交15套房源，预定23套。 相比虎年春节长假期间主城区“零成交、零预定”，兔年春节的楼市行情在多重政策调控利空下还算乐观。
初五、初六两日主城区在成交量有所回暖，两日共预定了22套，其中20套为位于之江板块的梧桐燕庐，1套为位于滨江的积家，1套为御西湖。
另外，2月2日除夕仅成交3套，3日(初一)成交6套，4日(年初二)整个杭州楼市零预定零成交，6日(年初三)和7日(年初四)主城区均仅成交1套。
穗楼市节后成交量反弹一倍 超三成网友认为房价会松动
重庆主城春节楼市遇“冷”比去年少卖50套
据重庆网上房地产的数据，大年三十（2日）当天，主城区仅有两套房屋成交，位于江北和渝中区，成交面积215平方米左右。正月初一，主城区则仅有北部新区成交13套住房。正月初二，主城区统统交上白卷。正月初三，主城区共成交5套房源。正月初四，主城当日成交量终于突破个位数，共成交36套房源。记者获悉，正月初五成交商品房59套，初六成交46套房源，而正月初七（加息首日），主城区交易量一天飙升至132套。
第三轮房产调控已出击 一线城市楼价或跌30%
第三轮房地产调控雷霆出击，组合拳迅猛，让楼价强行反攻，没能得意几天的房地产商和投机者措手不及。这一次，是楼市“火锅”的“锅盖”被盖起来了。
上一周，2010年初以来的第三轮房地产调控雷霆出击，组合拳迅猛，让楼价强行反攻，没能得意几天的房地产商和投机者措手不及。
提高购房成本、限购、房产税，此三管齐下，如果执行到位，实际已经通过行政限制和利率税收价格基本封杀了楼市的投资(投机)需求。
即楼市价格继续上涨的“锅盖”被盖紧了。与此同时，“进一步落实地方政府”和“加大保障性安居工程建设力度”，则试图通过增加廉租房的供给，对楼市“火锅”进行釜底抽薪。
这一套组合拳出手后，相信盖“锅盖”将直接见效。楼市成交量将大降，随着CPI可能继续上涨推动进一步加息，房产持有成本将不断增大，那些拥有多套投资房的人将承受不住压力，要抛售减压，一旦出现恐慌性抛售，保守估计，房价也要出现30%左右的回调。
大型房企跑马圈地 高房价向二、三线城市转移
随着房地产行业的战略转移，二、三线城市房价水涨船高。1月17日，国家统计局发布的2010年房地产市场运行情况显示，2010年12月70个大中城市房屋销售价格环比（比上月）上涨0．3％，为连续四个月环比上涨。其中一线城市房价波动幅度较小，主要是部分二、三线城市房价上涨所致。
专家认为，这一现象值得警惕。去年12月，中国社科院发布《中国住房发展报告》，认为中国二、三线城市才是房价泡沫指数的“危险区”。报告指出，35个大中城市平均房价泡沫达29％，泡沫指数的前7个城市分别是福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄，这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50％。长春市泡沫指数为47．3％，高于上海。
对二、三线城市房价上的异动国家早有察觉。早在2010年4月份，国土资源部就曾要求各级严防高房价、高地价向二、三线城市蔓延。去年10月份以来，中央政府调控加码，同时督促地方政府出台细则，除北京之外，厦门、上海等十几个城市陆续出台限购政策。进入新的一年以来，限购范围进一步扩大，直指去年岁末上涨过快的二、三线城市。
有业内专家指出，二、三线城市限购令的实施，对当地楼市销售影响比较大，但很难让房价下降。主要是因为投资客和热钱开始转移到二、三线城市。不过，顾永超等人认为，只要调控政策落实到位，问责到位，二、三线城市的房价是可以稳定住的。顾永超深信，此轮调控中央不达目标不会罢休。因为一旦房地产泡沫在二、三线城市蔓延开来，对宏观经济的危害将甚于一线城市。
新国八条致二手房或由售转租
“买房毕竟不同于买车，即使政府出台限购措施，潜在消费人群也不会不顾承受能力提前出手。”业内人士表示，一旦购房需求被控制，二手房供给形势也会出现变化，短期内决定由售转租的房源将会大量增加。
日前出台的“国八条”对商品房“限购”措施提出了严格要求：原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
近一周来不断有中介表示，春节之后，北京大部分区域的租金价格并未受传统淡季的影响而出现明显滑落，如轨道交通沿线的月租金，比1月初平均上涨了50元至150元。但北京中原三级市场总监张大伟对“房租上涨”之说不以为然。“经历过去年的房租上涨后，有经验的求租人今年都赶在春节前租房，踏踏实实回家过年，导致1月房屋租赁成交增长，并缓解了节后的租房热，而2月份的房租价格延续了1月份的水平，未见明显上涨。”张大伟表示。
连续加息推高房租 “以租养房”者欲转嫁成本
昨日，记者从多家房产中介门店了解到，目前，由于春节长假刚过，还未到租房高峰，许多房源的租金普遍维持在节前水平。但多数房产中介人士向记者透露，这种情况往往在高校开学和正月十五一过，大量外来务工人员返城后将会发生改变。届时，随着换房客户和新租客户的增多，房屋租赁高峰将到来，租金按照往年规律会水涨船高。
商业地产明显回暖
经济逐渐走出衰退，甲级写字楼市场回暖的现象明显。在商品住宅市场遭遇严厉调控的背景下，万科等地产大鳄纷纷转战商业地产。投资客们已经嗅到这股味道：下一轮，该轮到商业地产走红了。
去年抑制房地产投资和投机的一系列政策出台后，商业地产领域没有任何政策变化，很多资金都转移到了商业地产。
华远地产总裁任志强表示：“以做商业地产为主业的SOHO中国的销售为例，它去年的销售目标是120亿元，但前10个月就完成了这个任务，是政府的政策帮了潘石屹的大忙。”
在商品住宅市场遭遇严厉调控之下，万科、绿地和保利等房地产企业纷纷转战商业地产，涉及资本超过千亿元。仲量联行的一份报告显示，去年北京、上海和香港三地的商业地产资本价值增长7%至12%。
炒资或转战股市
天相投资顾问有限公司首席分析师仇彦英说：“新一轮调控政策将大大挤压房地产市场的投资空间，并迫使大批资金流入股市。历史经验表明，资金面状况是主导A股市场走势的重要因素之一。从这个角度而言，楼市调控升级对市场整体而言并非利空。”
来源：新华网
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