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独家:2010楼市调控年政策频出 盘点南昌5大"最政策"

————回顾2010年南昌楼市调控政策落实情况

房天下  作者:黎冬华   2010-12-30 07:56

[摘要] 2010年的楼市可谓是硝烟频起,楼市动荡不安,调控政策步步紧逼,因此也被称为史上最严调控年。对此,搜房网特别策划了“2010政策风起云涌”盘点项,对于全国和南昌的重大楼市调控政策进行了盘点和解读,让您一睹政策“锋芒”是否砍得到位。

2010年的楼市可谓是硝烟频起,楼市动荡不安,调控政策步步紧逼,因此也被称为史上最严调控年。

从1月10日“国十一条”重磅落地,尚未回过味来4月17日的“新国十条”也紧随其后登场。自此,2010年的楼市调控政策拉开了序幕,“国十一条”和“新国十条”形成了楼市调控的基本调。

时至2010年9月,“国五条”(二次调控)也在一片猜测中诞生,紧随其后的“限购、限外令”以及“预售资金监管”如锋刀接连砍向楼市,政策应接不暇,浩大的“拉锯战”愈演愈烈,二次调控进一步加深了调控的力度和尺度。

对此,搜房网特别策划了“2010政策风起云涌”盘点项,对和南昌本地的重大楼市调控政策进行了盘点和解读,于年终岁末之时一起来回顾“调控年”政策之“锋芒”。

一、 国十一条

2010年1月10日,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知明确规定,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。同时还要求已取得预售许可的房地产开发企业在规定时间内一次性公开全部房源。

点评:“国十一条”出台并非一夕之功,而是在经历了多年的调控失利后再次应时而生的。面对“调而未控”、疯涨的房价,越来越多的中低收入者买不起房子,房价不仅成为民生的头等大事,调控房价也成为政府最关心的事件,“国十一条”由此应运而生。然而许多专家认为“国十一条”全面却不够精细,有些温吞,缺少火力,效果并不明显,但它却奠定了2010年楼市调控的基本调。

二、 国十条

4月17日,国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

点评:“新国十条”继“国十一条”之后再下猛药,首次限定外地居民买房。这一举措在一定程度上限制了许多炒房者,在抑制各种名目的炒房和投机性购房具有可操作性和可落实性,力度不容小觑。然而由于条例本身有些地方和相关地区和部门的细则不能及时出台等许多原因,“新国十条”却并没有达到预期的效果。不过,“新国十条”的严厉程度却进一步指引了后期楼市调控政策的出台。

三、国五条(二次调控)

9月29日为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神,中央部委再出五措,称为“国五条”或“二次调控”。“国五条”规定贷款购买商品住房,首付比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

随着9.29国五条的出台,江西版“国五条”也出炉。自2010年10月1日起,南昌各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。要求各商业银行加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房,对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实严肃处理。

点评:二次调控政策一出,对购房者来说,可谓喜忧参半。喜的是真正意义上次买房的家庭,能享受到政策带来的积极影响---减按1%税率征收契税;忧的是想再次按揭购房的投资户,不仅提高了首付标准,更是遭遇三套房取消贷款的礼遇。客观来看,南昌作为三线城市,其房价水平虽高却远未达到一线城市的水平,因此政府出台的地方调控措施相对于一线城市较为宽松,并未涉及限购令。同时执行中仍存在一些纰漏,不少购房者仍然可以通过消费性贷款曲线购房。从市场反馈来看,此项政策对高端市场影响不大,有钱人投资高端物业大都是一次付清,根本不需要贷款。

四、南昌叫停公积金三套房贷

从12月1日起,南昌市住房公积金房贷全面收紧,首套商品房面积在90㎡以上,不能再享受两成的低首付,首付不得低于三成。对借款人购买首套住房建筑面积在90㎡(含)以下的,公积金贷款首付比例不低于20%,套型建筑面积在90㎡以上的,公积金贷款首付比例不低于30%;购第二套住房(含二手房),公积金贷款首付比例不低于50%。购买首套二手房的住房公积金贷款首付比例不论面积大小仍按不低于30%执行。

此外,停止向购买第三套及以上住房发放住房公积金个人住房贷款。对首套房、二套房及多套房的界定办法,南昌规定房贷申请人的住房套数,将依据人民银行出具的个人征信报告所反映出的购房套数以及购房人个人书面诚信报告进行界定,认贷不认房。

点评:尽管叫停公积金三套房贷显示了收紧房贷、加大宏观调控的力度,但该政策对大量具有刚性需求和改善型购房的消费者影响不会太大,该购房的还是要购房,而有实力购置第三套房的,公积金贷款对他们也没有太大意义。

五、年内银行两次加息

中国央行宣布自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率,金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点。时隔2个月,12月26日起央行再次将金融机构人民币存贷款基准利率上调0.25个百分点。常州各大银行也严格执行央行加息政策,2个多月内两次加息。

点评:老楼地产顾问董事长殷升认为加息对于楼市的影响有两个方面:对购房按揭者而言,基准利率提高,购房的按揭成本提高,月供提高,将直接导致生活水准下降,生存压力加大。

对于开发商而言,特别是高地价获地、囤地的开发商,压力更是增大,通过老楼的经验数据显示,银行资金成本已占房价的8%-10%,加息将直接提高成本,银行获利增加,压缩开发商赢利空间,增加投资风险。

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