[摘要] “五条升级版”的出台，是为了进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。针对新五条具体内容的解读，南昌搜房网采访了江西师范大学城建学院罗鹏。
编者按：楼市的快速回暖，最终引发了中央调控的加码。9月29日晚，中国政府网站公布了 “国十条”的“五条升级版”，其中对于“购买首套住房首付款比例调整到30%及以上”、“暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。 ”实行了一刀切的原则，并指出将加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到。
“五条升级版”的出台，是为了进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。针对新五条具体内容的解读，南昌搜房网采访了江西师范大学城建学院罗鹏。
近日，国家有关部委终于“不负众望”出台了新一轮的房地产宏观调控政策。或许，国家要新推政策是意料之中的事，政策会给后市带来什么却是许多人比较疑虑的。
其实，早些时候本人在博客中就提到，如果“金九银十”会出现，则“一紧”的时候就会在不久的将来到来。果不其然，此次新政挑在“十一”前出台，我想是有其深层次的原因的，是在表明政府调控房价的决心和信心。
然而，这次是真的“狼来了”，还是依旧唱演“狼来了的故事”？我想这需要时间来验证。我的观点是：政府希望是放只“狼”出来，但结果可能还是“狼的故事”。
，此次新政更多的还只是对原来政策的延伸和重申。从政策本身的内容来看，似乎没多少“创新之处”，这是众多老百姓意料之外的。尽管有诸如房产税要逐步在推行之类的内容，但大家现在似乎都已看透，房产税的出台不是一件易事，起码短期是出台不了，起码对南昌而言还是遥远的事。而几个月以前的政策对市场的滞压其实基本消化掉了，所以“金九银十”的出现更多的不是季节的原因，而是政策消化使然。其实大家一开始都担心会有更严厉的政策出台，可现在发现“不过如此”，自然进入市场的胆量更大了——在中国，房地产市场更多的是一个心理市场！
第二，对首次置业者还是鼓励的态度。不管是“刚需”还是“被刚需”，不可否认的是，在城市化快速推进的当下，在城市建设如火如荼的今天，需要一套属于自己的住房的人还是挺多的，尤其是在南昌，明年迎城运会，又在开建地铁，加上城市的集聚力越来越大，潜在性住房消费需求量是很大的。无可置疑，推动房价快速回暖上升的因素中有投机的一员，但其实首次购房用于自住者还是占了50%以上的。在房价的单价这么高的今天，不用政府规定，可能大多数购房者都会选择三成或三成以上的首付，因为，如果首付太低，则以后每个月还款压力太大，甚至银行连贷款都不会放（银监会有月房产支出与收入比的硬性规定，即每个月还款额加上物管费的总额不能超过月收入的一定比例）。而契税的优惠，着实给人们打了一针兴奋剂——新政对市场上一半消费者无反作用，甚至是正强化作用。
第三，对高收入者无实质性的制裁。高收入者的人数不多，但在房地产市场中是重要力量，往往占到30%左右。固然有些高收入者是上辈积攒遗留下来的，但更多的高收入者是“自挣”得来的。试想，在现在这个竞争激烈的时代，没有超乎普通人的智慧和谋略的人，能成为名符其实的高收入者吗？我的意思不是为这部分有钱人辩解，而是告诉大家，他们可能不仅比我们有钱，甚至可能智慧也在我们之上。国家想把这部分人限制住（起码在政策的文字上看是这样）是限不住的，最后的结果却是，每一轮的调控，都在重新对社会财富进行分配，而分配的结果是贫富差距进一步拉大（演绎的路径就不说了）。高收入者在炒房时，对银行的依赖程序是非常低的，所以差别化的信贷政策对高收入者无实质性的制裁效果——对高收入者而言，差别化的信贷政策“调控”会变成“空调”进而变成“调空”！
第四，政策仍然是应及性的措施。要想真正平抑市场，在短期应控制需求，在长期应增加供给。然而，纵观我们的一些政策，尽管在理论上都是从这两个角度出发的，但最后结果是短期抵制需求效果明显，长期增加供给不明显。特别需要指出的是，我所指的长期增加供给是指“合理的供给体系”，即增加大量的经适房、廉租房、公共租赁房、公屋等，但这个其实是心知胆明的事，政府没有长久的兴趣，也没有真正的兴趣，自然不可能大规模增加这类房子的供给。既然如此，如果一个政策只是短期抵制住需求，而这个政策又不能永远坚持下去，房价哪有不报复反弹的道理？
第五，通货膨胀与投资渠道狭窄是诱因。从经济学的角度来说，通货膨胀是必然的是常态的（并不是超过一定比例才算是通货膨胀），也就是平常我们所说的钱不值钱。同时由于房地产的众多特性决定房价的涨幅都要超过物价涨幅、超过经济发展速率、超过工资性收入增幅，加上老百姓投资渠道不广，自然会想到投资房地产。所以，从这个角度来讲，全民买房错的不是百姓，可能还有深层次机制体制的问题。——如果老百姓收入没有实质性增长，且国家要保持8%以上增长速度，则房价快速上涨必是必然。
第六，要对房地产进行战略调控。这是相对于“市场调控”而言的。“战略调控”是立足于市场，但着眼于长远进行的调控；“市场调控”是立足于眼前，着眼于市场进行的调控。打个比方吧：如果要防止火灾的出现，“战略调控”就相当于提前将房子的建材选用难燃烧体或非燃烧体，并且安装灵敏度高的自动喷淋系统，“市场调控”就相当于在房子建好后派人加紧巡逻，一旦发现险情，则上前灭火或通知消防队前来。
天色已晚，思维也杂乱了。总之，中央政府的出发点是好的，但些次政策的出台唯恐难抑房价，甚至房价还会逆势上扬——起码在南昌是这样的——尽管我不希望！
罗鹏的博客：//blog.soufun.com/24237606/10607386/articledetail.htm
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