[摘要] 目前,国土部正联手银监会对全国1457宗闲置土地进行秘密清查,正是为了下一步有可能收回这些土地做准备,其中80%的闲置土地可能被收回。分析人士认为,在此之前,银行系统里始终没有完整而系统的囤地企业名单,在拥有了这份名录之后,继再融资渠道被封锁之后,银行信贷的限制,才刚刚真正开始。
目前,国土部正联手银监会对1457宗闲置土地进行秘密清查,正是为了下一步有可能收回这些土地做准备,其中80%的闲置土地可能被收回。分析人士认为,在此之前,银行系统里始终没有完整而系统的囤地企业名单,在拥有了这份名录之后,继再融资渠道被封锁之后,银行信贷的限制,才刚刚真正开始。
剑指地产开发信贷
“4月新政主要是针对购房者作出政策限制,矛头直接指向投机者和炒房者。”广州经纬房产研究中心经理朱欣苑表示,对于开发商信贷的控制一直没有相关政策出台。此前,证监会就房地产企业再融资工作与国土资源部合作,由国土资源部首先在闲置土地等方面出具意见,合格后方可进入证监会的程序。
业界人士认为,此次国土部与银监会清查土地闲置是按照国务院4月14日以来部署的楼市调控工作的统一精神进行的细化落实工作。在此之前,银行系统里始终没有完整而系统的囤地企业名单,在拥有了这份名录之后,继再融资渠道被封锁之后,银行信贷的限制,才刚刚真正开始。
“开发商房地产项目贷款会因为被列入黑名单而受到的影响是显而易见的,开发商的融资能力将会受到限制,融资成本可能上升。”广东经国律师事务所律师李兴厚认为,即便没有银监会的要求,银行自身对囤地企业的审核也会主动变严。
“银行已对闲置土地建设项目贷款的,因政府收回闲置土地行为蒙受损失的可能性是存在的,这是正常的商业风险。”李兴厚分析说,因闲置土地本身项目开发就已存在问题,否则也不会出现闲置,政府收回闲置土地不过是使风险立即显现出来,并未给项目带来更多额外的风险。“故由银行自行承担风险,是符合商业运作规律的,无可厚非。”
事实上,今年以来各地清查土地闲置、土地增值税等措施不断,但房地产开发信贷却在快速膨胀。广东省房协的半年报中显示,今年上半年,广东省房地产项目国内贷款690.38亿元,大幅增长43.8%,这体现了房地产企业资金的来源对银行的依赖性较强。
调控步入深水区
严查土地闲置的同时,国土部7月31日发布了上半年住房用地供应情况:上半年住房用地供应量达到5.6万公顷,同比增加135%.
按照年初国土部宣布的今年全年住房用地供应计划是18万公顷,这意味着半年过去了,完成进度仅仅是三分之一。无独有偶,上半年广州土地总成交10宗,出让金总额29.19亿元,成交土地面积为15.9万平方米。按照全年供地计划,上半年成交仅8%.而上半年深圳实际供应量只有20万平方米,只完成全年计划的14%.
这意味着按照土地供应计划,下半年土地市场供应量大大增加,与此同时,广州、深圳、北京等一线城市的供应量则更多,广州更是高达九成以上。若闲置土地的回收政策得到有力落实,开发商不得不开始动工建设,这将进一步增加住宅市场的供应量。
近期国土部动作频频,地产调控的方向已经走向纵深,诸多分析人士表示,“针对购房者的政策打击过宽,第二套改善型住房也被划在其中,政策上已经难有加码的余地,但占房价成本重要部分的土地价格是否能趋向合理,政策的空间相当大。”
“毫无疑问,下半年将有天量土地推出,而两大部委严查土地闲置同样也将增大住宅市场的供应,这对平抑地价将起到积极的作用。”广州经纬房产朱欣苑分析认为,“需求面的调控已经是史上最严厉,而严查土地闲置,不单是降低土地市场风险,同时更会起到平抑地价,增加住宅供应的作用。这一效果将在明后年逐步显现。”
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