[摘要] 在严厉的楼市调控下，开发商在银行、股市、销售等各种渠道资金都不顺畅，而目前备受开发商“青睐”的信托融资，不仅成本高昂，也受到严格监管。分析人士称，如果开发商继续选择扛价，可能遭遇资金“鬼门关”。
在严厉的楼市调控下，开发商在银行、股市、销售等各种渠道资金都不顺畅，而目前备受开发商“青睐”的信托融资，不仅成本高昂，也受到严格监管。分析人士称，如果开发商继续选择扛价，可能遭遇资金“鬼门关”。
在中央一连串的政策严控下，无论是银行借贷，还是股市融资都收得很紧,而被称为开发商“救命稻草”的信托融资，不仅监管变严，而且融资成本高昂，容易造成企业财务内耗。因此，有专家认为，如果继续扛价，市场销售进一步萎缩，开发商将面临资金的“鬼门关”。
据了解，目前房企资金来源，除开发商原始积累少量自有资金外，预售款、现房回笼、银行贷款、同行借贷、发行公司债、上市或增发等一直是获得资金的主要渠道。但从最近的情况看，昔日的这些融资渠道似乎不再畅通。
银行由于考虑风险，对房地产行业贷款采取了谨慎的态度，授信贷款两个月来几乎绝迹。同时，开发商IPO、上市公司再融资也基本泡汤。而近期火热的信托融资受到更严格监管，而且融资成本非常高昂。
统计数据显示，今年上半年，新成立的房地产信托产品接近140款，成立规模超过350亿元。而2009年全年有181款房地产投资信托，规模为327亿元。根据记者不完全统计，5月以来，包括中南建设、中华企业、南国置业、世茂股份等多家房地产公司发布了信托融资计划，总融资规模逾50亿元。但目前银行信托双双提高开发商的贷款门槛，信托融资成本随之上升，资质一般的开发商融资的利率水平也已高达15%~17%；资质好的也达到10%~12%。值得注意的是，目前部分房地产信托产品的率冲到17%。普益财富信托研究部赵扬指出，率17%意味着整个项目的融资成本要接近30%。“如此高的融资成本，将会对开发商的财务状况造成严重内耗，很多开发商选择信托融资可能是迫于无奈。”东莞某房企高管透露。
房地产营销策划专家谢逸枫认为，考虑到目前市场销售低迷，除去2010年下半年“拿地钱”，支付公司外债以及银行负债的资金外，开发商资金压力剧增。“如果房企继续选择扛价，大部分房企将踏入资金鬼门关。”
调控政策效果初步显现
国土资源部部长徐绍史日前表示，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整。国土资源部总规划师胡存智也表示，将严格规范土地出让制度。这些被网民解读为管理层在为第二波楼市调控释放信号。不过，有业内专家就表示，目前楼市调整才刚刚开始，即使出台政策，多数也是对先前政策的执行。
杨红旭表示，今年以来，国务院层面的调控文件有两个，总的调控目标是“促进行业平稳健康发展”，核心目标是“遏制部分城市房价过快上涨”。而数据显示，这两个调控政策的效果已经初步显现。地产人士陈建明也表示，楼市波调控政策力度大，政策实施一个季度后，中国宏观经济数据表现出明显的下滑趋势。因此，即使有政策出台，也是对轮调控的补修。
中指研究院数据显示，在其检测的10个重点城市当中，有五个城市本月首周成交环比上涨，其中，广州成交14.07万平方米，环比增长23.46%。而北京、上海、重庆、广州和武汉这五个城市成交均价环比下降，即使在部分上涨的城市中，涨幅也明显收窄。“现在的状况基本上是沿着中央调控的方向走，多数城市房价上涨明显放缓，而且部分区域的价格也有所松动。只要既有政策正常执行，未来开发商降价是不可能避免的。”东莞某开发商高管私下对记者表示。
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广州二手楼市成交量回稳
本报讯（记者林琳）昨日，广州三大房地产中介发布6月楼市报告，显示广州二手市场6月成交量在3个月连续下跌后首现回升，买卖成交价出现结构性上涨趋势；租赁市场成交价量继续双升，多个区域出现15%左右的租金涨幅。
根据满堂红和合富置业的数据显示，6月广州二手楼市买卖成交量仅与5月持平，初现成交量回稳迹象。不过，中原地产统计数据估算，全市二手成交量回升10%左右。
二手买卖成交价方面，中原地产报告显示为12700元/平方米，结构性微升4%；合富置业的成交数据显示，6月份全市二手住宅成交均价为12071元/平方米，环比微升5%。而满堂红均价为10450元/平方米，与5月相比下跌2元/平方米。
三大中介由于客户定位有所不同，因此数据上出现微小差异，但是综合楼市总趋势可见，成交量已经逐渐出现回稳状态。据悉，在吸取了2008年和2009年市场大起大落的经验之后，目前购房者对于调控和房价的认识更为理性，因此只要有合适的价格就会出手。
广州二手买卖成交价出现4%~5%的明显上涨趋势，主要是由于买家入市购买高端住宅。
据合富数据，6月份总价在200万元以上的住宅成交比例达7%，比5月份上升1%。不过，占市场份额较大的中价房市场仍处于买卖双方继续拉锯状态。
满堂红研究部周峰认为，7月是三季度的放贷周期首月，大量此前积累的贷款申请将会在该月批出，因此可预计7月整体成交量将出现普升。
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融资渠道遭梗塞 多房企增发“折戟”
地产中国网讯 在“史上最严厉的调控”来袭前，大胆设想了融资盛况的开发商们最近变得忧心忡忡：短短一个月内，一连串融资计划的取消或推迟，又为悲观情绪充斥的楼市蒙上了一层阴影。
继招商地产、世茂股份融资折戟后，6月12日，又一家上市房企冠城大通宣布，推迟其16亿元的增发融资计划。业内人士指出，未来几个月，房企融资通道被卡得越来越紧，惟有降价促销，才能熨平调整带来的业绩波动。
融资冰期
“本次调控，除了提高交易杠杆驱逐楼市炒家外，更严厉的地方在于，封堵开发商融资渠道，让他们快速降价以回笼资金。”中原地产华北区域董事总经理李文杰告诉地产中国网。
一语中的。5月13日，央企招商地产低调宣布，撤销2009年《公司向特定对象非公开发行股票方案》的议案。早在去年7月，招商地产称，将向不超过十名特定投资者以28.12元/股，发行不超过2亿股份，预计融资上线不超过50亿元。
融资“泡汤”，招商地产给出的理由是，政策严厉及股价下挫。但业内人士认为，以上两个理由并不充分，除此之外，由于其在南京的一宗地王未及时开工而被强行收回。此前，国土部规定，囤地开发商的融资将受到严格限制。
一波未平，一波又起。6月10日，世茂股份赴招商地产的后尘，宣布鉴于2010年第二季度以来，国家有关房地产行业政策发生较大变化，董事会拟通过关于撤销公司2009年第二次临时股东大会审议通过的2009年《公司非公开发行股票方案》的议案。尽管1月20日，世茂将其之前20亿元的融资缩减为17亿元，但还是难逃“夭折”之运。
“非常时期，无论是央企还是民企，官方的融资都会被pass掉。”一位不具名的开发商老总告诉地产中国网，开发商融资已经步入了“冰冻期”。
融资寒潮逼近，上市房企都难独善其身。在世茂股份融资折戟短短两天后，冠城大通黯然宣布，撤销16亿元的配股融资方案。
这只是冰山一角。据了解，2009年至今，近50家上市房企公布了增发预案，拟融资额超过1000亿元。到目前为止，大多数房地产公司的再融资申请提交监管部门审批之后均无下文。
融资节节败退，“要么是没市场，要么是没价格。”世邦魏理仕中国区首席运营官金勇告诉地产中国网，调控收紧，投资市场观望情绪浓厚，加之地产股大跌，发行价格上不去。
事实上，今年以来，包空保利地产、格力地产、华发股份及金地集团在内的15家地产上市公司再融资方案获得通过后，其股价全部跌破发行价。
杨红旭告诉地产中国网，信贷收紧、资本市场也卡的很紧，毋庸置疑，开发商的苦日子俨然来临。
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资金链“大考”
预期的融资节奏被暴风骤雨式的调控打乱，如何尽快调整下一步棋，是摆在开发商面前最紧迫的问题。地产中国网致电招商地产、世茂股份及冠城大通的董秘，他们均对此三缄其口。
“融资渠道不畅，导致房企资金链越来越紧，扩大再生产也受到一定程度的影响。”北京科技大学教授赵晓告诉地产中国网，目前，直接融资渠道受阻，开发商们选择只能选择曲线的方式进行融资，其一是信托融资，其二是海外发债，其三是私募房地产基金。
在赵晓看来，虽然有以上几种融资渠道尚算畅通，但并不能满足以资金密集型为特点的房地产开发。
近日，万科高层亦公开表示，受政策影响，其112亿元再融资计划实施难度较大，公司将积极拓展其他融资渠道，包括信托融资、境外融资和境外银行借款。
据地产中国网了解，近日，为数不少的开发商通过曲线的方式，获得了香港一些银行的贷款；也有部分开发商通过私募、信托等方式得到了所需融资。
目前，尽管多数开发商声称没有资金压力，但在无法进行低成本的股权融资的情形下，逐渐攀高的负债率，无异于其资金链条上的另外一个隐形炸弹。
而李文杰则一针见血地指出，此次收紧地产商钱袋子的目的单纯而简单，就是让其降价回收现金。
事实上，在2008年的深度调整期，行业标杆万科率先举起降价大旗，虽然被同行指责“破坏行业规则”，但保证了其资金链的安全。而绿城、富力等未能对上次周期做出反应，最终遭遇了资金链重压之痛。
面临此次突入其来的调控，恒大地产却扮演了降价的带头大哥，调控首月后，在上市房企亮出的成绩单中，唯有恒大业绩飘红，包括万科、保利等阵营的房企在内，业绩环比无一例外地下挫。
因此，越来越多的房企为了抵御下半年“严寒期”保持良好的资金链，未雨绸缪地加入了降价的队伍。近日，万科、绿城开始了打折优惠卖房子。
上海城开(集团)有限公司董事兼上实控股副行政总裁倪建达向地产中国网表示，房企经营理念千差万别，有的公司因调控而面临困难，有的却因此而成长，这是经营者的个性差异而造成的，因此，目前有降价动作的公司，并不完全是资金链有问题，不能以偏盖全。
但在赵晓看来，本次调控不会轻易过去，提前应势做出让利，是保全资金链的的“诀窍”。
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