[摘要] 国家税务总局26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。
国家税务总局26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。
通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
为缩小开发商的避税空间，通知明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
按照现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收，方式为预征和清算相结合。该税种于1994年开征，但由于预征率较低，很多房企在达到清算标准后又以各种方式推迟清算，土地增值税一直没能充分发挥调节土地增值的作用。
2006年底,面对高涨的房价,国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从次年2月1日起全面清算土地增值税。该通知还列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85%，项目三年未销售完毕等等。但随后金融危机爆发，这一政策没有得到严格执行。
此次下发的通知可以说是对2006年底发布的通知的补充，也就是说，2006年国税下发的通知至今仍然适用。
“严格执行土地增值税政策，可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利。”北京科技大学经济管理学院教授赵晓(博客)认为，土地增值税从严清算会显著加大企业的税收成本，降低房企利润水平，进而降低房企的拿地热情。
(本文来源：上海证券报 作者：张牡霞)
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上海去年商品住宅销售额达到4330亿元。，如果其中仅一半的销售额需要清算土地增值税，并且按的30%税率清算，征税额度将达到129.9亿元，已占到上海今年前5月土地出让收入的1/5。
尽管4月楼市新政连续出台，但上海以汤臣一品为代表的高价楼盘却继续向更高的价格阶梯迈进。但在价格屡创新高的同时，这些项目也在无限接近土地增值税的清算。
统计显示，这些高价项目至少有一半已达到土地清算的条件，只待房地产调控税收新政出台。这些项目因售价大幅上涨而获得的超额利润，将会被征收土地增值税上交到地方财政。
业内统计显示，去年上海销售的4330亿元新建商品住宅销售额中的绝大多数毛利都超过20%，即使只按30%的税率清算其中的一半项目，仅去年一年就可征税129.9亿元。
上海高档住宅逆市狂涨
日前公布的4月1日至28日上海成交均价前十名楼盘中，包括佘山高尔夫别墅、四季雅苑、翠湖天地嘉苑在内的6个楼盘成交均价超过10万元/平方米，其中汤臣一品4月成交均价已达17万元/平方米。排在前十楼盘最后一位的西郊庄园，4月份的销售均价也已经达到8.4万元/平方米。
据统计，今年4月份，单价5万元以上的楼盘成交量是3月份的两倍多。4月份成交排名前十的新盘中，成交均价与3月份相比无一例外都在上涨，其中个别楼盘5月份的报价甚至又涨了。
有媒体报道称，去年刚刚创下单价16万元/平方米纪录的汤臣一品再次创下18万元/平方米的新高价。汤臣一品成交的A栋有两套房源的均价分别达到了18.6万元/平方米和18.9万元/平方米。
薛建雄总结这些楼盘房价上涨规律时称，地理位置靠市中心、黄浦江和内环，楼盘规模越庞大，房价上涨速度越快，比如去年几年里上海滩花园项目价格从1.8万元上涨到了8万元甚至10万元就是实例。
据《每日经济新闻》记者观察，这些项目取得土地时间比较久，售价上涨幅度高，增值额大，清算时征税比率也高。以汤臣一品为例，项目早在2000年10月就获得了土地使用权。
《每日经济新闻》5月19日调查的上海豪宅样本——上海世茂滨江花园更是早在2000年就已开盘，十年间房价已经上涨了6倍。
半数项目满足清算条件
5月17日，北京住建委会同北京市监察局等共计10部门发布《北京市房地产开发企业经营行为专项检查实施方案》表示，将贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，加强土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。这被一些业内人士认为是未来宏观调控的方向。
上海杨红旭认为，未来调控的重点会从那些捂盘、囤地现象严重的楼盘开始。上述高价楼盘由于定价高，开发时间久，显然容易成为税务部门执行土地增值税的对象。上海一些地产业内人士猜测说，上海的高价楼盘中相当一部分可能从来没有清算过土地增值税，一旦清算会令企业面临巨大的财务压力。
上海市地税局在今年1月份下发文件，销售面积超过85％以上等条件的房地产开发项目，纳税人应在收到《土地增值税清算通知书》之日起90日内办理清算手续。
而薛建雄也透露，目前在售的50个高价楼盘中，至少有一半项目已经处于尾盘阶段，已满足上述通知规定的可以清算土地增值税的条件。
不过，目前究竟有多少高价楼盘已被土地增值税清算还不得而知。
《每日经济新闻》记者曾试图联系汤臣一品、世茂滨江花园两个楼盘的开发企业，了解上述项目有无清算过土地增值税。但汤臣一品开发商汤臣集团企划部李小姐回应称 “不清楚”。截至记者发稿，世茂房地产有限公司企业传讯部仍未就上海世茂滨江花园是否曾清算过土地增值税予以回应。
一年税收保守估计129.9亿？
虽然上海市税务局未透露上海土地增值税的清算情况，但根据机构的统计数据可以计算出上海土地增值税清算的大概数字。
新闵律师事务所合伙人刘福元说，按照国家的法律规定，毛利（增值额）不足20%的项目可免交土地增值税，超过20%的项目则需要按毛利30%~60%的比重缴纳土地增值税。
中原地产分析师许萌说，去年上海销售的绝大多数项目的土地使用权都是在2007年以前获得的，其增值额应该高于20%。而薛建雄预计，上海今年销售的楼盘实际毛利更高，因为有不少楼盘的售价在去年基础上翻了一倍多。
据许萌统计，上海去年商品住宅销售额达到4330亿元。《每日经济新闻》记者计算，如果其中仅一半的销售额需要清算土地增值税，并且按的30%税率清算，征税额度将达到129.9亿元，已占到上海今年前5月土地出让收入的1/5。
不过，要想获得上述土地增值税收入，难度非常大。
“要想收这个税，可能要等到五到十年以后。”薛建雄说，早在2007年，国家税务总局就下发过土地增值税清算的文件，开展声势浩大的清算运动，万科当年还预提了部分资金用以交税，但结果却收效甚微。土地增值税是要项目全部卖完才能收的，只要开发商留了几套房子不卖，土地增值税就清算不了。
(本文来源：每日经济新闻 作者：杨羚强)
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