公布高房价黑名单早就很“必要”了
5月7日，住房和城乡建设部副部长齐骥在接受中国政府网访谈时表示，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发之后，市场反应明显，一些城市商品住房价格过快上涨的势头得到了“初步遏制”。
有人发现了一个很有意思的细节。齐骥接受访谈的当天，多家网站转引中国政府网的直播实录显示，齐骥曾说，如果必要的话，住建部将会同有关部门，公布房价过高、上涨过快的城市名单。但是，在中国政府网直播结束后的完整实录中，这个看起来很严厉的表态却不见了。那么，这个实录的变化又究竟意味着什么呢？
表态“失踪”，当然并不意味着齐骥没说过这句话，或者住建部并没有这方面的打算。在新国十条确定的考核问责机制中，住建部作为相关主管机关，负有对地方政府进行考核、检查、监督和问责的责任。也就是说，如果有地方政府确实在稳定房价方面工作不力，住建部和监察部要负责“打板子”。公布名单、点名批评当然是“打板子”的方式之一。如果住建部连点名批评都不打算做的话，其他更严厉的问责就愈发无从谈起了。
从稳定房价工作的现状看，齐骥副部长所提到的公布名单其实大有落实的必要。中央政府对房价的调控，曾经走入“越调控越涨价”的怪圈。其原因之一，就是少数地方政府对稳定房价的重要性认识不足，没有把思想统一到中央的决策上来，甚至变相削弱中央政府调控政策的威力。新国十条公布之后，不少城市陆续制定了地方的实施细则，有的城市措施极为严厉，有的城市则过于温和。有媒体披露，南方某房价很高的城市制定了一份细则，未及公布，就被人提前两天在网络上披露。颇具讽刺性的是，随后正式公布的调控细则却删去了原版本中最严厉的两条，让开发商们大大地松了一口气。这个由硬到软的过程，显然是多种力量激烈博弈的结果，也显示出中央的决策在地方上遭遇到了很大的阻力。对地方政府此种打太极拳的行为，住建部如果不予以及时公布，暂时受到抑制的高房价就有可能猛烈反弹，怪圈也必然重演。这当然不是人们乐于看到的结果。
公布房价过高、上涨过快的城市名单，其实应该是住建部的常规工作，并不一定非要等到“必要时”才做。过高房价对国计民生的危害，已经到了非遏制不可的地步，新国十条更是把房价与社会稳定联系了起来。如果这个时候还不“必要”公布房价黑名单，那又要等到什么时候、什么程度才必要呢？其紧迫性是不难想见的。
从政府信息披露的角度看，公布房价过高、上涨过快的城市名单，还是住建部无法回避的责任。作为房地产市场主管机关，住建部掌握着各地商品住房的销售均价和上涨幅度，所谓公布名单，也不过是把这方面的统计信息稍加整理、向公众披露，完全是住建部的分内事。如果住建部早就这么做了，某些城市的房价很可能不会走到现在这个地步。
公布高房价城市名单，其实质是在问责领域引入公众意见，增加问责的刚性和透明性。在人们的印象里，环保部门就曾经多次通过媒体公布污染黑名单，对某些地方的不可持续发展行为起到了很好的震慑作用。事实证明，这种不怕得罪人的做法非常有效。
在房价调控进入关键阶段，市场观望气氛浓厚，而人们普遍对后市缺乏明确预期的时候，正需要住建部发出明确的信号。住建部在公布高房价黑名单方面欲言又止的表现，多少让人们感到有些失望。（北京青年报）
房价调控新政出台不足一个月，楼市内外却已是大呼小叫响成一片。昨天，京城媒体纷纷报道称，“北京商品住宅均价一月降幅近8000元”；同一天，国家统计局公布的数字却显示，“4月份70个大中城市房价同比上涨12.8%”。两个数据南辕北辙，房价到底是真降还是“假摔”？令人摸不着头脑。
楼市走向尚且不明，由此牵动的社会情态更是五花八门。“假离婚”之风一时兴起，“退房潮”之说不胫而走。恒大地产奔走相告“打折促销”，潘石屹惊呼“中国房地产市场进入冰川期”；但有学者讽刺说，这些都不过是“苦肉计”。
“忽悠军团”作秀博取同情，政府主管部门必须谨慎防范。
“京城房价月降8000元”之说出自一家名为亚豪的房地产机构。但是当记者联系到该机构的相关负责人时，这位专家竟给出了截然相反的观点——
短期内房价不会降，主动权仍握在开发商手中
郭毅（亚豪机构市场总监）：统计周报是我们的常规工作，这次报告是拿上周和新政实施前一周的数据来比较；但是这种单周成交均价的变化，并不能显示月度成交价格的涨跌，所谓“月降8000元”的说法，只能说是媒体自己的理解。
这种价格的变化，主要还是受到当周楼市供应变化的影响。新政出台前那一周，刚好有多个高档楼盘开盘，所以会显现较高的价格波动；而上周受新政影响，新盘涨幅趋缓，而成交楼盘多是中小户型，数据上会处在波谷状态。
在我们看来，短期内房价不可能出现明显下调。经过一年的楼市波动，开发商手中都有充裕的资金，即使为了维护品牌知名度，也不可能贸然大幅降价。新政发挥效力更多显现在二手房市场；而一手房市场，主动权仍掌握在开发商手中。
媒体说房价降了，有人兴奋地在网上叫好，说这是顺应民意；统计局说房价涨了，又有人顿时情绪低落。但专家认为，民众对房价的过多猜测并不合理——
“要是反应这么快，那政策就真出问题了”
陈国强（中国房地产学会副会长）：仅用两个数据就判断房价涨跌，肯定存在片面性。统计局公布的数据，反映的是新政出台前的情况；而市场某一周成交均价的变化，也不能表现整体走势。要得出相对严谨的数据，至少需要3个月的时间来进行观察，才能有一个全面的认识。
我认为大家对于房价下调的观点，有操之过急的情绪，还有一定不切实际的心理预期。任何政策从出台到显现作用都需要时间来消化。新政出台后，楼市成交量开始下滑，部分项目和区域的房价开始松动，投资性需求减少，这是我们能够看到的基本影响；但后续的市场表现如何，目前还不能轻易猜测。
易宪容（中国社科院金融研究所金融发展室主任）：现在说房价是涨是跌都没有意义，房价调控需要一个过程，不会马上涨也不会马上跌。有些人是在胡说八道，要是真像他们说的反应这么快，这么厉害，那政策就真出问题了。日本、香港调控房价用了七八年，北京不管用多少时间，坚持到最后泡沫总会破灭。
同样在昨天，经济学者马光远撰写了一篇题为《谨防房地产调控中的苦肉计》的博客。他指出，炒作房价下跌的背后，是开发商集体抱团上演苦肉计，意在逼宫决策层在政策的执行力上放宽松——
“如果听信开发商，新政就成了他们的玩物”
马光远：现在房价到底怎么样，未必有媒体说的那么夸张。2008年也曾出现过类似的一幕。当时一些开发商说，房地产企业的资金缺口高达9千亿元，还说各大城市的空置房总共能卖个3到5年。结果呢？这些房子去年就卖完了，房价暴涨。那时候任志强叫唤得最厉害，你看日子过得的就是他了。
我之所以写这篇文章，就是要提醒决策层，不要再被那些来路不明的信息迷惑，要通过调研去掌握真实的数据。对于决策层来说，最重要的就是掌握信息，但不是那些由开发商提供的信息；如果听信开发商的话，根据他们的信息来调整政策，那么新政就要成为他们的玩物了。
[来头]
演“苦肉计”的N个“马甲”
数据唱衰
中指研究院4月29日发布的统计数据称，一线城市成交量出现全面下挫，10个重点监测的城市中，9个城市成交面积环比下跌，杭州跌幅，环比下跌72.55%。但事后有评论者质疑，该统计结果是以“环比”放大数据效果。
链家地产的统计数据显示，房价调控新政出台后一周内，望京和海淀区学院路等三大板块的二手房挂牌价分别下降了9.7%、11%和13%。
打折降价
恒大地产于5月5日宣布，其约40个楼盘同时启动八五折降价促销。但有机构随后进行的调研显示，恒大旗下一个楼盘中仅20套特价房可按照八五折执行，其余非特价房是否按照八五折销售仍然比较模糊。
上周末，南京冒出一条拍卖信息称，当地一处121平方米的楼盘进行拍卖，起拍价仅为1元。
掏钱垫付
据上海媒体报道，当地已有开发商开始研究补贴购买二套房的措施，为购房者先行垫付一定比例的首付款，完成交易后，业主再按照规定期限慢慢归还。业界普遍认为，此举无疑是为了应对新政中“二套房首付不得低于50%”的规定。
制造声势
就在恒大地产宣布打折促销前后，潘石屹公开惊呼，中国的房地产市场开始进入“冰川期”。他表示，调控政策对房地产企业的现金流造成了很大影响。但随后便有媒体披露，目前开发商持有的现金超过2500亿元，其资金耗尽至少需要半年甚至更长的时间。
编者按：自国家对部分城市房价过快上涨"遏制"以来，二三线城市就成为众多房企"盯梢"的对象，再加上国家加大对城镇化的支持，二三线城市自然成为"香饽饽"。目前许多开发商已经嗅到在城镇化进程中二三线城市的开发潜力，继而涌入小城市掘金。有资料证明，上市房企的战略重心已经或正在向二三线城市转移。那么，哪些二三线城市已经或将要被开发商"圈定"，开发商又将如何对二三线城市"围猎"？
地产商全力布局 二三线城市走向"线"
在地产业烤糊了的一线城市，其高地价、高房价已经成为众多房企的心头隐患。尽管在销售业绩、利润贡献率、企业品牌开发上，一线城市仍然占有重要的地位，但动辄几十亿的拿地款也给房企们带来了越来越大的
二三线城市
成房企未来发展关键
根据中原地产报告，2009年十大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二三线城市占土地储备比重高达81%。
其中，绿城的二线城市土地储备所占自身总储备的比重，达到了95%，而行业老大万科，其去年新获项目44个，规划建面约1036万平方米，其中二三线城市占比超90%，今年新增项目8个，全部都在二三线城市，其中6个在珠三角的佛山、中山等地。
并且今年以来，这十家开发商86%的土地储备选择了二三线城市，其中招商地产、雅居乐和金地集团拿地区域全部在二三线城市。
东亚新华地产营销总监贾玉鹏表示："一线城市的拿地成本太高，所以开发商选择二三线城市作为今后发展的主要方向是很正常的。毕竟，一线城市的北京、上海，城镇化水平已经达到70%左右，而二三线城市的平均城镇化率只有40%，且自住仍然需求庞大，所以还是很有发展空间的。现在的地产公司，尤其是上市地产公司，其经营策略就是靠以前在一线城市拿下的土地赚取的利润，在二、三线城市多盖房多销售加大自己的市场占有率，在地价非常便宜的三、四线城市积极扩大土地储备，为今后做长远打算。"
中国房地产测评中心发布的《2010年中国房地产企业季度销售20排行榜》也显示，在一线城市房价泡沫越来越明显的情况下，二、三线城市的已经成为大型房企的重要战场。
一季度排行榜数据显示，20企业在二、三线的销售金额占比达到64%，比2009年高出6个百分点，而销售面积占比也从2009年的74%增长到78%。尤其是房价相对没有遭到爆炒的三线城市，销售金额占比从2009年的10%一跃上升到17%。
而受二、三线城市一季度的销售带动，以这些城市为战略核心的企业业绩增长明显，其中最为突出的就是两家香港上市公司恒大地产和碧桂园。
以恒大为例，一季度销售面积与销售金额分列与第二位，大有赶超行业老大万科之趋势，而其靠的就是在二三线城市的超前布局。在已进入的27个城市中，其绝大多数项目都位于二三线城市，作为专注于二三线城市的地产发展商，今年季度恒大二线城市销售额已占90%以上。
此外，碧桂园凭借2009在多个二三线城市增加的项目投资，尽管其2009年的销售业绩增长没有其他企业强劲，但今年一季度出现了"补涨"势头，销售面积一跃进入三甲。而万科、金地等传统几强，虽然增长速度不及恒大、碧桂园等新贵，但也依靠在二三线城市的提前布局，在今年一季度巩固了其市场地位。这就说明，二、三线城市对于企业的业绩增长贡献度正越来越大，对企业的发展也将起到更为重要的作用。
另外值得注意的是，许多"新面孔"也加入一季度销售20强，如越秀地产、重庆金科、首都开发、保利香港以及大连万达都是首次上榜，而这些以往区域性房企的崛起也表示，占领二三线城市的房地产业务已经是成为众多房企今后发展的关键。
房价复制"北上广深"
小县城房价半年翻番
而随着一线城市房价的饱和，在开发商大举进军二、三线城市后，当地地价与房价的飙升也就成了一个不可避免的结果。
在土地市场，4月2日长春土地拍卖中心的一幕很可能成为今年剩下时间内，二三线土地拍卖市场的一个缩影。在当天的国有土地出让拍卖会上，有国企背景的永辉房地产公司与民企龙创地产上演了一场争地大战，就连主持拍卖会的拍卖师也一再提醒竞拍者"举牌要理性"。但是两方仍然互不相让，最终经过241轮激烈争夺，龙创以7亿元摘下长春市净月樱花地块，溢价率高达287%，"成功"的将"地王"传导给了二、三线城市。
而房价的上涨更是来势汹汹，二线城市中，除了被岩浆般烘烤的杭州楼市外，与其相距不远的南京房价涨幅也已经远远超过50%，武汉、合肥、长沙、西安、济南等城市的房价在近期更是纷纷达到或创造历史房价。
三线城市如广西北海，2004年几家楼盘是每平方米1000元至1300元，2009年的新开楼盘则为每平方米4500元至5000元，甚至在位于北京周边的河北省大厂县，这个以牛羊肉闻名的小县城，2009年10月底，其楼盘价格平局价格还是2600元/平方米，但是到今年3月底，其平局房价已经飙升至5000元，不到半年的时间涨幅将近100%。
对于地价与房价的如此上涨，贾玉鹏表示："中国几线城市的房地产市场就是一个梯队的情况，一线城市在基本开发完毕后，二线城市就会跟随一线城市的道路发展，所以说对于前期不是特别疯狂的二、三城市，其房价在这一两年内还要继续增长，就是杭州，其房价预计也会有小幅攀升，但是毕竟涨的太多，再这么大幅度的涨下去也不太可能。可以说二、三线城市在最近这一两年内还是会继续复制'北上广深'这些一线城市地产行业发展的进程。"
不过，对于地产商与投资客携巨资前往二、三线城市拉动当地房价与地价的同时，其管理者也应当注意，毕竟其需求人群不像一线城市来自甚至世界，其对于高房价高地价的承受能力要弱小许多。尤其是一些房价疯涨严重的地区，只有充分考虑自己的情况，保持应有的理性，及时出台相应措施控制住，控制住房地产这把"双刃剑"才可能把今后或许到来的"房产泡沫"消灭于无形。(.王.峥)
2009年新增土地储备90%以上都分布在三线城市
中国房地产测评中心日前共同发布的2010年1季度房企销售排行榜显示，房地产企业战略重心已经或正在向二三线城市转移，据《证券日报》记者了解，对万科A（000002.SH）业绩贡献较高的二三线城市是沈阳、东莞、无锡，对恒大地产（0333.HK）业绩贡献较高的二三线城市则是西安、合肥、长沙、太原、沈阳、包头。
万科相关人士介绍，万科将在4月7日发布销售数据，如今万科已在30多个地方设有分公司。记者致电万科销售业绩比较好的无锡分公司，相关人士说："万科在无锡开发销售的项目主要是魅力之城、金域缇香、情景花园洋房。早在2004年，万科以魅力之城进入无锡，魅力之城总建筑面积约为134万平方米。楼盘均价在1.2万元/平方米至1.3万元/平方米左右。"资料显示，万科2009年的新增土地储备90%以上都分布在三线城市，保利地产去年在二三线城市实现的销售额首次超过了一线城市。
对于其他上市公司在二三线城市的销售业绩分布，陈啸天对《证券日报》记者表示，以二、三线城市作为重点布局区域的企业，无论销售金额还是销售面积均出现明显增长。不仅如此，多数入榜企业均不同程度得益于二、三线城市市场的需求放量。如保利地产（600048.SH）布局长沙、青岛、佛山；大连万达布局福州、济南、太原；碧桂园（2007.HK）布局沈阳、巢湖、芜湖、韶关等城市。
为何地产公司进军二三线城市速度之快？国务院发展研究中心金融研究所副所长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为,这是城镇化机遇，中央目前在加大对城镇化的部署力度。目前许多开发商已经嗅到在城镇化进程中二三线城市的开发潜力，继而涌入小城市掘金。例如，恒大地产作为二三线城市市场的主力，经过多年的深耕，现已进入了27个城市，产品布局较为合理。对此，陈啸天则说，随着在土地价格走高和供求结构的相对不平衡的推动下，一线城市房价水平的进一步跃升，已经很明显成为诸多企业的贡献利润主力。而值得关注的是，二、三线城市的贡献率也在增加，成交量开始逐渐向二、三线城市转移和集中。特别是三线城市处于市场刚刚起步，庞大自住需求逐步释放，而城市房价涨幅相对理性，房价压力相对较低的状态，使得未来市场将有相当大的发展机会。同时,巴曙松指出，"地方政府投融资平台带动了城市化基础设施建设；9.59万亿的信贷高速增长；房地产出乎意料的大幅上涨。这三块要正常化。目前的政策调控都是针对这三块来讲的。"
今年季度，恒大地产的销售已达85.3亿元，比去年同比增长了175%。如果按此推算，恒大2010年全年销售额将比较乐观。
那么，房地产上市公司采用什么模式围猎二、三线城市？业内人士张金认为，上述企业均以优异的销售业绩挤身销售排行榜，并同样得益一线城市的利润和二、三线城市的规模贡献力，但各自的取胜模式却有所不同。万科作为行业龙头，以产品、管理等各条线均好平稳的获利模式稳居宝座；保利地产、中海外、中信地产凭借有效的资源配置力，在项目开发的前端赢取先机；恒大和绿地则采用项目快速流转，通过规模化占领市场；大连万达和富力凭借地产开发和商业运营的互补实现双赢；碧桂园则以二三线周边城市的影响力，扩大规模；绿城定位高端市场，在高端细分市场精根细作，赢取市场机遇。（.马.玉.荣）证券日报
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