[摘要] 中国银行业协会网站13日公布《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》，全面叫停银行向房贷中介支付“返点”费用。业内人士指出，该措施有望净化二手房交易市场，但是面对竞争激烈的二手房房贷业务，银行在执行时可能将打折扣。
中国银行业协会网站13日公布《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》，全面叫停银行向房贷中介支付“返点”费用。业内人士指出，该措施有望净化二手房交易市场，但是面对竞争激烈的二手房房贷业务，银行在执行时可能将打折扣。
触动行业潜规则
“银行业金融机构争取房贷业务资源竞相向房贷中介支付高‘返点’费用，这是银行在争夺客户资源过程中存在的恶性竞争。”业内人士向中国证券报记者表示。
其实，银行向房地产中介机构提供“返点”，一直以来被作为行业潜规则执行。据业内人士透露，许多银行都在给中介提供“返点”，一般返点费用是房贷额的1.5%-2%，而更有一些小银行为了扩充二手房的交易业务，抢占市场份额，一直在“返点”上下工夫，不断抬高返点率。
个人按揭贷款由于有房产作为抵押，一直被银行视作安全的贷款品种。很多中小银行更是将房贷作为未来业务拓展的重点领域。由于新房贷款一般会和开发贷款捆绑，易于被大银行垄断，所以中小银行只能从二手房贷款入手。
某银行人士告诉中国证券报记者，在和中介机构接触中，银行特别是中小银行一直处于弱势地位。因此，很多商业银行就开始通过提高返点费来博得中介的欢心。“中介公司介绍的客户都是批量的，一般银行和某几家中介签订了合作协议，银行的二手房房贷业务立即水涨船高。”
但在利益输送的背后，往往牺牲的是商业银行自身的盈利。该银行人士透露，由于返点是一次性交给中介机构，而商业银行需要通过多年经营房贷业务的息差来弥补“返点”费用的支出。但是如果购房者选择提前还款，加上资金成本，银行往往无利可图，甚至还要亏损。
另外，为获得返点费的好处，更易引发中介机构的道德风险。中介机构为获得返点费，向银行提供假的客户资料，假的房产交易，中介在获得返点后立即还清贷款，如果能和银行业内人士做到“里应外合”，房地产信贷风险可在银行体系内快速积聚。
有助净化二手房交易市场
有业内人士抱怨，国内的中介机构收取的费用和所能提供的服务根本不成比例。而他们却一面从客户手里收取中介费，反过来再从银行获得返点上的好处。“这十分不公平，其实返点费应该返还给购房者或者卖房者。”有银行人士表示。
但是面对市场中的恶性竞争，对于中介机构收费的不合理，银行往往是敢怒不敢言。
专家表示，现在银行业协会要求自2010年1月1日起，停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的“返点”费用，将有助于净化二手房交易市场。
有业内人士直言，银行业协会终究只是行业自律组织，应有银监部门的介入以及明确的违规责任，才有可能让返点的潜规则得以较彻底的遏制。不过，返点退出市场趋势已成，银行业需对房贷业务进行创新。
中国证券报记者了解到，在北京地区，关于银行向中介停止支付返点费用的要求并没有得到有效的贯彻实施。前述银行人士说，其实本身返点费就无法见阳光，而来自协会和监管层面的压力，只能让银行以更加隐晦的渠道为中介提供好处。“毕竟掌握中介的客户资源才是银行心甘情愿付费的关键，未来加大对中介市场的整饬力度才可能从根本上解决这一问题。”(中国证券报)
防返点翻花样
事实上，随着商业银行房贷按揭市场竞争日趋白热化，手握丰富客户资源和推荐能力的房产中介开始为银行所重视。为获得更多客户资源，商业银行通常会向房产中介机构支付一定比例的“返点”作为。
一位银行业人士告诉《财经日报》，以“返点”现象较为普遍的北京为例，对银行而言，1.5%的返点比例是较“理想”的谈判价格，而后进入市场的银行则较被动，“返点”比例提高到1.7%，一般而言“返点”在2.2%。
中国银行业协会认为，银行为争取房贷业务资源，竞相向中介支付高“返点”费用，引发银行间恶性竞争，严重扰乱了市场秩序。
一股份制银行按揭部负责人指出，作为行业自律组织，中国银行业协会希望通过加强同业合作，避免恶性竞争对银行房贷业务造成的负面影响，降低房贷业务成本。“银行出于保护自身利益，也是很有动力推动这一公约的。”
《通知》还要求各会员银行，对房贷中介机构进行全面摸底排查，杜绝与不良中介合作；加强与监管部门、银行业协会的联系，及时投诉、举报收取不合理费用及弄虚作假或指使、纵容、帮助客户作假的不良中介机构；并加快产品创新，向客户提供更多的贷款申请渠道，直接面对客户，改变目前过度依赖中介机构的局面。
但上述银行业人士认为，短期盈利压力之下，新规的执行仍面临阻力，“必然会有银行不守规矩。”
对此，上述股份制银行按揭部负责人也表示赞同，一定会有银行出于竞争需要，继续想办法给中介合作方提供优惠，比如银行提高行内业务员收入，继而通过业务员向中介方继续“返点”等，反而使“返点”行为从台面走到台下。(财经日报)
现象
哪家银行返点高，就推荐哪家
据介绍，银行业金融机构向房贷中介高“返点”会扰乱市场秩序，也将影响银行信贷安全和房贷业务的健康发展，损害银行和消费者的利益。此前，银监会高层也曾多次就该问题作出批示，要求对高“返点”予以关注。
以福州为例，去年二手房成交4万套，除近万套一次性付款外，还有超过3万套房源需贷款，以每套贷50万元计算，贷款总额150亿。即使返点仅为千分之一计算，去年银行仅一手和二手房支出“返点”成本就超过1500万元。
福州一家中介人士说，从“返点”战中受益的是房产中介，客户并没有得到实惠。由于各银行“返点”高低不同，为了获得高返点，一些中介在向客户推介银行房贷时无法做到客观。
去年底，上海市银行同业公会拟叫停银行向房贷中介“返点”。之后，杭州多数中资银行业也停止向中介机构支付“返点”费用，且杭州工商局也悄然介入调查，调查银行与房产中介的费用往来，如认定为房贷“返点费”，将以不正当竞争、涉嫌商业贿赂论处。
影响
购房者可选择范围更大
据业内人士透露，由于“返点”是决定担保机构和二手房中介公司是否推荐这家银行的首要条件，所以有的客户在不知情的情况下被“强迫”在某家银行做某种贷款。而目前银行房贷业务品种繁多，一家银行少则两三种，多则五六种，是为不同经济实力、不同需求和不同年龄人群而制定，而购房者很难全面了解并进行选择，只是一味地听从担保公司和个贷机构的推荐，不能去选择符合自己实际情况的贷款产品。
如果银行都停止“返点”，那么购房者将有更多的选择余地，可随意选择银行和产品。
声音
没有强制措施落实难
银行业人士说，中国银行业协会下发的通知是“自律共识”，具体执行需由各行自律。
就此，记者采访了在榕一些银行了解到，多数银行还未接到总行相关通知，部分银行的“返点”也仍在进行。
在榕一家国有银行有关人士指出，一般情况下，各行均能对行业协会的倡议达成共识，但在各行达成共识前，市场将会有一段过渡期。
“取消‘返点’，对银行而言是件好事，但问题在于如何执行。”但在榕一家股份制银行有关人士则说，协会不具备监管权力，只能协调各银行达成共识，不能强制要求停止“返点”。而目前各银行在房贷市场上竞争激烈，个别银行为了争夺市场，往往不择手段，如果对这些银行没有强制处罚措施，返点问题就难以解决。(海峡都市报)
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
