在国庆节来临之前，笔者就开始留意关于黄金周广州楼市走向的预测。笔者发现，预测国庆楼市将向下拐的人越来越少，一些曾经预言国庆楼市将向下的人，有部分也悄悄地从博客上撤下了原来的帖子。
为什么？相信是目前的市场形势使然。
我们先来看一些已经被媒体喻为很“抵”的楼盘在黄金周期间的报价。南海大沥某楼盘宣称“首付4万起”，价格似乎很吸引，定睛一看，这是28平方米的单位，报价18万元起，折算下来单价超过6000元/平方米。芳村某楼盘带装修单价8800元/平方米，价格还不错，不过该楼盘2008年年头开盘，目前已经是尾货销售，因此价格稍有优惠也很正常。增城某楼盘，售价4180元/平方米起，而该楼盘今年初的报价还不到3000元/平方米。番禺亚运板块某楼盘报价8000元/平方米，还是毛坯价。植物园旁某楼盘的毛坯均价9500元/平方米，但该楼盘剩余的都是些144平方米以上的大单位，基本上也是一楼的单位，所以这样的单价也未必是有多大的优惠。珠江新城某楼盘在内部认购期有总价减3万元的优惠，不过该楼盘的单位面积190平方米，而单价估计在2万元以上，也就是说，总价380万元，3万元的折减，还抵不上9.9折的折扣。
这还是那些被喻为较“抵”的楼盘，而其他楼盘，就有不少暗中悄悄涨价的，而就国庆期间大多数开发商的报价来看，几乎所有开发商都是咬着牙不降价，真正的优惠，实在是寥寥无几。
再者，楼市的景气已经延续了大半年，很多开发商已经从去年的紧日子当中喘过气来，而“适度宽松的货币政策在明年也还将继续持续”，今年底前再次宏观调控的可能又越来越小，如果不是特别差钱，高地价的事实又在那里摆着，大家就更不肯轻易降价了。毕竟，通胀的情况已经出现，“割售求现”如果又不能及时地兑换成实物，似乎更难逃通胀大手的操控。上述种种情况都将决定：接下来一段时间内，开发商不会主动割价求售，消费者要买到价廉物美的房子，恐怕还得等等看。（来源：羊城晚报）
国内不少城市的房地产市场,正在出现由“量价齐升”转为“量跌价涨”甚至“量价齐跌”。
楼市调整的量变
据中指研究院数据信息中心监测,福州、厦门和珠三角地区的“金九”销售预期已经落空。其中下降幅度的要数广州,9月份,广州楼市新建商品住宅数成交量仅有4600多套,比今年6月份8000多套的签约量下降了42.17%。
楼市调整的量变,实际上从7月份已经开始。7月,北京、上海、深圳、广州4个一线城市成交量首次出现集体性的回落。8月份以来,国内许多城市房地产市场成交量继续下滑,而价格依然坚挺向上。据中指研究院数据信息中心监测显示,“金九”月,北京、福州等部分重点城市甚至出现了“量价齐跌”的情况;受其监测的30个重点城市中,“银十”前景尚不明朗。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为,今年上半年国内房地产市场的“涨情”表明,国家保增长的政策效应明显。
金地集团董事长凌克表示,今年上半年,宽信贷和低利率的政策刺激,投资性需求释放,导致国内房价、地价互推上涨。下半年,随着二套房贷政策全面收紧以及严打“捂盘”“囤地”等措施出台,政策逐步由“宽松”转为“中性”期。如果通胀步伐加快或银行坏账风险加大,将直接导致政策迅速收紧,再次加大市场持币观望。
长期制度建设不足
秦虹说,受2007年底出台的金融调控政策影响,2008年商品住宅销量同比下降了20%,东部大城市同比降幅更达40%左右。尽管如此,2008年商品住宅销量仍达6亿平方米,比2007年之前的任何一年都要高。这表明,我国房地产市场经过10多年的发展后,已进入稳定匀速的增长期。
“稳定匀速发展的房地产市场需要有长期制度建设作为保障,但是,目前我国在房地产业的长期制度建设方面不足。”秦虹认为。
秦虹、福州大学房地产研究所所长王阿忠等专家认为,维持房地产市场健康发展的长期制度建设须包含的主要内容为:完善住房保障制度,使低收入家庭免受市场波动的风险;完善调控市场的经济手段;完善房地产金融制度,控制房地产投资风险和建立成熟理性的房价定价机制等。
须建立成熟理性的定价机制
专家建议,为确保我国房地产业健康有序发展,当前应亟待推进长期制度建设。
首先,要对住房保障政策的制定实施提供有力的制度保证。目前,各地政府在加强住房保障制度建设的实践中,缺乏立法保障存在许多弊端;其次,完善调控市场的经济手段,特别要改进房地产业的税收管理;第三,完善房地产金融制度,须从房地产投资金融创新做起。近年来,炒房等投机行为屡屡导致房价过快上涨,关键在于房地产投资缺少必要的投资金融品种;第四,建立成熟理性的房价定价机制。
破除楼市定价积弊,促进楼市稳定发展,须建立成熟理性的房价定价机制。房地产行政主管部门必须要对房价成本进行科学合理的测算,作为市场定价的指导依据,加强房价定价监督和管理。开发商在楼盘定价上必须要给后市留有余地,绝不能以追求暴利为目标,而是依靠产品的多元化创新,能在价格和产品结构间达成一个平衡,以业态的多元化换取房价持续发展的空间。（来源：新华网）
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