土地短缺和地王再现已现地产泡沫放大征兆
2009年8月份上海楼市的成交量环比出现一定下跌，但是依然维持高位；虽然引发市场对于金九银十的担忧，不过土地市场却不理会再现的拐点论。招拍挂制度在减少权力寻租空间的同时，也在不断的创造新的地王。2009年9月10日，上海市普陀区长风6B、7C地块出让面积14.2108万平方米，终于被中海地产70.06亿元取得；也就刷新了新的地王记录。
在考察近期土地市场的走势时，2007年地王频出的景象在2009年重现。房地产市场一个比较明显的特征，就是房价随着地价上涨而上涨，往往是先周边一块高价土地拍卖后，周边房价随之上涨；主要原因是土地经过招拍挂后价格较高，楼面地价与周边房价基本持平。
从开发商获利的角度来看，预期未来房价必将提高，从而引发地块周边房价的上涨。而房价上涨带来的结果是1年或2年以后地价好像已经不贵了，证明当初的高价买地的投资是对的，根据索罗斯的反射性原理，这就是典型的地价房价泡沫制造游戏。土地市场这种循环的特点是造成房价不稳定的重要动因。地价成为先行指标和房价的成本推动因素。同时，对于土地财产的垄断是资本获利的基础，也是投资银行对于上市房地产公司重要的评级指标。
部分分析师认为2009年上半年地王的频出和2007年不同，并指出此次的高价拿地者主要以具有国企背景的开发商居多，大多私企并依然较为谨慎。不过从土地拍卖现场的氛围和私企举牌的价格看，亢奋的情绪正在形成，市场的喧嚣正在企业间相互传染。国企资金实力雄厚，而且可以拿到较好的地段；不过其运营能力和成本控制还需要市场的检验。近期不少地产巨头拿地，可能与股市的下半场和IPO的重启有关。
从经济学的角度看，土地市场(土地的供应是固定有限的)具有自然垄断的特点。相比之下，如果劳动力市场、资本市场和消费品市场的价格和利润上涨，那么供应就会增加，从而价格和利润会重新恢复到他们的竞争力水平。在国内由于可以投资的渠道和品种少，人们认为资金的投资回报和有效对抗通胀在房地产上，因此看到许多股票市场的获利退出者，将资金配置在房地产市场进行投机买卖。
更有甚者，为数不少的投资者相信房价不会下跌的神话，他们以土地资源的稀缺性，以及地方政府不会放任楼市下跌的主线，得出房价继续上涨的结论。其实，改善土地资源高度集中于市中心的状况，调整过去不合理的城市规划和产业结构，住宅用地可以发生根本性的改善。可以比较确定是，房地产企业已经出现投资过热的苗头，土地短缺的神话和地王的再现，已经显现地产泡沫放大的征兆。开发商抢地的激烈程度日渐升温，硝烟已由一线城市弥漫到二线城市。(齐鲁晚报 作者刘玉刚 曾任职于易居中国及大型房地产企业市场研究部)
股市还要涨 房地产泡沫大
20日下午,针对广大市民关心的股市、楼市等走向,著名经济学家易宪容来渝作客民生银行“非凡财富”名家讲座时认为,股市还要继续涨,房地产泡沫较大。
讲座中,易宪容称,尽管A股市场前段时间演绎了暴跌暴涨的震荡行情,但是在上半年股市上涨的基本条件没有改变的情况下,下半年股市仍然处于上行趋势。当然,在上行过程中会出现震荡,但投资者不必对这些震荡过度敏感。
易宪容称,首先,上半年股市价格上涨并非到了离谱的地步,有些股票或有些上市公司板块价格是上涨过快,但占市场比重的蓝筹股仍然没有多少脱离经济形势变化的基本面。其次,世界经济开始出现回暖迹象,中国GDP开始上行并转暖,美国经济也冒出了“绿芽”,这些自然会改变全球投资者对经济恢复的预期,投资者也会逐渐进入股市。第三,随着经济回暖,全球大宗商品的价格开始出现全面暴涨,也会带动股市价格上升。宽松的货币政策使得银行信贷超高速增长不可避免,相当数量的信贷资金流入股市时,会推高股市的价格。
谈到房市,易宪容认为“今年以来的房价上涨,是信贷资金涌动的结果。”他说,今年上半年,住房按揭贷款达4793亿元,同比多增加了2633亿元;在今年7月份的3559亿元贷款中,个人贷款就占了1800亿元。“个人住房按揭贷款快接近2007年房地产泡沫的一年。”
易宪容称,由于今年以来房价过快上涨,所以也可能造成房价下跌。信贷监管部门也发出了信号,有关方面最近又出台了通知,要求各银行严格按照以前的房地产信贷政策执行。据了解,在央行和银监会2007年9月出台的房地产信贷政策中,核心内容就是提高第二套房贷款门槛和成本。
在最近的一篇文章上,易宪容尖锐地指出,目前房地产过热不是局部性的而是全局性的,房地产泡沫正在被逐渐吹大。“中国住房按揭贷款的风险是不低的,只不过是房价上涨还没有将这些潜在的风险暴露出来而已”。(重庆晚报)
地产界的十大泡沫
1. 价格泡沫 价格泡沫无疑应位列首位。判定房价有无泡沫，通常有三个指标。一是租售比，“房屋租售比”是指房屋月租金与售价之间的比值，是国际通行的判断楼市是否存有泡沫的重要指标之一。近年来，我国整体的房价租售比已经明显偏离国际认可的比较合理租售比水平（1：250到1：150）。根据70个城市抽样调查结果测算，今年上半年房屋租售比已经低于1：400，相应的大部分地区房屋租金率在2.5%~3.5%之间，远远低于当前利率水平下比较合理的6%~8%的租金率。二是房价收入比，大多数人比较关注这个指标，类似文章也很多，在此不再赘述。三是房地产投资增长率。过去10年，房地产投资平均增长率为22.1%，平均增速超过GDP平均增速的2.35倍。房地产投资增长率2倍于GDP增速意味着社会财富持续流向房地产部门，具体表现为房地产开发行业平均利润率远高于社会平均行业利润率，房地产业和相关行业过度繁荣。——无论从哪一个角度看，中国大中城市的房地产价格都存在泡沫。
2. 绿色泡沫 翻阅楼盘广告，你会发现诉求绿色、生态、环保的楼盘越来越多，但真正得到权威机构认证的项目不多，不过两、三个。有些开发商或许认为，反正政府不管、业主不知道——没有法律风险，宣传“绿色”总比不宣传好吧。但事物往往就是这样，不能太过，不能泛滥，否则就失去新意了。至少不能说种上几棵树、铺上一片草就是“绿色生态小区”吧。在日本等发达国家，如果建筑物回收率低于60%就不能立项。仅此一条，在国内可能就没有合格的。
与绿色泡沫相类似的还有智能泡沫、节能泡沫、水景泡沫、体育泡沫、教育泡沫等等，都是概念成分居多，真正落到实处的几乎没有。
3. 国际化泡沫 之所以单说，是因为这几年来楼市的国际化泡沫愈发严重了：已经从公寓、别墅等高档物业市场传导到普通商品房市场了。什么是国际化？应该有两层含义，一是项目及建筑物的物理特征要满足国际化企业和人员的需要，与纽约、伦敦、新加坡等没什么区别；二是在心理感受上能够满足国际人士意识形态的追求，使其感觉与在国外的工作、生活氛围一样，例如现代、便捷、快节奏，亦或是低调、内敛。另外，国际化应体现在沉着、优雅、轻松、质朴这些特质上，而不是凸显奢华的、高亮点的、嚣张的特性。总之，豪华、价高不等于国际化。否则，如果美国人在纽约建造一个四合院项目，叫不叫国际化呢？
4. 商业地产泡沫 在上市战略驱动下，过去五、六年里，许多房地产企业纷纷涉足商业地产开发，甚至大量持有商业物业。兰德咨询在为几家房地产企业做战略咨询时，曾经做过专题研究，发现如果开发并持有购物中心、写字楼、酒店等商业地产，除了一线城市和几个二线城市有盈利可能外，绝大多数二线城市及其他城市几乎没有盈利的可能。房地产企业热衷于商业地产的解释就是受上市战略驱动——先做大资产，再上市。商业地产的火热，也催生了许多号称以商业地产策划见长的策划公司。但是，商业地产是受经济景气影响最敏感的一类物业。虽然经济有所好转，商品住宅市场也已回暖，但是商业地产的形势可能会进一步恶化，甚至可以断言：如果我国发生房地产信贷危机，将是商业地产普遍拖欠银行信贷为起始！
5. 创新泡沫 如果问什么词出现频次的话，无疑是innovation莫属了。策划创新、产品创新、管理创新、服务创新……频繁地出现在企业内部会议和行业会上，但是有多少创新是真正的创新呢？恐怕不多。某开发商在进行户型设计时，在主卧室中增设了步入式衣帽间，就号称为“创新”；我们曾咨询过辽宁一家民营开发商，为了完成董事长下达的创新考核指标，有的部门将“利用反面纸打字、复印”上报为“创新”。可见“创新”有多大的泡沫！
6. 上市泡沫 最近有消息说，目前国内有三十多家房地产企业等待着在A股和H股上市。无论最终有多少家能够成功上市，但IPO开闸后房地产企业上市热情高涨是不争的事实，尽管对其中大多数企业来说，上市就是一场“裸奔的游戏”。
7. 会议泡沫 了解兰德咨询公司的人知道，我们是国内组织房地产论坛、研讨会的公司，但2006年以后，除了举办“企业管理专题研讨会”外，其他的任何会议我们都不办了，因为会议越来越泛滥了，因为媒体成为举办各类会议的组织者了，因为即便是不收费人家也不愿来了。与会议泡沫伴生的是专家泡沫、学术泡沫、评奖泡沫，以及弥漫其中的“三气”：官气、俗气、江湖气。先说官气。凡会必有协会、商会、政策研究中心等半官半商的官员出席并讲话，否则就好像不够档次和专业。再说俗气。什么主持人、酒会、颁奖典礼，弄得像婚礼或娱乐圈儿一样。另外，再请上几个地产大腕上去相互吹捧，或者看似观点迥异实则相互炒作，媒体在炒作成论剑、论道、激烈交锋等，江湖气十足！
8．专家泡沫 与会议伴生的就是专家了。在极度功利化的地产界，可以说是各类专家泛滥。早年还只是有政策专家、营销专家、管理专家，现在诸如城市运营专家、商业地产策划专家、户型设计专家等越来越多、越来越细化了。而且，专家们也早已脱掉了学术、学者的外衣，反正不给钱是不出场的，甚至是一些院校的教授们也削减脑袋向地产圈儿挤，以至于网友们戏称为砖家、叫兽。
9. MBA泡沫 现今，几乎各所名校都有房地产MBA班。早年在几所大学MBA班上讲课时，参加者还主要是房地产企业董事长、总经理，现在MBA班的学员已经是中层干部为主了。还有就是企业招聘时，应聘的MBA人员甚至比本科生还多。这不是MBA泡沫又是什么？与一位客户董事长谈及此现象是，该董事长笑曰：现在的MBA还不如80年代的专科、90年代的本科！
10.联盟泡沫 曾几何时，像我等在房地产圈儿待过十几年的人，概念里只有“中房协”这一家半官半民的社团组织，还曾参加过“中城联盟”的会议。但现在不得了了，什么商会、学会、协会、联盟等越来越多了。在一次会议活动上，有人递给我一张名片，职务是“国际商业房地产协会”XX长，挺唬人的。还有一次，有人告知我，我的名字已出现在“XX联盟”常务理事名单上了。找人要来名单，发现我七年前培训过的一位营销人员，现在是某楼盘的营销经理的职务是联盟某专业委员会秘书长，这是羞煞我也。但气归气，最后也是一笑了之，至今不知道人家将我的名字撤下来没有，发出我一次也没有“常务”过。
泡沫就是泡沫，无论在哪一个领域，无论能否拉动GDP，基本的市场运行规律都不能被违背，其最终结果都是破灭。正如格林斯潘所说的：“它们都有一个根本的原因，那就是当我们面对长期繁荣时，会抑制不住地以为繁荣将持续下去。”(搜房博客 宋延庆)
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
