[摘要] 虽然南昌房地产业始于20世纪80年代末90年代初，可是当时基本都是单位建房或团体购房，商品房销售很少，个人购房也很好，因为商品房很少，没有形成策划与销售的主题；直到1999年9月远东世纪花园的诞生标志着南昌房地产真正市场化的开始；同时，房地产代理业也初现雏形。
虽然南昌房地产业始于20世纪80年代末90年代初，可是当时基本都是单位建房或团体购房，商品房销售很少，个人购房也很好，因为商品房很少，没有形成策划与销售的主题；直到1999年9月远东世纪花园的诞生标志着南昌房地产真正市场化的开始；同时，房地产代理业也初现雏形。
新世纪之前，由于房地产业的特征，南昌市场上没有真正性质上的代理公司；而进入新世纪，南昌房地产市场如雨后春笋一般冒出了一大批的代理公司。到目前，南昌的代理商除了近30家本土企业外，还有来自深圳、广州、北京、上海、天津、杭州、厦门、台湾等等地区30多家外来代理商，总的代理商数量已 过了60家，可谓是：人丁兴旺呀！
一、楼市后浪抄前浪，一代新人超旧人
我们都知道：1999年之后，天睿置业等一批“外来和尚”把先进的策划理念和销售理念带到南昌，引导南昌房地产策划代理业的快速发展，同时也在南昌房地产市场培育了一掊营销策划的土壤，生长出了一批的人才；当然，南昌房地产市场的营销策划人才不全是这些外来和尚“传道”成就之人，也有南昌的一些大专院校“授业”成就之才，也有一些个人自我“解惑”成就之才；不管是“术士传道”也好、“教授授业”也好还是“自我解惑”成就之才，都是沿海城市的一些“教材”或“案例”成就了这批人才；所以，新世纪之初的南昌房地产营销策划的“抄袭”之风盛行。
比如说，南昌盘远东世纪花园，楼还没开始建，就先建好了售楼部和样板房，致使南昌市民和业界人士像赶集似的前往偏僻的空地上去看远东世纪花园的售楼部和样板房；当然，这引进开发理念，算不上的抄袭；而真正的抄袭将已经运作成功的楼盘全部照搬或部门拿来为其所用，比如说：产品理念、策划理念、主题概念、运作模式；比如说：产品理念，世纪风情将自己“整形”成南昌的“星河湾”；比如说：主题概念，城开国际学园将“广州·奥园”“变性”成“南昌·学园”；比如说：运作模式，梦里水乡将顺德碧桂园与广州华南板块7大名盘“杂交”而成；而策划理念方面更是举不甚举，特别是还有一些楼盘还不仅于此，甚至连人家楼盘用过的广告语和广告内文也一字不改地拿来为自己所用，像这样的事情大都是一些沿海过来的企业的母公司操过的成功楼盘。说到抄袭，可能很多人会狡辩：这是借鉴成功经验！说到经验，笔者认为：所谓的“经验”，即已经成功的模式，是已经过市场反复验证具有合理性和可行性的方式与方法，是一种较为科学的方法论。
特别是当时处于初级市场的南昌楼市，人才的匮乏、经验的不足以及视野的局限，导致沿海一些城市早在3-5年前的东西拿来南昌几乎都被开发商叫好。叫好能叫座吗？对于开发商来说，这种经验的优点在于避免走入歧路，毕竟在南昌是“首创”。到了2005年以后，南昌房地产营销策划开始有了一些“南昌制造”，这是南昌房地产营销策划业从“抄袭”到“沉淀”再到“发酵”的结果。
二、几度风云几春秋，几家欢喜几家愁
新世纪初，在开发商的理解里，策划就是解决“我的楼盘出来后怎么进入市场？”、“我的产品怎么来卖给消费者？”或者是“我的楼盘销售状况不好，如何予以改善？”等这类问题，这也就是开发商把自己的楼盘既成事实的前提下引进代理公司或策划人来为之想办法、出注意；而楼盘在未成事实之前的建筑规划、产品设计等工作都开发商和设计单位等在那里折腾，没有策划公司的事；也就是说，早期南昌楼盘的策划基本上都是“事后策划”，很少“事前策划”和“事中策划”；随着市场竞争越来越激烈，开发商意识到“事前策划”的重要性，于是“全程策划”成了开发商对代理商的要求；于是，在开发商的理解里，策划要求解决“我们的目标客户在哪里？”、“我们应该做什么样的产品？”、“我们项目如何来定位？”、“我们怎样来进行营销推广？”等等一系列问题。
在2005年以前，很多有点名气的代理公司大都是开发商会自动找上门来，不用主动上门去拓盘；所以，很有名的房地产策划公司，策划出最蹩脚的项目也不少见，主要有2个原因：一是有名的策划代理公司在接项目时是一拨人，真正操作项目又是一拨人；二是很有名气的策划代理公司项目多、报告模板多，很多策划报告都是一半抄！2005年以后，随着行业发展的进步与要求，策划代理公司提给开发商的报告越来越厚，虽然内容越来越多，但是越来越空，虎头蛇尾，大话套话一大堆，放之四海而皆准，有的策划公司写的报告被开发商称之为“教科书”。
起初，南昌策划代理行业鱼龙混杂，只要有平台都想下水试一试，一些所谓的“独立策划人”一试水，就创造出经典案例，赢得了开发商认可；于是，这些人最终全身心进入这个行业，纷纷成立策划代理公司。可是，像这样的公司当家人，热衷于参加各种论坛会议，热衷于接受记者采访，或者干脆自己写文章、写博客炒作包装自己，目的主要有2个：一是先让自己出名，二是通过出名增加业务。现在的开发商越来越理性，对策划代理公司的要求也越来越高，他们既看重公司，更看重执行，这也就是为什么一些有名气的策划公司出来的有点水平的人去接盘比较容易的原因；但是，要做大是很难，人才的缺失造成了原来在南昌很有名气的某代理公司老板的苦恼：你来做项目经理，我就把项目签给你！所以，随着整个行业水准的提高，开发商越来越意识到：专业要重于名气，团队要大于个人，资源要重于关系！这也就导致南昌代理公司的发展规模要么是“L”、“V”、“W”等型路线，深圳有的公司发展轨迹就是抛物线，撤出南昌市场！
三、只要给钱我就干，哪怕赔钱赚吆喝
2005年以前，当开发商对外招标时，一同竞标的策划公司，互相比拼的是技术、操作过的楼盘、品牌等，而开发商也将此作为评判的重要指标；而2005年至2007年，策划公司不仅比拼技术、成功案例和企业品牌，更是将能为开发商卖到什么价格作为竞标的杀手锏；我们都知道：企业就是追求利润化，开发商就吃这一套。
他们这样做的目的就是为了能接到盘，而接盘的目的不是为了“赚钱”，就是为了“赚名”；所以，很多一般的策划代理公司，为了能够抢占市场，打出品牌知名度，积累案例，不惜以超低价去竞标，甚至是赔钱赚吆喝。按照国家有关规定，策划代理费可以收取标的3％，但最近几年，由于残酷竞争，这个费用比持续下滑，从1.5％到 1％，现在很多都是低于1％。更厉害的是，很多开发商担心策划代理公司做不好，做不好就“拍拍屁股走人”，这样策划代理公司又不会有什么很大的损失，开发商可是少则几千万砸进去，多则几亿甚至几十个亿投进去，风险性非常大，策划公司一旦做不好，可是不是哭爹喊娘就能够挽回的事情；所以，很多开发商不仅压低代理费，而且还要求策划公司缴纳一定数额的风险保证金，当然，像2007年以前的市场好，只要有钱赚，策划代理公司也能够接受；而2008年，市场不一般那，房子卖不出去，开发商一改“我是爷”的姿态，主动“求神拜菩”，而代理商则是使出“装孙再装孙”的本能；所以，2008年成了开发商“换人年”，是代理商“撬盘年”。
经过2008年的市场洗礼，代理商的很多人才都往开发商跑，代理商成了初级人才的学校，而开发商则成了人才的归宿，这也将是未来的策划人才流动的一个趋势；2009年以后，虽然对房地产业来说“不知是何年”，但是开发商都将会是“年年有余”，可代理商的未来天空将是一个不明朗的天空；所以，策划代理公司未来面临更多的是挑战而非机遇！
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