二线城市楼市成交直线下降
虽然国家对日益走高的房地产市场频发调整信号，但各地市场反应不一。以上海、深圳、北京等地为代表的一线城市由于供给紧张，成交价格依然上扬；而成都、福州等二线城市的成交量却直线下降，价格也趋于稳定。
专家表示，房地产市场正呈现越来越强的区域特征，各地的供给情况、需求结构等对楼市成交和价格影响较大。
成都世家机构统计数据显示，上周（8月10日至16日），成都主过城区的商品房成交套数和成交面积出现大幅下滑，分别减少1044套、99497.55平方米，环比降幅分别为37.31%和40.62%。
“其实，从7月开始，成都楼市成交已经出现疲态，估计8月总成交量还将环比下降。”一位成都房地产业内人士称。而专家分析，成都楼市疲态明显与信贷收紧政策有关，因为从成交户型结构来看，小户型比例正明显增加。
根据世家机构统计，从2006年11月24日至2009年8月2日连续136周(覆盖本轮周期从正常到泡沫到萧条再到回暖的全过程，并剔除春节等异常值)， 得出正常的周平均成交量在19.86万平方米，上下浮动范围在16.53万到23.18万平方米之间。“这回一跌就跌出正常值了。”世家机构分析师樊邦勇称。
但另一方面，成都供给量却有大幅增加的可能性。数据显示，今年前6个月，成都主城区仅成交了6宗经营性用地，总面积409.22亩。但截至昨天，这一数字已经刷新到941.3亩，且尚有498.6亩已经公告但未到招拍挂日期的地块。专家表示，经营性用地供给速度明显加速是开发商预期向好的表现，但如果需求受到调控，有可能导致短期闲置。
福州方面，受海西经济区概念的强力拉动，福州由一个小的区域市场一跃成为上半年楼市黑马之一，并直接进入房价前10位的城市之列。
到今年6月，福州商品房签约超过5300套，创下今年月签约量新高。7月中旬依然有连续数日日成交超过300套。此后，成交量明显回调。到8月前两周，福州成交量环比下滑超过30％，二手房市场也出现萎缩。
福州房地产界人士认为，央行货币政策令市场对股市和楼市预期发生改变，其中收紧二套房贷政策对楼市影响较大。(上海证券报)
二线城市加大居住地供应量
记者从中原地产研究中心发布的一期土地月报获悉，在5月一线城市土地成交火爆的带动下，二线城市加大居住用地供应量。
6月居住用地供应量较前12月均值增加45%。其中，重庆、武汉、沈阳、南京和杭州等二线城市放量明显。与此同时，成交异常火爆，居住用地成交面积比前12月均值翻一番。地价水平也明显回升，已经接近2008年的值，但未达到2007年峰值。
记者了解到，6月土地市场的积极表现受4月份以来各地“地王”频出影响明显。其中，5月以来，北京土地市场一直持续火爆，一周之内“地王”纪录被刷新三次，中化方兴40.6亿元豪夺广渠路15号地块，成为新“地王”；保利地产亦在重庆斥资38.1亿获取鸿恩寺地块。值得关注的是，北京几幅天价地王的得主并非大家耳熟能详的大型房地产开发企业，而是一些具有资金实力的央企背景企业。
近两个月土地市场的火爆表现与年初形成了鲜明对比，这从有关机构的统计数据中可以看出端倪。据亚豪机构统计显示，今年1月，北京住宅项目用地零成交；2月仅成交了2宗小体量地块；3月、4月也仅各成交了4宗和3宗住宅项目用地；而到了5、6月份，成交的住宅项目用地分别达到了10宗和18宗，成交土地面积也达101万平方米和162万平方米，与前几个月相比出现了井喷的态势。不仅如此，5、6月成交的土地中，体量在十万平方米以上的大型地块明显增加，这在此前几个月里是不曾出现的。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，新年过后，在政策利好的作用下，楼市销量止跌回暖，出现了久违的“小阳春”，而受到通胀预期的影响投资客户重回楼市，支撑了成交量不断上涨，四月的交易量更是创下近三年之最。这一方面极大的缓解了开发商的资金窘境，另一方面也改变了开发商对未来市场走向的预期。此外，在宽松的货币政策环境下，政府加强了信贷支持力度，一些大型房企和地产上市公司的融资能力逐步增强，资金状况相对宽裕，因此频频现身土地交易市场，而开发商对楼市预期的改变，更增加了拿地信心，这造成了5、6月份土地市场交易的火爆局面。
在5月一线城市土地市场回暖的带动下，二线城市开始加大居住用地的供应量，6月居住用地供应占全部用地比例38%，再次超过前12月均值。6月12个被监测城市土地整体供应1462公顷(276幅)，高于前12月均值38%，其中居住用地供应552公顷(68幅)，高于前12月均值45%。12个城市中，一线城市居住用地供应较4、5月略有放缓，重庆、武汉、沈阳、南京和杭州等二线城市则加大居住用地供应量，其中重庆放量显著。
记者发现，6月土地市场流标率表现平稳，但地价增长明显。统计显示，截至6月底，12个被监测城市的土地流标率为13%，与5月份持平；其中居住用地流标率为15%，与5月相比有所下降。截至6月底，上海、广州、深圳和杭州今年均无居住用地流标；而沈阳、南京、重庆和成都居住用地流标率相对较高。
地价方面，6月12个被监测城市土地楼面地价为2421元每平方米，高于前12月均值117%，其中居住用地2999元每平方米，高于前12月均值101%。已经基本接近2008年的值，但仍未达到2007年峰值。
任启鑫认为，2008年楼市低迷，开发商资金严重短缺，既无拿地能力也无拿地信心，因此政府推地意愿也明显降低，导致了供需两弱的局面。但实际上很多开发商由于土地储备不足而难以维持企业的正常运营，很多企业甚至不得不采取压缩人员等方式降低运营成本。而到了今年楼市逐渐复苏，开发商资金状况明显改善，迫切需要购置一定规模的土地用于企业的扩张性发展，而此时政府应对不足，推地力度明显滞后，这导致了土地市场“供不应求”的局面，造成诸多房企争抢优质地块的现象。
“更出乎意料的是，一些原本并不是以房地产为主业的国企、央企看到了房地产业的发展潜力也在此时加入抢地‘大战’，这些企业的资金实力强、融资能力高，不仅加剧了土地市场供不应求的程度，而且无形中成为了推动地价高企的‘推手’。”任启鑫补充说。 （经济参考报 鹏 郑文刚 刘姣）
二线以下城市买房正当时？
房价传导功能不是太强，政策影响的传导速率太高，因此，当一线城市正处混沌状态时，正是二线及以下城市买房良机，主要判断如下： 1、性政策影响反映到开发层面，则开发商新增项目会围绕产品做文章，新增项目产品结构非常合理，得房率普遍提升，景观再造水平与配套更加完善，营销方面也本着快速销售的目标做好准备，还原更多性价比予买家是营销基准方针。
2、一线城市土地资源稀缺，围绕土地的争夺会导致部分中等规模的开发商转战地方，向明星城市与省会以下二级城市发展，而省会城市的中小开发商早前在紧缩时期业已进入到县域城市以及地级中心城市。他们带来的先进复制模式，迅速提升了当地产品的性价比。
3、目前二线及以下城市正享受着政策的阳光，产品又吻合市场需求，所以从自住性要求来看，是非常合适的时间。
4、再从房价规律来分析为什么是良机？
（1）从房价传导规律上看，当一个一线城市或主流城市或省会城市房价上涨过快，逼近部分消费转向周边的中小城市，一旦这些需求出走，那么周边城市的房价将持续上涨，这间接证明目前出手是比较合适的；
（2）二线及以下城市，目前正处于供应严重不足时期。鉴于奥运年的紧缩与经济发展要求，二线及以下城市政府目前最严峻的事情就是如何确保土地增量供应的完成，而有限的土地，在外来开发商、实体转入的首次试水的开发商、本地开发商之间争夺，自然会提升地价，为未来房价上涨埋下伏笔；
（3）二线及以下城市的开发商生存状况优越于一线城市与主流城市，因此在信贷适度放宽的条件下，开发商销售节奏的把握明显优于其他城市，在这种条件下，捂盘效益也是非常明显的，所以在楼市处于混沌胶着状态下出手，相当于在地方房价上涨之前获得购入机会；
（4）从经济要求来分析，未来一段时间，地方政府最需要通过房地产实现城市化与经济发展的同步，因此，地方政府在未来两至五年时间，均会着手部署，刺激当地房地产的发展，开发商掌握订价权的环境下，房价缺乏向下的可能性与基础；
（5）二线及以下城市吸纳进城置业正在形成汇流之势，这将增加市场与房价同步发展筹码。
从数据上看，以山东为例，济南房价上涨过快，带来的是小城章丘房价的猛涨；青岛房价早已过万，而的胶南胶州房价则徘徊在3500-4500之间，正处上涨的前期；在枣庄、潍坊、济宁、泰安、德州等地，都呈现相同的房价变动规律，即这些地图上找得见的城市房价处于量缩价增阶段的时候，其周边如郯城、高密、腾州市场则明显出现量价齐涨局面。
所以买房参照不断变化，不要太过于看重那些一线城市与主流城市，因为不是每个城市都有相当强劲的吸纳力与辐射力，也不是每个城市都具备投机投资机会。相反上述的一些二线及以下城市，满足本地换代消费，改善型置业，部分首次置业的需求，目前都面临入市良机。( 楚芸工作室)
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