行业景气回升 上市房企开打土地储备战
今年二季度，楼市回暖拉动经济企稳回升，上市房企投资和拿地意愿明显升温，万科、保利、万通等大地产商屡现大手笔运作，纷纷增加土地储备和新开工面积。业内专家指出，具有多元化股权背景的上市房企在今年二季度纷纷介入土地市场，主要是看好中国经济复苏，并认为楼市回暖将得以延续。
理性扩张
与国字号房企频推地王不同，多数具有民营背景的上市房地产公司在拿地时均较为谨慎。除富力地产以天价竞得北京广渠门地块等少数案例外，多数上市房企的拿地计划主要在二三线城市，理性扩张、控制风险成为其土地储备战略中的关键词。
万通地产有关负责人表示，公司在积极扩张的同时，也应保持较高的理性，在土地价格相对合理的时候吸纳、扩充储备，踏准市场节奏，才能在市场竞争和企业长期发展中获得主动权。
7月17日，万通地产公告，以公开摘牌方式获得河北香河四宗国有土地使用权，四宗地块合计面积533093.33平方米，公司拟支付地价款47979万元；而在此之前，万通地产和天津生态城投资开发有限公司签署战略合作框架协议，投资打造中新天津生态城，这直接增加万通在滨海新区的优质土地储备。
资料显示，中新生态城占地30平方公里(起步区占地3平方公里)，建设周期10-15年，总建筑面积达2500万平方米，其中住宅面积1500万平方米、商业和产业面积1000万平方米。据了解，该项目是中国、新加坡两国政府战略性合作项目。
万科也明确表示，公司不会拘泥于某一地区，也没有“志在必得”的项目。今年以来万科所拿土地大多数位于二三线城市。5月，万科斥资23亿元在佛山、无锡、沈阳、青岛四城获取6幅地块，合计建筑面积为188.3万平方米；6月29日，又以11.12亿元竞得重庆渝中区河运校地块。
扩张步伐较快的保利地产，6月份在广东阳江、重庆和天津三地取得九块地块，耗资42.64亿元，总建筑面积超过154万平方米。从2月以来，保利地产在贵阳、长春、北京等地拿地，多幅土地为底价成交，其中包括3.85亿元底价竞得北京密云居住项目用地。
看好后市
销售回暖带动行业景气回升，多数上市房企积极拿地，主要是看好房地产后市。
据中房指数系统数据：上半年大部分市场销售增长显著，房价也止跌反弹，部分城市四月下旬以来涨幅加快。6月，35个大中城市中价格环比上涨的城市多达28个。价量回升使企业投资信心恢复，房地产开发投资增速逐月提高。自年初触底以来，房地产开发投资完成额累计增速连续4个月出现回升。
业内专家指出，宽松的货币政策将持续，在基建投资和房地产投资的双轮驱动下，三四季度经济增速将继续复苏，实现“U”型的转化。
不过业内人士也指出，经过调整后，房地产业在复苏中将产生新的分化和整合。万通地产董事长冯仑曾表示，未来房地产市场的产品结构将升级，中高端改善型产品将与普通住宅形成分化。据介绍，致力于中高端产品的万通地产目前正在北京开发千万级独栋别墅项目——苏园。该项目位于怀柔，占地面积1000余亩，容积率0.42，为地上两层地下一层独栋别墅，面积在460-750平方米之间。该项目将传统江南园林与现代财智阶层结合，以苏州园林、香山帮技艺与御窑秘制等许多世界物质文化遗产为特色，定位于北京高端别墅市场。目前，该项目别墅房源有100多套，单套总价在千万元左右；开盘后已售出整体的三分之一。（中国证券报 林喆）
行业景气回升 上市房企看好后市开打土地储备战
昨日公布的6家房地产公司半年报显示，受上半年楼市火爆影响，除海鸟发展外的5家公司的预收账款均有不同程度增长。虽然除万方地产以外的5家公司净利润同比下降，但这些预收账款是无息负债，可以转化为未来的收入，为业绩增长打下了基础。
但是，预收账款的增长并不意味着地产公司资金压力得到缓解，万方地产、福星股份、海鸟发展和莱茵置业等公司的货币资金反而比一季度末下降；通过观察资产负债表可以发现，地产公司“短债长投”的深层次矛盾并没有发生任何改变。这意味着，假如日后房地产市场出现深度调整，部分地产公司的资金链仍会面临极大压力。
根据Wind资讯和本报信息数据中心的统计，6家公司的上半年总资产周转率和存货周转率全部出现同比下降的现象，海鸟发展、渝开发、丰华股份和万方地产的净流动负债率(流动负债-货币资金/总资产)比一季度末上升。这意味着，由于房地产的生产方式没有发生根本变革，融资渠道不畅，开发商的资金构成仍偏重依赖短期负债。
内地的开发商资产负债结构普遍不合理，有40%以上的资产是靠短期银行贷款、预售款和应付账款等短期负债支撑的，而房地产的开发周期较长，总资产周转率普遍偏低，业内称之为“短债长投”。半年报显示，莱茵置业和苏宁环球的流动负债占总资产的比例达到60%以上，万方地产的该比例高达87.4%。
内地地产公司融资渠道较少，资本市场低迷时，直接融资经常会遇到困难。可以预计，一旦遇到信贷紧缩和销售不畅等不利因素，对于资产周转速度缓慢、依赖短期负债的地产公司来说，打折卖楼回笼资金又会成为普遍现象。
为了防范可能出现的房价调整风险，地产公司应向远洋地产等公司学习，趁贷款利率不高的时机，开辟发行企业债、可转债等多条融资渠道，改善负债结构，提高低息长期负债在负债中所占比例。此外，近来拿高价地的公司也应注意适当加快推盘速度以便回笼资金，应对可能出现的短期资金链条紧绷的不利局面。
半年报显示，除福星股份外，其他5家公司的期间费用率同比上升；苏宁环球、福星股份和海鸟发展等三家公司的毛利率同比下滑。
展望下半年乃至明年，地产公司的整体盈利能力可能难以有明显的提高。虽然房价上扬会部分抵消期间费用率上升的压力，但目前一线、二线城市拿地成本居高不下，钢材等建材价格又现涨价苗头，地产公司的盈利能力面临着不小的考验。（中国证券报）
地产商疯狂“抄底”土地市场 房价逼近历史点
地产商疯狂"抄底"土地市场,部分楼盘房价逼近历史点,楼市的冬天似乎有点短。
面临愈演愈烈的通胀预期,潘石屹建议大家买房子保值,而SOHO中国也正在忙着把手中的钱变成土地资产。潘石屹手中有钱:6月11日,公司与招商银行签署了《战略合作协议》,获得100亿元综合授信,此前已经从中国银行获得100亿元授信。
"我们将根据目前的经济和市场形势寻找市场中的'洼地',只有这些'洼地'才是我们需要投入精力和资金的地方。"SOHO中国董事长潘石屹表示,他会寻找投资洼地下手。
下手更狠的是万科,一改以往的谨慎态度,万科5月展开了土地市场大反攻:在无锡、佛山、沈阳以及青岛等地斥资23.14亿元新增6个项目,建筑规模约117.7万平方米。
富力地产也不示弱,5月合计以17.72亿元在北京、广州拿下两块高端住宅用地,建筑规模达87.25万平方米。抄底中国楼市不仅有中国地产商,外国地产商早就觊觎着中国的楼市。还在3月,加拿大置地有限公司(CanadaLandLimited)方面就披露,将与世界的商业地产公司之一高力国际公司(ColliersInternational)携手,共同投资中国房地产市场。他们的理由是中国房地产市场已经呈现出近年来、甚至是历史上最有利可图的投资机会。
这样的现象应该如何评价?它是中国地产行业复苏的标志,还是在透支中国地产业的健康发展动力?
靠地产抵抗通胀
未来的钱不值钱,那么就只有投入不动产领域里。
《英才》:很多地产商都在抄底土地市场,金色时枫近来有拿地的动作吗?
冯玉良:我们在地处北京、天津、保定三市中心的固安又征了地,主要是第二机场可能建在南城,这一地段可能是今后投资的一个热点,另外我们还在征地运营一个农业项目。
今年我们赶不上批进入市场要拍卖的土地,北京市今年拆迁率比较大,所以现在空地比较多,大兴这两天已经公布出去了,这几天可能拍卖几块地,我们正在关注事情的进展,也在买标书。
《英才》:面临通胀预期,大宗商品、楼市价格都已经有了大幅回升,这是地产商抄底的好时机吗?
冯玉良:在我刚刚参加工作的时候,有一位老人跟我讲,一定要在和平年代,或者社会比较稳定的时候,做一些固定资产的投资,那个老人他们家就是一个大家族,最后把所有它挣的钱财都变成了固定资产。经过了日本侵华时期,经过了国民党统治时期,到解放、到"文革",落实政策后这些固定资产还是他们的,一直到现在。
艾浩利:在通胀情况下,购买土地肯定是比持有现金更明智。一些大的开发商,如SOHO中国、万科他们购买土地主要是想利用这个机会来储存更多的土地,增加自己的土地储备。他们期望应该是在很好的地段和城市购买土地。而在那些特定的城市和地段,房价确实有上升的空间。
在中国如果希望能够进行成功的地产开发,最关键的是要提高房地产的品质。应该说,在好的地段,有更多的上升空间,而相对比较差的地段的房地产价值可能会持平甚至是下降。
张占录:从长期来看,一些大宗商品特别是不动产,有抵御通货膨胀的能力,这个已经被国内外多年的事实证明了。土地价格是不管国内还是国外一直持续走高的,虽然说在短期内有调整,从长期来看它的总趋势是走高的。
《英才》:经济危机的冲击,通胀来临的预期,会对中国房地产业产生怎样的影响?
冯玉良:通过这一轮土地价格调整,和经济危机的洗礼,大家应该用一种慎重的、平和的心态拿地,这样才有序做这个行业。以前是无序的,从拿地这个环节出了问题,带动整个行业出问题。
张占录:国家投资4万亿拉动内需,但实际上国家有关部门也透露了,我们投资的不止4万亿,甚至有人估计应该是2个4万亿,甚至更多,那么这么多投资投下去了,必然会带来下一步的通货膨胀产生。通货膨胀、房地产应该是互动的。通胀必然会对房地产产生影响,未来的钱不值钱,那么就只有投入不动产领域里。
高价征地的风险
"当新一轮经济复苏高涨的时候,房地产的价格肯定还会超过今天的。"
《英才》:从另一个角度讲,中国经济并未全面复苏,这样的高价征地,对企业来讲是否会面临更高的风险?
艾浩利:我认为现在市场情况下,高价购买土地风险较大。作为正常的经济行为来说,这样做以后的利润较少。但不能说这就是不理智的拿地行为,因为有可能他们是出于战略的考虑,也有可能他们认为在那些土地上开发的房地产能够获得更高的利润,或者卖出更高的价格。但现实来说,如果房地产商想获得同2006-2007年一样的高利润,可能房地产的价格还需要有一个很大的上升,但这很可能是不现实的。
张占录:如果开发商从现在开始进入新一轮的价格大战,将来房地产炒的更高,这个可能还会带来一些风险。毕竟我们现在的经济还没有处在一个高位运行的状态。
《英才》:诸位对中国的楼市未来趋势有何判断?
冯玉良:土地是不可再生的资源,人口的增加,城市的变化,到最后都会有一个发展,有发展就有人需要房子,就要有人盖房子。我认为房价还要涨,但不会像过去涨的那么多,的涨是不可能的,但有可能稳中有涨。
艾浩利:在中国的房地产市场,价格应该是反映供应和需求之间的关系。另外一个方面,它也会是政府对于房地产政策的一种反映。所以,一方面我们有自有市场的一些因素,另一方面也有政府主导计划性的因素。我的预测是接下来一年,房地产的价格会趋于稳定,但是在一些高端的市场受到供求的不平衡,价格可能会上升。
张占录:在我看来,房地产这个行业在国内,实际上它回落的幅度并不像想象的那么大,特别是一些重点城市,像上海、北京、天津或者是一些现在正崛起的城市,基本上没有什么大幅度的回落。在房价并没有大幅回落的情况下,经济现在又逐步回暖,所以房地产的这个趋势应该在未来的若干年内要么就是趋稳、要么就是上升的状态,不会大幅度回落。
现在经济至少应该停止下滑,这是我的一个初步判断。所以可以认为现在就是房地产行业比较好的时候,所以才会出现抢夺土地、囤积土地、价格翻番的情形。当新一轮经济复苏高涨的时候,我想房地产的价格肯定还会超过今天的。 《英才》宋清华
楼市升温乱象频发 金融危机不是放纵楼市借口
房地产市场急速升温，各种乱象也被频频曝光。比如在北京，消失一年多的捂盘现象再次出现，不少开发商又重新拾起暂缓或停止销售楼盘等手段，等待市场价格走高，以换取更多利润。在成都、杭州等地方，银行私下松绑二套房贷款政策，买房首付低至两成，致使疯狂炒楼卷土重来。上海的开发商就更离谱了，整栋大楼竟然瞬间倒塌，算是创造了一个新的世界之“最”。此外，假按揭、假首付、假房价等等“花招”各地都不同程度地存在，一直让楼市风波不断。
对楼市乱象，公众自然有许多不满，期待政府有关部门及时出手，让市场回归理性轨道。对此，有业内权威人士透露，在宏观经济尚未全面回暖之际，政府部门面临巨大难题：既要发挥房地产业拉动经济的作用，又要平抑快速产生的房地产泡沫，究竟该选哪一头，政府“进退”两难。
政策犹豫不决之际，一线大城市商品房价格不断登上新台阶，其中北京等地的房价已经上涨三成多，接近2007年高峰时的水平，买房贵再次成为横在普通百姓面前的一大难题。调查显示，有九成多的购房者准备放弃眼下买房的计划。同时，一些地方楼市的价升量缩也反映出，在国际金融危机尚未结束的背景下，目前楼市的畸形繁荣包含了不少非正常因素在内，单靠所谓的刚性需求根本无法支撑市场持续上行。预测认为，房价上涨过快将挤压正常需求，未来楼市很可能重演交易惨淡的一幕。
显然，对楼价暴涨等乱象的姑息，不仅有损民生，对经济健康发展同样有害无益。以往的国内国外经验都证明，楼市动荡不定，经济难保平稳发展。因此，必须将稳定楼市作为保经济增长一个不可分割的重要组成部分来看待。
面对楼市疯狂，政府部门之所以会出现所谓两难选择，其原因很复杂。有观点认为，围绕房地产市场的政策矛盾，实质是长期目标与短期目标的博弈，也是对政府宏观调控的考验。的确，倘若有关政府部门只顾救眼前之急，不考虑房价暴涨造成的后果，难免为下一次危机埋下更大隐患。克服金融危机的影响，首先该做的是汲取其中的沉痛教训，而不能饮鸩止渴、重蹈覆辙。
当前需要明确的是，金融危机绝不应该成为放纵楼市乱来的借口，更没理由让政府调控陷入进退维谷的境地。除非一些政府部门要从楼市火爆中取得非分之利，有意对开发商人为造市、银行违规贷款以及过度投资炒房等行为睁一只眼闭一只眼。
此说并非没有根据的瞎猜，楼市遇冷，土地财政锐减，地方政府比开发商更着急。楼市回暖，“地王”频出，地方政府又可以靠土地财政得到不少好处。前段时间，地方政府积极努力、千方百计“救市”，如今终于等到收获回报的一天，岂肯轻易对楼市下整改之手。有克服金融危机做借口，楼市的疯狂似乎很理直气壮。
据悉，针对目前房地产运行状况，住房和城乡建设部已考虑重点加强对北京、上海、深圳等地房地产市场的分析指导，以促进房地产市场平稳健康发展。此外，银监会也发出通知，要求严格执行二套房贷相关政策不动摇，尽管尚未出台更为具体的调控措施，但至少表明中央政府部门已注意到当前房地产市场出现的诸多不健康苗头，并发出比较明确的楼市政策导向信号。
不过，鉴于地方政府与房地产市场千丝万缕的关系，上边有关确保房地产市场平稳健康发展的要求到了下边执行情况会怎么样，恐怕谁心里都没有底。一个明显的例子是，规范二套房贷的消息刚一露头，就有人担心房价是否会下调了，如果出台更多措施，相信来自相关方面的阻力一定更大，利益攸关，谁愿意轻易让步？看来，想稳定楼市，非得动点真格的才行。 （经济参考报 如一）
国资委回应央企频频中标当地王 有告诫之意
据中国之声《新闻纵横》7时23分报道，昨天召开的中央企业负责人会议传出消息，6月份，我国中央企业的营业收入和利润，双双实现了环比增长20%以上，生产经营总体保持平稳运行态势。面对央企上半年交出的答卷，国资委主任李荣融提醒，部分行业产能过剩、项目集中上马的现象值得注意。
李荣融：对上半年很满意；对下半年很有信心
国务院国资委主任李荣融在昨天召开的中央企业负责人会议上表示，我国中央企业营业收入下滑趋势已经得到遏制：“6月份，中央企业当月实现营业收入11725.9亿元，环比增长23.2%，同比增长2.4%。1到6月，中央企业累计实现营业收入53611.7亿元，同比下降6.3%，但是降幅比一季度缩小了2.8个百分点。”
从利润来看，中央企业6月份当月实现利润751.9亿元，环比增长29.5%。在全部中央企业中，累计实现利润同比增长的有67家，比一季度增加17家。
面对中央企业在上半年交出的答卷，李荣融表示：“对于上半年，我很满意；对于下半年，我很有信心。”
“高水平重复建设”也应降温
李荣融说，当前需要关注的问题，一是出口下降幅度较大，另一个就是部分行业产能过剩情况比较严重。在新上项目中，存在领域集中、技术和产品趋同的问题，这有可能进一步加剧产能过剩。说到这里，李荣融放下讲稿，用“风电发疯”来形容风电等一些产业的重复上马现象。值得注意的是，与以往人们常说的“低水平重复建设”不同，当前很多重复新上项目出现在有较高技术含量的新技术、新能源领域，比如风电和太阳能产业。李荣融称之为“高水平重复建设”。
复旦大学企业研究所所长张晖明教授表示，盲目投资将带来财政负担：“对新产业的遴选，特别是能源领域里面，我们现在还表现为是一种政府的积极性很高，这种投资的过热最后表现为财政的负担。重复建设在一定程度上是市场竞争的物质基础。所以如果这种重复建设是由财政来出面的话，实际上这种重复建设是无效的。如果重复建设是民间、是市场自己直接承担的话，那么这种重复建设对于市场的竞争和技术进步压力实际上是相对有效的。”
希望央企更清醒、更稳健、更扎实做好自己的工作
李荣融在提出下半年工作的要求时，强调中央企业要坚持突出主业，严格控制投资方向，防止盲目扩张，加快理清非主业。
但就在前不久，一些有央企背景的房地产开发公司，成为“天价地王”的买主。一时间，“央企不计成本拿地推高地价”“央企成为地王幕后推手”等新闻标题见诸报端。会后，有记者就此事问到李荣融时，这位“央企大管家”并未直接评价，但言语间已透出几分告诫之意：“我还是说需要央企更清醒、更稳健、更扎实做好自己工作，为我们的平稳较快发展做新贡献——这是我今天讲话的主题。你说一块地价高了，我不好做具体的评价，但总体的要求，我希望他们更清醒、更稳健、更扎实。”（经济参考报）
易宪容：下半年房市面临巨大不确定性
最近，银监会向各地方银监局发放《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，再次重申要严格遵守第二套房贷有关政策。银监会主席刘明康近日也表示，当前要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。
银监会当下重申第二套住房信贷政策约束性，与最近国内房价疯狂上涨有关。一般来说，住房具有投资与消费的两重属性，由于住房投资与住房消费有很大差别，如果房价上涨，投资性的住房购买就会利用银行金融杠杆大量涌入房地产市场。如果投资者是用自己的资金进入市场，那么他们的投资需求是十分有限的；如果投资者可以通过高杠杆率的住房信贷进入房地产市场，那么这种投资需求就会无限地膨胀。最近不少一线城市房价上涨都是与这种住房投资需求突然增加有关。
实际上，对于房地产投资与消费的区别，央行历年来的关于个人住房按揭贷款管理办法都有详细规定，其房地产信贷政策从一开始就对投资与消费做了有意识的区分。但是，这些住房投资与消费的区分比较泛化，操作弹性空间大，加上国内银行多数都完成了股份制改造，有动力加大信用扩张的速度，这就使得不少投资者可以大量利用银行信贷进行房地产投资炒作。2007年，央行及银监会推出了关于房地产的359号文件与452号文件，这两个文件的核心是把房地产市场的住房投资与住房消费作一个清楚的区分。如果是住房消费，就可享受所有信贷优惠政策；如果是住房投资，那么无论是信贷还是税收都得按市场来定价，而不可享受任何政府住房优惠政策。
在359号文件出台之后，房地产开发商与相应的部门一直在要求放开对第二套住房的信贷限制，并提出了一大堆放开限制的理由，甚至房地产开发商的行业组织还提出一个所谓“改善性住房”的概念。他们的目的就是在政策上把住房投资与消费混淆，以便让住房投资成为房地产市场的主导力量。这样就能够便利住房投资者利用银行的信贷优惠政策及过高的金融杠杆率对房地产市场大力炒作，把房地产市场的价格推高，让房地产开发商及房地产投机炒作大获其利。
在这种情况下，严格遵守第二套住房信贷政策有着非常重要的意义。从历史经验看，房地产泡沫的出现都与银行信贷过度扩张有关，都是住房投资性过度的结果。因此，将住房投资与消费严格区分，并对住房的投资性信贷进行限制是防止房地产泡沫的关键。如果最近2-3个月以来银行信贷增长而导致的房地产泡沫不能够从制度上来遏制，那么国内房地产泡沫很快就会吹大。可以说，《通知》的出台，就是希望信贷政策的调整来挤出当前房地产泡沫，以此来保证国内房地产市场持续稳定的发展。
《通知》的出台对下半年房地产市场会产生什么影响？这里有几个问题必须认识清楚。一是政府对当前房地产市场的判断。如果政府认识房地产市场泡沫的发展趋势，监管部门能采取强硬的方式让商业银行认真执行《通知》，并对不执行的行为进行严厉处罚，那么国内房地产泡沫就不会被吹大。二是对于第二套住房信贷政策，为什么银行、地方政府及住房投资者等都在千方百计地突破？这与商业银行的激励机制、地方政府的土地财政及寻租、投资者利用银行金融杠杆大获其利等有关。因此，当《通知》执行影响其利益时，这些人会采取各种方式与监管部门博弈。至于在这场博弈中谁胜谁负，关键还要看中央政府的动向。三是如果《通知》的精神能够落实执行，能够让住房投资者逐渐退出房地产市场，挤出房地产市场泡沫并让房地产的价格趋向理性，那么，在这种情况下，对于以消费为主导的市场来说，如果再让物业税出台、对住房预售制度进行改进等，国内房地产市场就能够走向持续健康发展之路。
笔者认为，当前的国内房地产市场问题成堆、利益关系错综复杂，如果不对这个市场进行彻底改革，它将成为中国经济未来发展的重大障碍，也将成为延缓当前国内经济复苏的主要障碍。对此，国内应该有清醒的认识。正是基于上述意义所说，下半年国内房地产市场面临着巨大的不确定性。（中国证券报 易宪容）
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