江西师大陶满德教授
我觉得今天市房协召开“南昌市房地产市场走势分析高端座谈会”非常有必要，因为在目前的房地产形势与现状之下，分析整个南昌市房地产形势我觉得非常有必要，因为这样可以使我们对目前房地产形势以及未来房地产发展趋势作出一定的分析和判断。我想谈两个想法。
一是对目前房地产形势怎么看；二是对南昌市房地产市场走势怎么看。
对于我们房地产形势怎样看，我个人认为可能集中在三个问题的认识上，，问题就是从房地产的交易趋势下降，这个问题应该怎么看。这是不是意味着我们国家整个房地产的全面回落，还是一个阶段性的波动；第二，对我们国家的房地产业在中国国民经济中的支柱地位是不是会发生新的变化。第三，对国家从去年以来不断加大住房保障制度建设会不会对房地产市场产生冲击。我认为对当前形势的判断，我个人集中在对这三个问题的理解和看法上。
个问题：去年十月份以来房地产形势出现了一些新的变化，如何看待这个问题。我认为这是一个国际的经济环境与国内大的经济环境的一个共同作用的结果。国际的经济环境实际上大家都很清楚，美国的次贷危机所引发的一系列经济问题对世界经济产生比较大的影响。就我们国家来看，去年以来，我们国家一直存在两个问题，一个是固定资产投资的总的增幅过大。国家在防止由投资过热转为经济危机。
第二我们国家一直保持了比较高的CPI增长，所以国家也在防止由CPI的过度增长进一步导致经济箫条，引发经济危机或者通货膨胀。因此，在这样的背景下，国家对整个经济在进行调控。在调控的过程当中，房地产业在我们国家发展二十多年以来已成为国家支柱产业，也是GDP中的一个重要部分。
因此，这两个方面的调控必然要涉及到房地产业。对房地产调控又是集中对房地产当中的投机和投资。实际上政策取向比较明显，包括出台二套房贷的问题，存量房按揭收紧问题，这个政策出台以后，在我们国家一些投资性需求比例比较大的城市，比如说深圳、广州反应必须敏感。
而像深圳、广州这样的城市，它的城市辐射力和影响力也是具有意义的。它对房地产市场变化的导向作用，是具有意义。这一政策在这些城市起到效果之后，它迅速的波及到其他城市，比如说南昌，南昌也出现了下降，但是这个下降我认为和深圳、广州的下降是有本质上不同的，广州、深圳的下降是因为政策效果，因为政策本身是针对投资和投机来的，南昌的下降我认为是一个波及效应，我在去年年底接受上海易居房地产的一个课题，他们在做一个房地产市场研究，南昌是其中之一，在对这个课题的完成当中我也做了一些分析，可能我的数字不一定非常准确，但是大致准确。
我们对南昌市需求作了一个调查，发现改善性需求大致占68%左右，结婚住房需求大概是11%左右，当然改善性当中一部分是自住。这两块我认为都是属于刚性需求的范畴。换句话说，就是南昌的刚性需求大约在80%左右。那么这个需求结构的和深圳、广州是不一样的，深圳的需求结构我不知道对不对，中央台的记者采访中原地产的销售部经理，那位销售部经理讲深圳的投资性需求应该在70%，我们保守估计应该在50%，这两个需求结构就不一样，所以南昌市住房交易下降，与广州、深圳的交易量下降在本质上是不一样的，它是一种波及效应。
因此，个问题我的看法是，交易量下降我们要分不同类型城市去分析，有些城市交易量的下降是投资和投机性的需求受到了抑制，而这一部分需求，尤其是投资性需求，实际上它在市场需求当中我们不管比例是大还是小，但是它对整个市场拉动作用非常大。那么这一部分产生影响之后，就对整个需求产生影响。因此我认为需求的下降不意味着是房地产市场回落的信号。而是一种需求结构的调整和波及效应。
第二个方面的认识，就是房地产业在国民经济中的支柱地位会不会发生动摇，这意味着国家房地产发展总体趋势与走势，这个问题要谈有很多，我想简略的谈一下。无论是世界经济的发展还是中国经济的发展，在人类社会发展过程当中，有经济学者分为三个阶段，一个阶段是前工业化阶段，第二是工业化阶段，第三个是后工业化阶段，而整个房地产发展在工业化阶段当中无论是那个国家一个共同的规律，就是在这样的阶段当中，房地产业在国民经济中的作用是基础性和先导性的产业，也是国民经济的一个支柱产业。
当整个社会进入到后工业化阶段的时候，那么，房地产的开发业将不会成为主要的行业，房地产主要集中在存量房市场的交易上面。我们国家按照小平同志画的三步走的蓝图， 2050年才会达到那种水平。世界上美国是最快步入后工业化阶段的，整个欧洲是80年代后期进入后工业阶段。从经济规律来看，中国的房地产建筑业在这个阶段都将是快速发展、都是国民经济的基础产业和先导产业，这是无庸置疑的。因此，我国的房地产业作为国民经济支柱产业的地位是几十年的事情，这样的地位决定了我们国家的房地产业的发展前景也无庸置疑。
第三就是住房保障制度会不会冲击房地产市场。我个人认为是不会。温总理报告说了，今后房地产发展中一是规划，二是土地出让，三是住房保障。姜部长上任也表明了一个态度，就是中国的住房制度改革是要坚定不移走下去。中国住房资源的配置主要还是要靠市场来解决，中国的住房保障主要是对一部分中低收入家庭，这就表明了我国产业发展政策的导向。因此我认为不会发生冲突，当然在实际操作当中，我想南昌市其实对住房保障思路也很明确。
因为在去年年底，南昌市已制定了城市中低收入家庭住房规划，这个规划思路很明确，将来南昌市主要的住房保障是指廉租住房方面，我想这一块不会对住房市场产生冲击。这三个问题结合在一起，实际上说明了一个很重要的问题，就是房地产业的发展在我们国家今后几十年内，都将是国民经济的支柱产业。这个地位不仅不会消失，我认为还会加强。
回顾南昌的房地产市场，我觉得通过这么多年的发展，通过政府，尤其是企业家不懈的努力，可以讲南昌房地产市场正在走向成熟，这是一个基本判断。当前的这种情况表现了两点，，南昌房地产市场正在由不成熟走向成熟的阶段，在这个阶段中市场的外界的影响对它是比较大的。因为它还不是一个非常成熟的市场，它还没有完全完善自己市场运行的机制。所以比较容易受外部市场因素的影响和干扰。
第二，我刚才分析南昌市房地产市场，还是认为它是以刚性需求为主的市场，这个市场需求始终存在。其实我们今天在讨论市场的时候，我倒是觉得另外一个问题值得我们警惕，就是什么时候南昌报复性的需求又要爆发。是不是奥运会以后，南昌市房地产市场的报复性的需求又要开始爆发。这也是一个市场从不成熟走向成熟的比较典型的表现形态。因此在这个时候，如果我们站在消费者的角度来思考的话，我个人认为，这个时候正是消费者考虑自己购房需求的比较好的时机。
这个市场的刚性需求的存在它始终需要释放。我觉得南昌房地产市场经过这么多年的发展，实际上逐渐已形成了一个流通机制的特点。南昌市的流通体系，我一直认为，从房地产起步，即从存量房也就是二手房拉动存量房交易，也解决让有房人卖房的过程，我们现在要关注的依然是南昌市存量房市场的情况。在这样一个政策的导向上，我觉得目前市场要让它平稳过渡，还是当地政策如何去引导市场，把市场的问题尤其是存量房市场，当前怎样将它重新回升，这个联动作用在南昌市是非常明显的。
我个人认为，对南昌市的房地产市场我充满信心，我在年初的时候也曾经说过，可能四月底、五月初的房地产市场将会回暖，现在来看回升的速度比我预期是晚了一点，但是这个回升始终会来的。
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