文章| 时代周报、地产情报站 不代表本站观点
近年来，关于预售制风险的问题也开始受到关注，多地也开始试水现房销售制度。事实上，销售方式的改变对于房企的影响较大，在业内人士看来，会颠覆当前房企的开发模式。
多地试水现房销售制
10月19日，合肥市房地产管理局发布了《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》，对新建商品房现房销售作出具体规定。《通知》自印发之日起执行，有效期3年。各县（市）参照执行。
内容如下：
《通知》提出，坚持和深化商品房预售管理，探索建立新建商品房现房销售备案制度，房地产开发企业进行新建商品房现房销售前，应当到房地产行政主管部门办理新建商品房现房销售备案手续。优化、简化备案手续，减轻企业运营成本，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。
《通知》还要求，现房销售备案完成后，房地产开发企业应在10日内一次性公开销售全部房源；要严格执行明码标价、一房一价。房地产开发企业进行新建商品房现房销售时，应将新建商品房现售备案证明文件在售楼场所公示。
这是在，深圳商品房现房销售试点项目金茂府正式亮相之后，又一个城市试水现房销售制度。
事实上，广东中山也正在开展商品房现售试点工作。根据中山土地资源交易中心显示，中山在10月10日到11月14日期间推出的15宗土地全部要求现房销售。
现售时代真的要来？
一时之间，市场上多了很多“预售制正渐渐取消，现售时代即将到来”的声音。那么，事实是否真的如此，房屋现售时代离我们还有多远？
10月10日，中山新推出了2个现售项目，起拍价为 4100 元/平方米。其中一块4140元/平方米底价成交，而一块则惨遭流拍。10月12日推出的两宗土地也均以底价成交。中山在10月17日推出的两宗土地纷纷流拍。
而在今年7月18日，南京公布了5 幅土地的出让公告，其中达到90%需要现房销售的拿地门槛已经被取消。而杭州部分地块曾在2017年3月实行“现售房”政策，但也已先后取消。
谈到流拍原因，地产经济学家邓浩志向表示，“楼市大行情在反转，房企资金也普遍紧张，保现金流成了多数房企的首要任务，所以有好的项目也未必有足够的资金拿。现房销售项目对房企而言是个全新课题，财务成本会大幅提升，企业自然也会更加谨慎”。
虽然取消预售制已经在深圳和中山进行试点，但是就目前的结果来看，开发商对这种新尝试心里还没底。
房企资金链考验
“目前有关现房销售的政策主要作用是降低土地市场热度，属于政府的调控措施，并非是要对预售制度框架进行根本调整。”中信建设陈慎表示。
今年9月中旬，广东房协一份关于讨论取消预售制的文件在网上流传，引起了行业内热议。随后，广东房协内部人士向时代周报记者表示，这只是一个内部征求意见而已，并非最终文件。
邓浩志指出，现房销售项目可能会扩大，但取消预售属于改变楼市整个规则，将会颠覆一直以来沿用至今的房地产开发模式，结果是开发各个环节都要从新安排与测算。例如：自有资金量会要求成倍增加，财务成本会大幅提升，销售时间的铺排要全面调整……
融创一位内部人士告诉时代周报记者，预售必然会引致资产负债率的攀升，估计在10%以上，杠杆成本和经营风险也会相应上升，公司一般不会轻易拿这样的项目。但是如果拿地成本足够低、拥有较高的话，企业也会适当考虑。
除了增加财务成本，取消预售制度带给房企的另一个影响则是降低周转速度。陈慎表示，现售制的建设周期一般都在2年左右，而预售制下资金回笼周期可以压缩至1年甚至更短，极大地加快了房企的资金周转，若推行现售制，资金回笼周期则会延长至较建设周期更长的时段，资金周转风险也会相应增大。
低周转便意味着资金成本的上升。而在资金的重压下，深圳金茂府在建设后期选择了股权融资。
据天眼查数据显示，金茂府项目所在深圳悦茂置业有限公司在去年10月引入了鼎信创然投资公司。其中，鼎信创然持股25%，电建股份由30%降至20%，金茂由70%降至55%。
如果说行业龙头因拥有较多元的融资渠道尚有回旋余地，那么取消预售制对于中小型房企而言，无疑是一个难关。
“取消预售制度需要企业投入更多的自有资金，同样的资金以前可以开发3–4个项目，而在预售制度的条件下只能开发一个项目，这对于小房企的发展是及其不利的。”同策研究院总监张宏伟表示道。
买房交流请加微信：
热文推荐：
?住宅限价14100元/㎡ 新城控股4.97亿拿下东湖居住地
?住宅限价11000元/㎡ 新力9.38亿拿下艾溪湖95亩地
?湾里有轨电车项目没戏？官方回复来了……
?青云谱洪都机场地块引进"师大附中"泡汤了？
?首套房贷利率涨幅连降3个月 已出现银行下调！
?10月南昌179盘新房报价出炉！跌3000元/㎡
天天特价：
【特价】不限购!象湖新城128.7㎡豪装三房总价118万
【特价】省政府大院双育新精装86.5㎡小3房总价125万
江南
2018-10-23 23:16:42
