房产投资怎么“玩下去” 中小房企如何“活下去”

面对地产行业又一次的周期性拐点，带头大哥万科又一次发表了警世名言“活下去”！从白银时代到活下去，冬天似乎来得不按常理出牌，不是应该还有青铜时代吗？万科要么又在忽悠人，要么又判断错了。15年的白银时代被去库存整成了钻石时代，这次的活下去会不会再次大逆转呢？再不济，从小我们就知道，黄金圣斗士、白银圣斗士、青铜圣斗士一起守护雅典娜，白银之后怎么也得有个青铜啊！黄金时代躺着吃肉，白银时代坐着吃饭，青铜时代好歹站着能喝点汤吧？直接就让人活不下去，万科这不是诚心吓唬人嘛！

关于“活下去”许多专家媒体解读的都挺好的，很受启发，我也就不再炒现饭把人的观点复制粘贴了。现在地产行情不好了，房企日子不好过了，妇孺皆知。但是，究竟后市应该怎么操作，目前看到的比较少，所以房少爷还是延续说地产的初衷，不仅谈问题还给方法，无论对错一家之言谁也管不着。至于文章的题目，当然也蹭个热点吧。

房产投资怎么“玩下去”

1、买房的逻辑变了：以前是“年初不买房一年又白忙”，现在变成了“一天到晚买房卖房瞎特么忙”！与房企一样，普通人投资房产也不再是躺着吃肉了。随便买套房都能涨，无非是涨多涨少的区别，这个逻辑目前貌似行不通了。

君不见各地“惨声一片”，大南昌新力东西两大热门盘新力时代广场和新力东园高开之后都低走了吗？除了市场的因素，政府那只看得见的手更是犹如如来神掌，效果杠杠。由此引发的蝴蝶效应逐渐蔓延到其他项目，每天都有不同的队伍在售楼部门口维权。

买到高价盘，走出售楼部就可能亏几千一平，有诗为证：“今朝一买房，三年白忙忙。不思量，自难忘。戳达尼屋娘。”悲催！买到横盘或微涨盘者，加上几年限售一下来，扣除这么些年还的月供一算，还亏了，或者还不如余额宝。

2、对于房产投机者来说，手段、机会、时间越来越少了。但对房产投资者来说，专业的理论知识，中长期的投资心态，助使他们依然能获得高于普通行业的投资。

房子是用来住的，好房子应该能满足人民群众美好生活的需求，这是新时代对房产的定义。随着消费升级的到来，只能满足住的需求的房子未来很难获得大的溢价空间，能满足美好生活需求的房子才是更有价值的产品，未来才能获得更高溢价。普通奶茶只能解渴，所有只能卖10元一杯，喜茶味道更好除了能解渴还能装逼，所有可以卖25元。其他各行各业各种产品亦如此。

3、商品房叫了这么多年，其实一直都不怎么商品，现在终于越来越像其他商品了，不再是卖房市场，而是买房市场，需要满足客户需求才有人买单了！房子不在紧缺了，客户有的挑了！房子如何满足美好生活需求？用其他行业的流行话术也就是解决某种痛点。地段好，出行方便，可以满足；小区环境好，房屋品质高，装修标准高，可以满足；有公园，有好学校，有图书馆，有商场，也可以满足。

人民群众需求越来越多样化，变成商品的房子逐渐跟其他行业的产品一样，需要满足不同细分市场的需求了。以前房子紧缺的时代，开发商不回去在乎多样化需求，人民群众也不会要求个性化需求，所以标准化的产品，同一地方几十个楼盘都长一个样，同样的规划，几十栋高层一排，欧了。这个时候的房子几乎没啥差别，所以地段地段还是地段，地段在房产价值中所占的比重非常大，可以说是决定性的。

那么现在呢？人民群众对美好生活的需求是多样化的，开发商理解的美好生活也各不一样，所以有的楼盘园林做的特别好，有的楼盘有各种主题空间满足不同生活场景需求，有的楼盘儿童主题做到，有的楼盘装修标准非常高，有的楼盘产品做的非常给力等等，这些都能满足美好生活的需求。虽然地段重要，但其所占的份额已经不再有那么决定性主导了。也就是说，有些其他方面能极大满足美好生活需求的房子，哪怕是地段相对差一点，其价值和价格并不一定比地段好的房子差。

小结：

只有满足美好生活需求的房子，才有投资价值。

美好生活需求是多样的，所以判断房产价值的因素也应该是多方面的。

由于地段不可复制，当前地段好，又能满足美好生活需求的房子，未来必然更有价值。

这也就是为什么目前部分区域的二手房一直在暗涨的原因。

中小房企如何“活下去”

房地产企业这些年发展的逻辑也很简单，快周转拼命的做大做强，这也就建立在产品高度标准化的基础上。可是前文我们说了，人民群众对美好生活的需求开始呈现多样化的趋势，高度标准化的产品是否能满足日益多样化的需求呢？

开发商做产品的逻辑不再是以我为中心，不再是我盖什么房子，客户就买什么房子。而是客户喜欢想要什么样的房子，我规划建设卖什么样的房子。基于此，中小房企差异化的精品战略是有可能实现的。深入研究客户的需求，做满足某一部分客户，某几点美好生活需求的房子，应该是有市场的。

饱和的饮料市场王老吉能够突出重围；微信垄断社交领域陌陌也能突围；还有前文提到的喜茶和鲍师傅糕点等等，都是在看似很成熟很标准化的市场中创出了一片蓝海。地产行业虽然有其特性，但其作为商品的一种就一定跟其他行业产品具有类似的属性，肯定会有差异化战略取得成功的房企。其实泰禾不就是靠新中式院子的ip干到了千亿吗？

上上周准备公司的一堂分享课，好好把自己掌握的知识体系整理总结了一下。这些天被万科“活下去”刷了屏，行业大哥一举一动总会牵动我们这些小弟们的神经。前两天俺们江西校友会准备搞一年一度的年会，秘书长叶师兄居然给俺提名了“微信群公知奖候选人”，因为房少爷说地产传播了某方面知识给大家带来了不一定正确的启迪，这不为了拼个奖也得赶紧更新一下。今天国庆节放假出行，孩子要求体验一下睡卧铺，漫漫长夜正是爬格子的好时候，九点半开始到凌晨1点，3个半，理清思路倒是快，但是行文确实比较痛苦，写完即可联网发出去，也不再检查什么错别字语序了，赶紧睡觉。

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