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2018南昌楼市神预测:区域优势将凸显!一二手房价或倒挂?毛坯成稀缺?

嘻哈楼事 2018-03-10 11:21:55

2017年南昌楼市的关键词可能是:地王、高价、限购、限贷、限价、限售。以及“房住不炒、只租不售、租售同权”等等。到了2018年,这些关键词仍然深深的影响着楼市。或许会出现以下一些现象……

预测一

限购限贷限价不放松,但可能会有微调

新年第一个楼市新政,就把“限价”留下的BUG堵死了。3月1号之后精装房的“装修价”就不能再由开发商漫天要价,必须由三家评估机构评估取平均价。

政策本身意义不是很大,毕竟除了装修还有车位的漏洞可钻。但新政一发,风向明确了。明面上,调控不可能放松(官媒至今时不时发通稿重申调控不放松)。实际上,在部分区域房价无法得到支撑后,变相放开还是有希望的。新建、湾里、经开这些区域变相放开限购的可能性比象湖和九龙湖限购的可能性更大。

预测二

南昌房价涨不了

这也是一件很明确的事。首先,2018年会有大量三限房上市,三限房的价格上限是参照2017年房价制定的。比如九龙湖12000、象湖9000、经开8000+。其次,装修价被压制住了。尤其“三限房”这种带有保障性之的房源更不可能强加太高的装修价。去年入市的几个“限价盘”总体也还算规矩,没有强行搭售装修,最多也就是买车位优先选房。

预测三

毛坯房稀缺

南昌对于“商品房买卖合同+装修合同”这种双合同的组合模式是非常容忍的。2016年-2017年拍下的那些高价地显然不可能做8000拿地11000卖房的事,装修价虽然被限制,但仍然是重要的可溢价部分。这次出台的新政,背后也存在鼓励精装的含义。南昌十三五规划也明确指出,2018年以后禁售毛坯房。不管能不能实现吧,精装是个大趋势。

预测四

普通商品房绝迹

去年9月发布“限售令”的同时,也对南昌市区内的土地出让做出了规定:市区范围内住宅用地和商住混合用地,采取“限房价、竞地价”方式出让,对“限房价、竞地价”方式出让用地开发建设的商品住宅(含商住)项目,在商品住宅销售及转让过程中,实行限房价、限对象、限转让等政策(文中简称“三限房”)。简单翻译一下就是:南昌市在2017年9月以后包含住宅属性的地块都是“三限房”用地。没有了不设销售上限的土宅地,市面上的商品房会慢慢被三限房取代。

三限房本质上还是种保障房,房价又设有销售上限,预留出来的建安成本捉襟见肘,总体品质一定是低于普通商品房的。另外,五年限售也是三限房的一大弊端,两年交房+两年产证+五年限售,在买入三限房的9年之内,很难把房子变现。

预测五

市面次新二手房逐步减少

准确的说,限售并不会对2018年的二手房市场产生直接的影响。影响的是此后的2-10年,次新房会越来越少,老破小会越来越多。2017年9月之后买的商品房限售两年,三限房限售五年。假如现在是2025年,我们也只能买到2017年9月以前的商品房和少量此后卖出去的普通商品房(因为2017年9月以后的普通商品房会越来越少,直到完全被三限房取代),买八年前的老房子还得靠抢,太惨了。

预测六

二手房新房价格倒挂

自从商品房实行限价之后,南昌已经有小部分区域的新房和二手房价格产生了倒挂。比如红角洲,二手房两万左右,新房虽然捂了一年多没卖但可以想象的是,南昌新房预售价不可能超过两万,能超过这个数也就不用捂着了。

再结合预测五,新房被强力限价,次新二手房还越来越少。今年可能会有更多的区域产生价格倒挂,或是干脆无房可售。

预测七

茶水费水涨船高

如果区域次新房卖两万了,新房却被限价到15000,买套房子转手差价就是50万以上。而装修价又被限制了,那么得付多少茶水费才能买到房呢?

预测八

楼盘品质升级 商品房豪宅化

准确的说,限售并不会对2018年的二手房市场产生直接的影响。影响的是此后的2-10年,次新房会越来越少,老破小会越来越多。2017年9月之后买的商品房限售两年,三限房限售五年。假如现在是2025年,我们也只能买到2017年9月以前的商品房和少量此后卖出去的普通商品房(因为2017年9月以后的普通商品房会越来越少,直到完全被三限房取代),买八年前的老房子还得靠抢,太惨了。

预测九

楼盘销量两极分化

2018当然不再可能是什么楼盘都好卖,潮水已经退下,谁在裸泳一目了然。根据往年情况,楼市小年刚需楼盘销量可能还行,能占到大便宜的三限房销量也能得到保证,难卖的可能是小开发商开发的改善盘和豪宅。

预测十

南昌各区域房价差距拉大

目前南昌的房价分布是处处10000+,不论远近,只有红中和红角少量楼盘突破20000大关。限购之下,一步到位的需求越来越大,这种中心区和郊区的房价还能再拉开距离。八一广场的苏宁,红中的富力,都能拔高南昌中心区域的房价。

2018,南昌在严格在调控组合拳之下,楼市必须会降掉不少虚火。可是在过强的调控压力大,也会出现局部的反弹,比如限价福利盘的大抢,比如次新房的大热,比如核心区域价值凸显……调控的总体结果肯定是喜人的,刚需趁机上车,土豪趁势捡漏,南昌总体房价得到严控,真是皆大欢喜的一年。

*本文为作者观点,不代表楼市参考立场,仅供读者参考

来源:象湖在线

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