降价高利率vs高价低利率,哪个划算?

文章来源|郑州楼市

近日，数据显示，9月首套房贷款平均利率为5.70%，相当于基准利率1.163倍，环比8月上升0.18%小幅微涨，同比去年9月首套房贷款平均利率5.22%，上升9.20%。虽然，近期首套房贷款利率涨幅连续3个月有所降低，但终究还是连续上涨了20个月，贷款利率居高不下还是各大城市普遍存在的事实。利率上涨，意味着购房者成本就要提高，作为工薪阶层，对此更为敏感，因为每月又要多还钱了。

“现在的利率也太高了吧！”一个朋友在交完30多万的首付款之后，为月供犯了愁。

是啊，一套普通的三环外89㎡小三房，单价13000，首付款30多万凑一凑还能接受，可是每月的月供都要还5000多，再加上每月必须交的房租水电，光这部分开销都小1万，着实接受不了！

首付够了又怎样？房子还是买不起！虽然房价降了一些，但利率上涨了不少啊！以前房价虽然高一些，但利率低啊！现在利率上浮30个点，坑爹呢，怎么还会是买房的时机呢？

那到底是降价高利率买房更划算，还是高价低利率买房更划算？

相信这是现在很多人面临的疑惑，今天一定要把这个事情说清楚。

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下面我们就以商业贷款基准利率为年4.9%，贷款30年，等额本息，家庭首套房，面积100㎡，单价15000为基础条件，通过下面这几种情况来一一分析。

几种情况分别是：

九折利率、基准利率、利率上浮10%、利率上浮20%、利率上浮25%、利率上浮30%。

主要对比分析的数据：

1、利率上浮30%，分别比九折利率、基准利率、利率上浮10%、利率上浮20%、利率上浮25%这几种情况下，每月多还多少利息？总共多还多少钱？能否接受？

2、同样一笔总房款，在九折利率、基准利率、利率上浮10%、利率上浮20%、利率上浮25%、利率上浮30%这几种情况下，分别能买到单价多少钱的房子？

3、在九折利率、基准利率、利率上浮10%、利率上浮20%、利率上浮25%、利率上浮30%这几种情况下，何时买房才是最划算的？

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先看一张表格。

从这张表格中可以看到，一套100㎡的房子，单价15000，还款30年，在利率上浮30%的情况下，每个月的月供是6547.2元，30年共支付利息130.7万，还款总额235.7万，总房款280.7万。

也就是说，在房贷还够30年的前提下，利率上浮25%比利率上浮30%省了5.9万，利率上浮20%比利率上浮30%省了12万，利率上浮10%比利率上浮30%省了23.7万，基准利率比利率上浮30%省了35.1万，九折利率比利率上浮30%省了46.2万。

46.2万什么概念，又够一套房子的首付了！利率的上浮意味着购房成本在不断增加。

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再看一张表格。

从这张表格中可以看到，一套100㎡的房子，单价15000，贷款30年，在利率上浮30%的情况下，首付45万，月供6547.2，还款总额235.7万，总房款280.7万。

那么，同样一笔总房款280.7万—

利率的上浮意味着，在总房款一定的情况下，能买到房子的单价在不断下降，首付款在不断下降，而月供在不断增加，还款总额在不断增加。

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那么接下来，在九折利率、基准利率、利率上浮10%、利率上浮20%、利率上浮25%、利率上浮30%这几种情况下，何时买房才是最划算的呢？

依照上面的内容算下来，一套100㎡的房子，贷款30年—

在这几种情况下，总房款是相当的。

也就是说，利率从25%上涨到30%，房价从15320降到15000，降价300多元是正常的。

如果房价降了400+，那么理论上，在利率上浮30%的时候买房，贷款30年的总房款更低，所以说更划算；如果房价降了不到300元，那么理论上，在利率上浮25%的时候买房更划算。

那么同理，理论上—

利率从20%上涨到30%，房价从15670降到15000，降价600多元是正常的。

如果房价降了700+，那么在利率上浮30%的时候买房，贷款30年的总房款更低，所以说更划算；如果房价降了不到600，那么，在利率上浮20%的时候买房更划算。

利率从10%上涨到30%，房价从16380降到15000，降价1300多元是正常的。

如果房价降了1400+，那么在利率上浮30%的时候买房更划算；如果房价降了不到1300，那么在利率上浮10%的时候买房更划算。

利率从基准上涨到30%，房价从17140降到15000，降价2100多元是正常的。

如果房价降了2200+，那么在利率上浮30%的时候买房更划算；如果房价降了不到2100，那么在基准利率的时候买房更划算。

利率从九折上涨到30%，房价从17950降到15000，降价2900多元是正常的。

如果房价降了3000+，那么在利率上浮30%的时候买房更划算；如果房价降了不到2900，那么在九折利率的时候买房更划算。

总的来说，利率每上浮5%，降价300-400元是正常的，因为如果贷款30年，总房款是基本不变的。

那么，以此为临界点，如果房价降得更多，超过了这个临界点，那么在利率上浮之后买房更划算。但如果房价降得不多，没有超过这个临界点，或者房价反而上涨了，那么永远是在利率上浮之前买房才更划算。

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你以为说到这里就结束了？你以为这就是结论了？

其实我想说的是，以上全错！

分析这些没有任何意义。几乎不会有人真的贷款30年，就一直雷打不动的还了30年，从黑发还到白发也太没出息了。实际上，80%以上的人都会在15年以内结清。

所以，不管利率是高还是低，都不用去纠结那么多，不要去想那么多，抓紧时间赚钱才是王道！

特别是刚需首套，不要受太多利率上浮的影响，看中，还是尽早买。

一是房贷利率上浮是大概率事件，你不能保证利率上浮会停止，因为这还远远不是历史点。而你也不能保证利率会下调，目前的情况，显然可能性不大。

二是自住的好楼盘，好房源，价格其实一直在慢涨。你不能保证明年的这个时候，它们的价格依旧是这个水准，你看中的好楼盘依旧还有好房源可供你挑选。

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