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住房回归居住属性 南昌市场要增加土地供应

江西日报   2016-12-30 07:19

[摘要] 12月16日正式闭幕的中央经济工作会议提出,促进房地产市场平稳健康发展,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。“房子是用来住的,不是用来炒的”这一表述,被看作是在减弱住房金融属性。

12月16日正式闭幕的中央经济工作会议提出,促进房地产市场平稳健康发展,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。“房子是用来住的,不是用来炒的”这一表述,被看作是在减弱住房金融属性。这样的表述非常形象生动、通俗易懂,同时也有其异常严厉的一面,中央已经为今后房地产市场的发展划下了一道清晰的红线。

住房具有居住和投资的双重属性,但居住是住房本源的、位的属性,投资属性则是派生的属性。从去年到今年的上半年,因货币政策的宽松,制造业下行压力较大,大量信贷资金进入房地产市场等原因,部分城市房地产火爆,房价快速上涨,住房逐渐脱离居住的属性,成为一个投机性的资产。中央经济工作会议再定位“房子是用来住的”,为未来市场发展提供了方向。

住房回归居住属性,需要基础型的制度及长效机制引导和保障;在防止房地产资产泡沫的同时,还要有效去库存化;而对于南昌房地产来说,支持自住和改善型购房,抑制区域性泡沫是趋势。

回归居住属性

需要基础性制度和长效机制保障

随着多年房地产市场的发展,当前我国住房市场总体上已经跨过了短缺期,进入了相对饱和区。因货币政策的支持,及区域发展的不平衡性,在多个一线城市及省会城市,住房的投资属性或投机属性在不断地放大,如以北京、上海和深圳为代表的一线城市。随着一线城市房价的高企,投机风险较大,投机资本向以南京、合肥和郑州为代表的省会城市蔓延,今年南京、合肥和郑州的房价暴涨就是投机资本进入所造成的。

住房回归居住属性就是在这样的背景下提出的,而回归居住属性,必须要有基础性的制度和长效机制的保障。房地产的基础性制度包括其产权制度、不动产登记制度、土地征收、储备和出让制度、房地产税收和投融资制度、住房保障制度等,未来要在这些制度层面进行改革和完善。此外未来我国需要发展租赁市场来补齐短板,从而建立购租并举的住房制度;还需要通过落实住房支持政策、完善政策性住房金融体系等措施,建立低端有保障、中端有支持、高端有市场的政府与市场相结合的住房供给体系。而在长效机制方面,要发挥税收机制的长效作用,一方面通过税惠政策鼓励自住买房,一方面通过增加税负抑制投机买房,通过税收引导购房;此外如供地机制,积极拓展土地供应来源、降低土地供给成本、透明土地供应计划、提高土地供给弹性,就有利于稳定市场预期,促进市场稳定。

江西市场

既防止区域性泡沫又要坚决去库存

住房政策两个目标,一是保障居民家庭基本住房需要,不断改善居住条件和社区环境,实现住有所居;二是引导住房投资与住房消费,有效预防和管控系统性风险,促进市场保持稳定。就江西市场而言,受整个房地产市场大环境的影响,今年上半年南昌房价也出现了暴涨,九龙湖新区部分项目房价达到15000元/平方米左右,平均成交价格达13000元/平方米,从而带动了整个南昌新房市场的成交均价,引发市场投资预期,形成羊群效应,南昌房价出现了区域性的泡沫。10月份,南昌出台限购限贷政策,正是投机购房的抑制,也抑制了房价泡沫的扩大。相比南昌的市场,新余、鹰潭、吉安等地级市的楼市则呈现出房地产市场投资积极性不高、购房者购房意愿低、成交量放缓、库存持续增大的局面。这些城市去库存压力大,未来几年去库存依然是当地楼市的主旋律,当地政府一方面要有效提高教育、医疗等城市公共服务能力和水平,创造更多更好的就业和发展机会,吸引农业转移人口去落户、定居并借此消化库存;二是要适当收紧甚至暂缓新增土地供给,提高新建商品房项目的品质,避免增加新的库存压力;三是通过改革与农村土地相关的体制机制,让农民在进城时,拥有在城市体面生活的物质基础、有购买住房的资金能力。

南昌市场

增加土地供应协调区域平衡发展

在今年房价上涨较快的二十个城市中,南昌也位列其中。从去年到今年上半年,南昌房价出现区域性泡沫是不争的事实。为了抑制投机性购房,防止金融风险。10月8日,南昌出台限贷限购调控政策,从10月和11月数据来看,调控政策已经起到了预期效果,房价过快上涨势头得到了遏制,市场预期趋于平稳和理性。限购作为一种行政手段,对于快速遏制炒房现象来说,还是有效、快捷的方式。但从长期来看,还需要将经济的、行政的、法律的手段有机结合起来,形成组合拳,综合运用。

就南昌市场而言,区域发展不平衡,导致房价出现区域性泡沫,抑制南昌房价较快上涨,一是要增加土地供应,特别是各个区域平衡供应,加大经开区、湾里区等区域的土地供应;二是要将教育、医疗、交通等城市公共服务向经开区、湾里区等相对较冷的区域协调推进,打造完善的配套,提升居民居住环境和区域价值;三是政府要实行差别化信贷及税收优惠,引导购房者自住或改善购房,同时引导开发企业在经开区、湾里区这些区域打造品质住宅、提升居住舒适度和居住品质。只有区域发展平衡了,才会抑制区域性泡沫,南昌市场才会健康发展,多个城市副中心崛起,提升自住和改善型居住的品质,房子是用来住的,才不会是一句空话。

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