[摘要] 住宅作为一种兼具投资和消费属性的耐用品，它的价格并不仅仅取决于当期供求，也取决于预期需求与潜在供给之间的边际缺口。这是理解房地产市场长期走势和周期波动的逻辑起点。
一、起点，逻辑：市场自有因果
住宅作为一种兼具投资和消费属性的耐用品，它的价格并不仅仅取决于当期供求，也取决于预期需求与潜在供给之间的边际缺口。这是理解房地产市场长期走势和周期波动的逻辑起点。
（一）预期需求
预期需求，有三层含义：
，它需要有效购买力的支撑。财富的增长决定购买力的总量变化，财富的分布决定购买力的结构差异，在一个财富快速增长，却又分布失衡的环境中，投资性需求占比倾向于更大，房价上涨的动力也更为强劲。
第二，它是不稳定的。上行的通胀和宽松的货币都有可能放大预期，将未来的需求急剧地释放到当期，突然增加的需求和刚性滞后的供给叠加在一起，引发房价的上涨。
第三，它可能永远无法变成现实。这种落差的广泛程度，决定了房地产调控的持久和严厉程度。
（二）潜在供给
潜在供给，也有三层含义：
，它是一种滞后的供给。从拿地-新开工-施工预售存在一个较长的时间差，这使得相对于需求变化，供给的调整更缺少弹性。
第二，它在很大程度上取决于土地供给弹性。中国的土地供给指标是刚性的，土地需求的上升如果无法通过供给的自动扩大来调节，地价就可能有上涨压力。
第三，它也取决于预售条件。在中国缺少房地产金融的背景下，预售扩大了房地产企业的资金周期速度和生产供给能力。如若收紧预售条件，则潜在供给能力下降，反之亦然。
（三）小结
这个简单的市场逻辑决定了：（1）预期需求对收入增长、货币条件和调控政策的反映敏感度远远大于潜在供给的调整速度，从而使边际缺口常常存在，并极易在短期内突然放大。
（2）如果调控只是着力于当期供求调节，而不能有效控制需求预期或扩大潜在供给，那么调控的效果往往也十分有限，甚至会成为房价上行的推手。
二、历史，验证：提高房地产调控效果的挑战何在？
回顾历史，中国的房地产行业自从诞生那天起，便与调控如影相随，但是在特定的时间内并未完全改变房价总体增长和趋势向上的格局，这里的答案也自然隐藏在预期需求和潜在供给所构成的边际缺口之中。
（一）财富的快速增长和财富的分布失衡
，在缺乏多元化投资的市场环境下，财富的增长是预期需求的基本驱动力，在财富上升通道中，调控都只能将需求暂时压抑，并延后释放。从多数国家的经验来看，财富的增长速度和房价的上涨速度始终保持大致同步的变动趋势。从中国的历史经验来看，1998年全面启动房改，但房价直到2003年才开始呈现明显的上涨，其中的原因在于2003年之后国民财富、人均收入和储蓄存款才开始出现快速的增长，并为有效购买力和预期需求的释放提供了支撑。而且，在其他条件不变的情况下，越是那些人口流入多、经济增长快的省市，房价上涨的动力就越强劲。
第二，如果说财富的增长速度决定了住宅需求的基本趋势，那么财富的分布结构则决定住宅消费的集中度。财富分布越失衡，住宅购买力越集中，投资性购房的比例就越倾向于更高，房价上涨的动力则更具有惯性。反过来，房价越是上涨，财富差距就会进一步扩大，就会有更多的人群无法进入市场，政府的调控诉求便会明显增加。从数据上看，这个判断也可以得到验证：（1）2003-2008年中国收入差距急剧扩大的五年也是房地产市场的轮繁荣期；（2）调查数据显示，中国人均住宅使用面积的“均值”为33.7平米，而“中值”却只有26平米，显示住宅市场的分化十分明显；（3）房价的快速上涨和 的持续走低几乎是一同发生，由于租赁市场更多地反映中低收入者的真实需求，这种背离的持续存在也暗示中国住宅市场的购买力十分集中，富人的购买市场和穷人的租赁市场事实上可能已经形成两个相互分割的领域。
（二）货币的快速扩张和持续的低利率
货币扩张和低利率是使房价偏离趋势水平的重要推动力之一。具体而言：（1）作为投资品，房地产需求在短期内对货币的敏感度远远大于收入，这一点决定了房价涨幅极易偏离长期趋势，2008-2010年房价的快速反弹即验证了这个规律；（2）在低利率的环境下，房价的快速上涨，使得房地产 和货币之间的套利空间加大，从而引发投资性需求的上升。中原地产的调研数据显示，在低利率和货币宽松的2010年，北京市住宅市场的投资需求占比曾达到20-25%。
（三）土地供给弹性极小
中国的住宅用地供给的弹性偏低，使得住宅潜在供给能力难以跟随市场自动调整。通常，在假定地方政府为理性经济人的条件下，地方政府出于土地大化的考虑，在房价上行期，可能会减少住宅用地在建设用地中的供给比例，在房价下行期，地方政府又倾向于减少优质地块的供应，与此同时，地价却可能始终处于上升状态，一线城市尤其明显，显示地方政府对土地市场的垄断能力较强。从结果看，2004年“招拍挂”以来，住宅供应增速显著放缓，2011和2012年则呈现负增长。按照从土地开发到形成供给的时间节奏评估，过去两年土地供给的负增长意味着2013和2014年住宅供给的边际缺口扩大将会大概率事件。
本文节选自巴曙松教授2013年4月发表于《观点》杂志的“城镇化与房地产专题报告”。
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