[摘要] 面对 部门三令五申，南昌经济适用房违规出租现象仍旧存在。近日，记者走访南昌市阳光家园、青岚嘉园等数个经济适用房小区发现，房屋出租的小广告比比皆是；有些房龄较老的经适房小区仍有不少房屋无人居住，水电表度数长期为0；有些楼栋空置率甚至达50%。
面对 部门三令五申，南昌经济适用房违规出租现象仍旧存在。近日，记者走访南昌市阳光家园、青岚嘉园等数个经济适用房小区发现，房屋出租的小广告比比皆是；有些房龄较老的经适房小区仍有不少房屋无人居住，水电表度数长期为0；有些楼栋空置率甚至达50%。
经适房违规出租不少见
经济适用房是国家为中低收入困难家庭提供的社会福利房,售价远低于当地商品房水平，具有社会保障性质。转租或空置不仅造成公共资源的浪费，且影响社会公平。
2010年，南昌市民刘先生一家在保障房公开摇号中幸运中签，成功申购了位于城南大道阳光家园小区的一套70余平方米经适房。
“当年公开摇号是在电视上进行的，得知中签后心情激动，家里经济状况一直不大好，能住上 提供的‘福利房’，一家人都 高兴。”刘先生说，房子交付后，自己就着手装修，无意中，从周围人的议论中得知小区一些正在装修的房子并非业主自用，而是用于出租。
“哪个二手市场电器 ，哪种装修方案划算，有人盘算着装修后出租，也有人打算出租毛坯房。”刘先生所诧异的是，经适房“中签”者大多是像自己一样经济较紧张，无钱购买商品房的普通市民，不自住却用来出租，实在是令人费解。
在南昌各大经适房小区中，出租现象并非个例。除阳光家园小区外，南昌市青岚嘉园、城东花园、福祥花园数个经适房小区内招租的小广告贴在保安亭外墙、小区超市外，更有甚者直接张贴在社区民警告示牌旁。有的房东还利用互联网招租，在某分类信息网站，记者输入“青岚嘉园”，仅8月份就有12条相关租房信息。
“阳光家园C25栋5楼，两室两厅出租”“现有二室二厅套房出租（80平方米），家电齐全，中介和无意者勿扰。”17日，记者以租客身份要求看房，房东吴阿姨似乎并不着急。
“阳光家园位置好，80平方米租金在1300元/月上下。在红谷滩打工的外地人很多都租住在此，还有 的学生租客，房子不愁租不出去。”吴阿姨说，因为是经适房，小区有许多人违背政策偷偷出租，自己的是火灾安置房，不属于经适房，无须担心。
对吴阿姨经适房不能出租的说法，阳光家园小区内的“我爱我家”房产中介负责人拿出记录招租求租信息的笔记本，示意记者“50%以上的小区居民实际上是租客，一切均能搞定，不用担心。”
缺位小区人气不足
租客过多，必然出现各种问题。“安装防盗窗的多是中签者自住房，未安装的可能就是出租房。”刘先生坦言，小区租户过多，人员混杂，卫生状况不尽如人意，有的租户乱扔垃圾，影响小区环境。有的不随手关闭一楼的智能门，给小区带来安全隐患。
经适房违规出租的情况，刘先生向小区物业公司和社区的反映终都逃不过“石沉大海”，运气好也只是得到一句“跟我们没关系”。经济适用房违规出租谁有权制止呢？这成为经适房小区很多自住居民一致的困惑。
位于经济技术开发区青岚大道的青岚嘉园小区，2008年开始交付使用，是南昌较早一批经适房小区。“入住初期，小区住户还比较谨慎，市房管局排查员经常下来核实小区居住情况。但这两年明显松多了，于是，有些人顶着房子被收回的风险对外招租。”从事早餐生意的居民李女士介绍，有些人为应付检查，当初还会摆出装修房子的阵势， 一松懈，空置的房屋就越来越多。
违规出租存在的同时，经适房空置的现状也令人担忧。在记者走访的经适房小区中，房屋空置现象不在少数。在城东花园小区，A20、35栋部分房屋阳台空空如也，里屋也无任何装修。B4栋四单元6层共12户的水表数据为0的有6户，空置率达50%。青岚嘉园小区D区7栋26户电表，有14户为0，空置过半。
亟待建立定期巡查机制
2010年，住房和城乡建设部发出通知，规定违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。
“将原本属于公共福利的经适房闲置或推向市场违规出租，这浪费了公共资源、侵害了正常等候房源人群的利益。”南昌市社科院社会所副所长戴庆锋认为，房管部门要激发基层居委会、家委员以及社区、物业的自我监督热情，一同抵制出租、闲置经适房的现象。此外，建立定期巡查机制，安排排查员上门核实违规行为。一经发现，按相关法律法规严肃处理。
此外，戴庆锋还建议将物业服务公司、房地产中介、分类信息网站吸纳到监督体系中来，一方面协助房管部门抵制经适房违规出租、空置行为，另一方面告诫线上、线下房产中介机构勿向经适房业主提供中介服务，从而“堵”住违规行为的源头。
“目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米。”近日，国际货币基金组织(IMF)副总裁朱民在IMF 2015春季年会期间表示。随后，IMF驻中国代表在4月28日的研究报告中再度提及，“中国住房供应过剩遍及，在较小城市和中国东北部尤其明显。”
IMF连续关注中国住房空置率再度触动了房地产市场的敏感神经。作为衡量楼市泡沫的重要指标，中国住房空置率到底有多高？
空置 低之争难休
IMF提供的“10亿平方米”的空置面积数据，其准确性如何？有关方面说法不一。
西南财经大学去年年中发布的一份关于城镇住房空置率的调研报告提出，我国有大量城镇住房处于闲置状态。2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。据此估算，城镇空置房为4898万套。我国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。
但许多业内人士及学者分析认为，IMF报告观点因样本选择、数据采集、调查方式等主客观原因估算有偏差。
以中国房协副会长任志强等为代表的业界人士根据住宅竣工数量推算认为，1998年以来，城镇新增家庭住房户数超过了新建住房套数，因此“绝不可能有5000万套或更多空置”，我国城镇地区的空置率也不太可能超过20%。
“一些区域密密麻麻耸立着高楼而没人住的情况确实存在。”杭州市民李先生的观察得到很多人的响应。不过很多购房者都发出疑问，这么高的空置，为何在建楼房仍旧那么多？难道开发商不知道这些情况？
“房屋空置有多种情况，也和观察者所处时间节点、出发点有很大关系。”杭州一家本土房企负责人认为，单纯说空置率意义不大，关键要看城市之间、区域内部的商品房供需是否平衡，“除开一些激进的冒险者，多数开发商都对市场做过细致调研，不会闭着眼睛往火坑里跳”。
某些城市“造城”过度是不争事实
事实上，万科、雅居乐等大型房企高管向记者证实，目前其开发的中 楼盘空置率“相对较高”，“尤以三四线城市和一些北方城市为甚”，鄂尔多斯、惠州、常州等三四线城市的新区人烟稀少。诸多城市大规模兴起的造城运动导致供应严重过剩，已是不争的事实。
即使是在楼市火爆的上海，已交付使用4年的青浦区某 楼盘，其空置率也高达20%。记者随机走访的几个市内及郊区的楼盘发现，刚需住房的入住率一般在80%-90%以上；而位于 区的中 楼盘、郊区别墅区的空置率普遍较高。
空置率说明了啥？看一下欧美国家的数据。据上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授提供的数据，美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市差的2007-2008年，租房空置 时候也就达到10.7%，自有住房空置 只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%。
显然，一些城市的空置率是高于国际平均水平的。IMF给中国楼市的分析就是：2014年以前开工建设率太高，房地产开工率远高于销售率。
空置率在我国统计系统中仍是空白
作为经常被用来评价楼市“健康程度”的一个重要指标，住房空置率一直备受关注。记者梳理发现，中国楼市空置 企的话题屡被提及，其中数据的出处不一，从“数灯法”到大数据估算，引用者各有理由，但很难获得社会普遍认可，关键问题是数据缺乏 性。
但对于这个重要指标，相关部门对其的统计上仍是一片空白。息显示，上世纪90年代中后期，相关部门就引入了“空置面积”的统计指标，2003年有关部门承诺“改进房屋空置统计方法，建立与国际接轨的房屋空置率指标体系”。2010年，统计部门再次明确“研究建立空置住房调查办法”。但截至目前，未见到公布相关进展。
对此，“新华视点”记者采访到国家统计局新闻发言人盛来运。他说：“从短期和表面上看，主要是空置的状态和时间很难给出标准，要清楚计算出来难度较大。从深层来看，主要是我们还没有征信制度支撑，调查缺乏客观科学的依据。未来寄望于不动产登记制度的实施。”
住建部门相关人士接受采访时表示，关于空置率，目前“没有准确官方定义”。
空置率是一个很难准确统计的变量。“很难有一个标准去界定达到什么样的状态就算空置，即使理论上有，在实践中也很难去操作。”快房网首席评论员程伟明认为，大家热议空置率，实际是对楼市走势以及风险的关注。
市场难保不出错，但市场会自己纠错。如果一些地方确实出现了空置高企，相信市场会做出反应，开发商从一些区域收缩正是市场调节的体现。“不用太过纠结，楼市的参与者会用供给、价格进行调节，将空置维持在适当比例。”一位房地产业内人士说。
更值得关注的是，随着生活水平提升，一定的房屋空置本就是楼市发展的应有之义。但在当下，由于基础数据缺乏 是房屋底数不清以及看多看空楼市的博弈舆论，导致空置率成为表征中国楼市泡沫的极富弹性的指标。
但 认为，个别地区楼市的供求失衡确实需引起重视。随着不动产统一登记能加速推进，为社会提供 的基础数据，让各类猜测、臆想式的数据引用能找到共识，不再让空置率成为说不清楚的糊涂账。
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