[摘要] 今年起，我省将以购、租的方式，从市场上筹集公租房房源，原则上不再集中新建公租房。在楼市乍暖还寒之时，省住建厅发布这一政策被看作是帮助楼市去库存，加速楼市回暖的利好消息。
今年起，我省将以购、租的方式，从市场上筹集公租房房源，原则上不再集中新建公租房。在楼市乍暖还寒之时，省住建厅发布这一政策被看作是帮助楼市去库存，加速楼市回暖的利好消息。
记者从全省各地采访了解到，针对以租以购代建公租房的政策，多地已着手摸底存量房房源的情况，省住建厅也将在下半年调查政策落实情况，并对政策作出评估。
以租以购代建公租房消化库存
“2015年起，有条件的地方，公共租赁住房建设任务全部实行以购以租代建，原则上不再集中新建。”3月25日，省住建厅下发《关于推进公共租赁住房以购以租代建的实施办法》（以下简称《办法》）。
《办法》中提出，可在当地存量商品住房（含二手商品住房）中，批量或零星购买单套建筑面积50平方米左右，高不超过80平方米的商品住房（总量控制在15%以内），作为当年公共租赁住房房源。鼓励购买已装修住房，对已购买的毛坯房要进行装修，达到入住条件。购买的住房在三个月内向社会公开配租。
据悉，公共租赁住房以购以租代建，是指政府指定的机构通过购买或长期租赁符合条件的存量住房，转为公共租赁住房，面向城镇住房困难家庭公开配租的建设模式。我省并不是个提出实施“以购以租代建”模式的省份，此前，福建、四川、安徽、江苏等地纷纷试点回购商品房当保障房。
但推行该政策的宗旨不变：“推进公共租赁住房以购以租代建，有利于消化库存，稳定交易量；有利于优化住房资源配置，增加有效供给；有利于鼓励群众个性化选房，方便群众就业、就医、就学；有利于缩短建设周期，加快解决群众住房困难……”
今年李克强总理在政府工作报告中提到，住房保障要逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。多地政策动态被看作是报告精神的落地。
各地加快研究 政策实施细则
对于“以购以租代建”模式的推行，省住建厅对购买的程序与价格提出了严格要求。其中提及：批量购买的，房源应采取公开招标或竞争性谈判的方式确定，提供购买房源的房地产开发企业应优惠让利，购买价格按周边同地段、同类型、同品质普通商品住房市场价格下浮一定比例确定。
“指导性意见出台后，关键是下面要动起来！有些市县已经开始了存量房情况的摸底调查。”省住建厅住房保障处副处长熊峰告诉记者，“以购以租代建”模式推行程序比较复杂，各设区市要加快研究实施细则。“而在实施过程中，必须体现信息公开、程序合法、透明监督。”
“我们现在正在调查存量房房源的情况，看有没有符合公租房标准的房源。”南昌市房管局工程处科长周志强坦言，面积合适且简单装修的房源在南昌并没有很多。据悉，2015年，省会南昌共有2000套公租房的建设任务，大部分任务由往年多建结转至今年，也就说今年的公租房任务基本已完成。
记者注意到，以购以租代建公租房模式推进并不具有强制性，而是强调“有条件的地方”推行。商品房中是否有50~80平米的公租房房源尤为重要，因此针对该政策是否适合在当地执行，各地都须展开摸底调查。
九江多县 去年已试行“以购代建”
不久前，九江市房管局已召开会议，要求今年有条件的县、区公租房建设推行“以租以购代建”的新模式。实际上，去年开始，九江已有多个县试行了该模式，购买商品房作为公租房。
“考虑到当地楼市库存量比较大，去年星子县统一购买了2600余套商品房作为公租房和安置房。”九江市房管局住房保障科科长周良亨告诉记者，房源确定是通过公开招标的方式产生的，是星子县县城内的现房，购置均价大概在3000元/平米，基本低于市场售价的10%。
此外，去年都昌县政府购买了130套商品房房源分配给了园区务工人员；九江市中心城区的一个开发区也通过购买商品房的方式，解决了一批公租房的供应问题。
周良亨表示，目前九江各县区的商品房库存都“很多”，利用此政策确实可以减少库存，刺激房地产业良性发展。而且，相对于政府分期、分批自建公租房，购买开发商已建好的商品房有一定的好处，“算总账的话，政府不会亏”。
政府：购买资金存在一定压力
然而，周良亨也坦言，开发商卖房都是“唯利”，虽然是为了回笼资金，消化库存，但售价较市场价不可能出现过低的情况，而当地政府面对的则是大批资金的投入问题。
按照前述《办法》中提出的购买或长期租赁社会房源作为公共租赁住房的资金来源包括：中央预算内投资补助资金，中央财政城镇保障性安居工程专项资金；省财政配套补助资金；市、县财政年度预算安排、计提的土地出让10%部分和住房公积金增值以及公共租赁住房租金收入等。有条件的，可利用国家开发银行及其他金融机构贷款资金购买或长期租赁社会房源。
“所以政策是在有条件的地方先行，不仅要有房源，而且还有资金的问题。”周良亨坦言，“以购以租代建”从理论上讲是没问题，但实际操作确实存在困难。“地方上没有资金的话，原则上可以向国家开发银行申请贷款，但现在没看到一个成功的案例。”
周志强同样告诉记者，购买公租房需要一笔较大的费用，这方面政府部门确实存在一定的资金压力。
专家：确定市场购买价格是难点
根据省统计局公布的2月份全省房地产市场运行的情况来看，我省房地产销售市场依旧处于负增长，市场库存依旧不低。而按照省住建厅下达的2015年全省保障性住房建设任务，今年全省将新增公共租赁住房6.5万套，基本建成16万套。
业内人士普遍认为，如能稳步推行“以购以租代建”，消化库存的作用会较为明显，但如果政府回购商品房的价格普遍低于市场价格，开发商并不一定会“买账”。因此，从目前来看，政策落地存在难度。
江西中原地产高级分析师刘秋良在接受记者采访时认为，如何确定市场价格是难点，如果低于市场价15~20%，对于开发商来说，市场销售的难度不大，开发商的利润没有达到预期，那就没有必要销售给政府。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
