[摘要] 毕业季，成长路。每到六、七月份，各大高校的学子们开始走出校园，踏入绚丽多彩又竞争激烈的社会。走出校园，租房还是立即买房，这是一个很现实的问题。有人说，人生的第一套房无比重要。它不仅是居所，还代表着生活、投资、未来……那么，对即将毕业的大学生们来说，如何来买下人生中的第一套房呢？
记者范伟/文
毕业季，成长路。每到六、七月份，各大高校的学子们开始走出校园，踏入绚丽多彩又竞争激烈的社会。走出校园，租房还是立即买房，这是一个很现实的问题。
有人说，人生的套房无比重要。它不仅是居所，还代表着生活、投资、未来……那么，对即将毕业的大学生们来说，如何来买下人生中的套房呢？
故事：我的青春我的房 到底是租还是买
当下，一批生于85后、90初，刚从大学毕业的年轻人开始面临这样的问题：究竟是租房，还是买房？
这个问题就困扰着小吴。家住抚州的小吴在南昌读了四年大学，眼下已经毕业快一年了，和女友一起在租了个两室一厅的房子住。工作顺利，爱情进展稳步，小吴开始越来越多考虑买房的问题。刚出校门的他对南昌楼市的了解尚处表面，在一次偶然的机会中，小吴看到了《房地产周刊》，于是打来电话，讲述了他的故事，同时想咨询一些首次置业的建议。
“吃不穷，穿不穷，计算不到一辈子穷。”其实，早在小吴来南昌读书的时候，父母就有意在南昌为儿子买下一套房子。几年前的房价远不如现今这般高，小吴的家里也能承受。可是当时刚上大学的小吴却认为父母考虑的过于长远。在他看来毕业后租房就可以了，一来没有太大的经济压力，二来小吴也和很多人一样认为房价已经到达高点，不会再继续上涨了。一来二去，买房的事就不了了之。
时光飞逝。毕业后小吴和多数人一样选择租房，但是随着今年“国五条”的颁布，小吴却发现租房的压力越来越大了。高税收将大量二手房市场人群带向了新房乃至租房市场，如今小吴所租的房子的租金已然涨了将近20%。到底是继续租房还是买房呢？
租房不如买房 月供优于养房东
对于这个问题，小吴开始倾向于买房。“租房不如买房供，月供优于养房东。从长远看，买房比租房划算。租房是消耗性消费，只能享受房子一定期限的使用权。但是买房的话，可以自住也可以投资。房屋是不动产，业主拥有的是房屋的所有权，它带有的可能。一般情况，毕业先租房，三四年之后买婚房，但是早买房，最明显的是省了租房期间的租金。”小吴对自己的情况进行了分析。
小吴所面临的问题，大多数人也都曾遇到。租房还是买房，一直困扰着有一定经济能力但同时却又对地产市场发展抱着不确定看法的人群。
“如果租普通公寓就要担心续约问题，经常住一年就要搬家，但租酒店式公寓就不会被别人赶走，也不用像买房需要首付，可以把钱省下来做其他投资。”“我还是会选择买房子，毕竟给自己个家是有必要的，虽然现在房价很高，但买房也还是一种不错的投资方式。”……近日，记者在走访中发现了很多不同的观点。而记者就以小吴看中的一套面积100平方米，总价60万元的房产为例，比较一下买房和租房的利弊。
根据计算，买这套房子的成本包括现金20.4万元（含首付18万元、税费2.4万元），每月投入3606元，15年后便是64.9万元（相当于贷款42万元、利息22.9万元）。换言之，15年后，购房者花了85.3万元拥有了一套住宅。单从经济因素考虑，只要60万元购置的房产在15后超过了76万元，那么买房就划算。考虑到供求，通货膨胀，货币超发等因素，房产达到预期有着很大的概率。
购买：时机是关键 购买在当下
房屋租金的上涨使小吴青睐于买套房，高昂的租金不如按揭买房，拿租金当月供。开销虽有所增加，但却能实实在在的得到一套属于自己的房子。对于这个想法，小吴的父母也很支持。
然而，当小吴开始关注南昌的房产市场时，小吴却发现和几年前相比，南昌的房价早已大为不同。以前帮小吴付掉首付，家里还有一些富余，可眼下一盘算，首付就差不多要花掉大部分家中积蓄。家庭的收入和几年前没有太大的变化，但房价却早已“物是人非”了。这也使小吴和父母都对几年前没有出手而懊悔不已。虽然小吴有购房的需求和意愿，但同时仍在纠结，现在买房置业时机合适吗？
很多人买房时都有像小吴一样的经历——在观望中后悔，后悔中观望，似乎陷入了一个怪圈。什么时候出手才合适呢？“很多人问我什么时候能买房，我就一个回答，只要你需要，什么时候都可以买。”“你什么时候买房，以后的房价都会比现在高。”面对什么时候买房的疑问，地产“大佬”任志强如是说。
持有同样观点的，还有南昌大学公共管理学院的刘湖北教授。刘教授认为，初次置业决定着今后的生活的走向，慎重理性对待是对的。对于买房尤其是初次置业来说，只要有买房需求且能支付的起首付，就应该不要立即出手。“只要手头上有钱，又有买房的需要，你就买。不需要过多的考虑房价是否会降的问题。买房就和炒股一样，想兜底是很难的，关键是自己的需求。”刘教授说道。
建议：人生套房 对的时间比低的价格重要
听完专家建议，小吴认为确实很有道理。他现在需要解决的是房子居住的问题，至于与否就如教授所言一般需要坦然面对，之前的所纠结房价的问题似乎不那么纠结了。
归根结底，关于房子，最根本的原则是房子是生活的一个重要部分。在对的时间买房，远比用更低的价钱买到房子更重要。在真的需要一个空间的时候，未必要把自己的需求和市场的跌宕起伏一起考评，因为两者之间根本无法画上等号。也许二十年后回头看去，为了年轻岁月中的快乐，多支付三万两万，显得那么值。
一步到位是主流 三房才算够
买房强于租房，当下买强于以后买。但是买什么样的房子才合适呢？
在楼市政策收紧之前，有一种“先买套小户型作为过渡期的自住用，待后期经济实力较好时再置换一套大户型”的置业理念。因其既能满足当前的居住需求，减轻经济负担，日后还可将小户型售出，置换成大户型的首付款。
但随着相关政策的出台和实施，市民们发现，南昌房地产市场的脸谱正在悄然变化：不少购房者为珍惜自己的置业机会，纷纷将购房目标转向了品质较好、户型较大的房子。一步到位渐成主流。有调查数据显示，因楼市政策对二手房的影响，不少首套房置业者表示，想改变过渡买房的观念，打算一步到位买大户型，避免浪费首套房的多种优惠政策。
小吴也为此而烦恼。“以前是想先买套小房子，结婚后再换大的，但现在的楼市政策那么紧，我怕以后二手房的个税真的实施那损失就大了。”小吴说，他原本看中了一套50平米的小户型，单价在9000元左右。随着一系列新政的实施，让他不得不考虑今后换房的成本。因此就想直接买个大点的房子，一步到位。
据了解，目前南昌市多家银行在判断是否属于二套房时，多是以家庭为单位，尤其是曾经贷过款买房，肯定会在银行留下征信记录。现在二套房贷从严，买套房子的时候就必须考量到未来一段时间内家庭的居住需要。即使20%的个税还未在本市实施，但贷款购买第二套住房，其首付款比例不得低于 60%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；对购买第三套及以上住房的，暂停发放住房贷款。
面积是其次 户型更关键
对具备购买实力的刚需购房者，置业应更多考虑大户型房源，这样既可一步到位实现置业，又能避开政策限制。而对于小吴来说，无论是即将面临结婚，或是婚后产子，三房都是需要的。加之小吴的父母并不是南昌人，将来看望孩子或是带孙子也都是需要足够的空间。
需要澄清的是，对于一步到位，如果有能力购买大户型大面积自然是，但如果是小吴这样的年轻人，在挑选房子时大面积意味着房价成本的高涨。对于这一类置业人群，一步到位可以更加青睐于市场上一些小面积的三房，或是“两房变三房”的项目。这样既能节省开支，同时也能满足日后的居住需求。
GO不GO 买房跟着交通走
房子的价值在哪里？“地段，地段，还是地段。”李嘉诚给出了明确的答案。可眼下对于地段问题，小吴同样也犯了难。“我看了几个项目，有离上班近的，也有几个偏远的。离公司近的项目整体价位都是比较高的，在这边只能买到类似小面积的两房改三房的房子，而偏远一点，价格就相对要低很多，就可以买到大面积的真正三房。可是离上班又不方便了，到底该如何取舍呢？”小吴纠结的和记者反映。
对于小吴的纠结，南昌大学的刘湖北教授给出了他的看法。“买房子，尤其是首次置业，交通因素一定要特别注意。选择地段时，要多考察房子与工作地点间的交通情况，公交、地铁之类的基本交通配套一定要关注。如果单单是为了价钱的相对较低而选择了一套偏远的房子，这无疑会大大增加我们的时间成本。试想每天都要花很长的时间在上下班回家的路上，这不仅影响我们的心情，更会影响我们的生活质量。”
“打个比方吧，假如你在红谷滩上班，但是买了套昌南的房子，每天要花几个往返于公司和家之间。加上碰上拥堵的交通，势必会使得心情不畅。如果晚上回家，领导突然来个电话说要向老板引荐你，让你赶过来应酬，可是等你从家赶过来怕是早就散席了，这不就耽误事嘛。”刘教授生动的向记者做了个比喻。
南昌资深地产媒体人陈海保告诉记者：“即使看中的房子所处区域交通便利，购房者还应对出行的时间成本单独进行考虑。因为我们穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。开车或乘公交车的上班族，如果平均一天有两个花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到10年甚至更长，时间成本的价值就显得惊人了。”
细节：购房注意事项多
谈了以上种种，小吴对首次置业已经有了清晰的方向。然而在买房的过程中小吴还需要关注许多细节。对于首次置业者，要了解买房的基本常识。买房前，必须要学习一些基础知识。地段、价格、户型是购房者比较了解的，公摊、得房率、赠送面积、物业费、园区绿化率等同样需要学习。而购房合同如何签、贷款怎么办、购房陷阱如何规避，也要提前“预习”一下。例如，公摊是分摊的公用建筑面积，购买同样建筑面积的户型，公摊越大，实际使用面积越小。容积率是小区总建面与用地面积的比率，该数据直接关系到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%等等。这里记者帮小吴也是为广大读者整理了一下其中比较受关注的一些购房细节。希望能给大家挑房时带去一些帮助。
1.户型 选好客厅是步
选择户型时，购房者可根据自己对居室中各部分的重视程度排出一个顺序，有利于购房时做出正确的选择。
一般人们在购房时，所考虑居室各部分的顺序是：一是客厅，包括厅的面积、布局等;二是主卧室，如面积、采光条件、居室私密性;第三是相对独立的餐厅功能;第四考虑的是厨房的环境。第五才是次卧室(书房、客房);最后考虑阳台。
客厅是全家人的起居活动中心同时也是对外接待的中心。所以客厅的布局选择至为关键。客厅选择的个条件是要正正方方。现在楼宇设计出现了大量的45度的设计，这种设计面积利用率低，实用率也不高，不要选择。其次是厅与卧室分开，可使卧室私密性得到保证，厅与卧室功能不会相互干扰，其合理性是显而易见的。目前市场上出现了大量的全框架设计，里面没有什么承重墙，这种可调节性给予了布局的改良留下空间。
另外，在厅的选择和设计时，面宽也是一个较为关键的因素。面宽太小会给使用带来极大不便。一般应在3.9米以上较为适宜，至少也应满足3.6米。由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要生活空间，功能较以前增加了许多，相应也要求扩大主卧室的面积。
2.楼层 4层以上更理想
随着城市向着高密发展，多层建筑逐渐淡出市场，电梯公寓成为时下新兴楼盘的主力。这就为建筑楼层的挑选提供了更大空间。面对众多各具特色的楼盘项目，在经历一番精挑细选之后，购房者往往还会在楼层上反复思量。
什么样的楼层才是的楼层呢?一般来说，高层建筑的定价在中间偏上楼层(如18层的电梯公寓楼层一般定在10层左右)，其他楼层价格依一定比例递减，价往往定在顶层或底层。
年轻人大多喜欢高楼层，一来高楼层较低楼层卫生环境好，二来高楼层视野开阔，更能满足年轻人朝气蓬勃积极向上的心理。但顶层的不足同样明显，一则夏天隔热不良，炎热迫人;二则雨天易漏、渗水。
若是老少同住的家庭，在楼层选择上可中庸一些，兼顾老少的自身情况确定合适的楼层。如果家里有老人不要太高，因为气压关系，10楼以上不太好。从空气洁净的角度来看，避开11~13层城市浮尘最集中的地方为宜。综合起来，四层以上，十层以下，通风采光良好，较为理想。
3.不要冲动下定金
下定金时应注意明确所构房屋的具体位置、面积、价格;明确签正式买卖合同时间;明确定金数额和交付时间;明确定金返还形式。同时，购房者不要仅仅根据样板间作出主观判断，还应充分考虑实际购买房屋的环境、布局的差异。比如家具摆设的差异、装修材质的差异、施工粗细的差异、设计细节的差异等问题。
4.选好贷款方式
购房过程中，一次性付款往往能够得到更多的优惠，显得较为划算。但对于绝大多数初次置业者来说，都不具备一次性付款的能力。目前选择贷款买房已成为一种流行的消费方式。但是怎样科学地选择贷款方式、贷款额度和时间以及还款方式，才能降低贷款成本，让资金发挥更大的效益?这就需要每个人根据自己不同的经济状况，精打细算，合理安排。
尽管初次置业的首期付款降到了两成，但由于房价的一路走高和贷款利率的不断增长，专家认为，在经济条件允许的情况下，尽量多交些首付款不失为明智之举。每个月的月供不应超过家庭整体可支配收入的50%。而为了减轻还款压力，购房贷款还款期限一般在10年～15年间为宜。有公积金的购房者，能够使用公积金贷款。同时，现金、银行存款等可应急的资金需可维持三个月以上的日常开支以备不时之需。
后记：
小吴称，对于刚刚步入社会的他来说，买房是人生中的大事。通过上述建议，他明确了购房的方向，明白了该什么时候买，买什么类型的房子适合以及交通对房子的重要性等等。他十分感谢《房地产周刊》帮他分析情况，助力买房。
而记者想说，古往今来，房子在国人的生活中一直扮演着举足轻重的作用。在南昌这个房价日益高涨的城市，套房对于购房者来说尤为重要。它承载着满满的梦想和追求，代表着充满温馨和梦想的家园。对于刚需置业者来说，在经济实力允许的范围内，尽量选择区域发展与交通，户型精装和环境配套相对较好，性价比较高的房源。
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