[摘要] 最近，楼市回暖，房地产(行情 专区)市场量价齐升，房地产开发投资升温，北上广等一线重点城市尤其受到热捧。但专家认为，城镇化建设使我国城市的发展空间正在被重构，个别以密度提升为主导的三四线城市。
最近，楼市回暖，房地产(行情 专区)市场量价齐升，房地产开发投资升温，北上广等一线重点城市尤其受到热捧。但专家认为，城镇化建设使我国城市的发展空间正在被重构，个别以密度提升为主导的三四线城市，因住宅市场产生相应的“存量填充”和“增量吸收”效应，空间价值处于上升通道；而沿海以开放为主导的一线城市，空间价值反而有可能因为“去工业化”、“人口回流”、“人口郊区化”而面临较大的不确定性。空间价值的重塑和分化趋势，将不可避免地对房地产行业的投资布局产生潜在影响。
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，基于人口密度提升的空间、农村转移人口市民化的推进及户籍制度改革在中小城市可能启动，那些人口大于500万、产业产值比重较高、非农就业人数增长较快且GDP增速也相对更高的三四线城市，空间价值处于上升通道。理由如下：首先，这些城市人口规模较大(处于500万~1000万之间)却分散，多分布在县域和乡镇范围，未来存在人口集中的空间。其次，这些城市在过去是人口净流出的地方，随着产业内迁和流动人口老龄化趋势，这些地方将会成为人口回流的重点方向。从数据上推断，安徽、河南、四川、湖南、湖北等内陆三四线城市未来将面临规模约在5000万~6000万的人口回流，回流人口将集中在县外省内和乡内县内就业，从而提升现有中小城市的人口密度。流动人口老龄化趋势日益显现，40岁以上农民工所占比重逐年上升，由2008年的30.0%上升到2011年的38.3%，农民工平均年龄也由34岁上升到36岁，这部分规模约3000万~4000万的中西部外出农民工返回当地重新就业的可能性。再者，三四线城市未来有可能快速推进耕地流转，在进一步释放农村劳动力，推动就业向城市集中的阶段，人口密度提升的增量空间较大。
从目前趋势看，下一阶段，中西部粮食大省推进耕地流转的速度较快、潜力更大。2011年，甘肃、河南、山西、河北的流转面积增速分别高达88%、51%、50%、46%，耕地流转速度加快和规模经营将进一步释放大量的农业劳动力，从而为那些立足于农业、工业、中低端劳动密集型产业的中小城市的密度提升提供新的机会。可能在中小城市率先启动的户籍制度改革，也将进一步推动这些城市农村转移人口的市民化进程，从而享受改革政策的“红利效应”。
具体而言，巴曙松认为，提升价值比较明显的三四线城市包括：驻马店、黄冈、荆州、孝感、衡阳、永州、曲靖、常德、阜阳、玉林等。
根据以往的经验，城镇化水平快速提升阶段，也是房地产增量规模快速扩张时期，而土地利用、社会平衡、环境资源、城市发展是推进城镇化进程必须要面临的问题。对内陆二线城市，巴曙松认为，其空间价值也处于相对确定的上升通道。未来具有较大成长空间的内陆中心城市包括沿长江中游一带的合肥、武汉、长沙、重庆、成都等，依据主要有两点：一是人口规模很大，多在1000万以上，人口密度相对较高，尽管仍有提升空间，但整体上处于以缩短距离为主导的阶段，关键在于通过缩短中心———外围之间的有形和无形距离，实现人口、资源和不同产业的重新配置，并承接来自沿海的制造业内迁趋势。换而言之，这些内陆城市处于一个“要密度、减距离、要分工、不拥挤”的过程。从沿海城市的经验观察，未来这些内陆中心城市的空间价值应当处于快速提升阶段。二是在金融危机之后新一轮基础设施建设中受益。过去几年，城际公交、城际铁路、城际客运、支线机场等地上基础设施、通讯(行情 专区)网络和轨道交通、石油(行情 专区)燃气管道等地下基础设施的建设已基本实现交通运输和通信网络的一体化，特别是高速铁路、高速公路(行情 专区)建设已逐步将内陆中心城市与沿海中心城市联成一体，为实现城市产业专业和产业转移提供了条件。
密度既是一种优势，也是一种负担，因此，密度过高会损害城市的空间价值。沿海以开放为主导的一线城市，巴曙松认为其空间价值反而具有一定的不确定性。这主要是因为沿海城市的人口密度相对较高，很可能已经由“密度优势”进入“密度负担”阶段。以北京为例，首都功能核心区人口密度分别是功能拓展区、城市发展新区的3倍、22倍。考虑到人口回流和人口分散化的加速趋势，北京、上海和深圳的常住人口增速，特别是中心城区的人口增速事实上已处于显著下降阶段，正在经历国际大都市已经完成的“去工业化”、“人口缩减”和“人口郊区化”阶段。
若以成本和的角度衡量，以房价与人均收入作为对比指标，北京、上海和深圳三个发达城市与内陆城市之间的“城市人口争夺”或已展开。以长沙为例，“北上深”平均人均收入是长沙的1.2倍，房价却是长沙的3.5倍，2011年长沙市常住人口704万人，户籍人口650万人，是内陆省会城市中为数不多的人口净流入的城市之一。
再者，沿海城市目前正在处于城市增长动力的转型期，原有以制造业为主导的优势正在面临国内内陆城市和国外工业化城市的激烈竞争，新兴的以现代服务业为主导的优势尚未形成，且面临来自国际大城市，特别是周边大城市如香港、东京等的竞争。考虑到服务业运输成本较低且服务覆盖范围广阔这一基本特征，中国沿海一线城市的未来并非总是令人乐观，反而一线城市郊区的发展更为确定。
最后，尽管沿海城市的发展具有不确定性，但是随着产业内行和交通网络的一体化，未来，内陆和沿海之间、沿海城市和郊区之间的物流中心城市则有望获得相对确定的空间价值提升。
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