[摘要] 近日，一些城市将对个人出租房屋征收“房屋租赁税”的说法在网上不胫而走，牵动了许多城市“租客”敏感的神经。“房屋租赁税”到底是怎么回事？个人出租房屋都需要缴哪些税，税率是怎样的？记者采访了有关部门和专家。
近日，一些城市将对个人出租房屋征收“房屋租赁税”的说法在网上不胫而走，牵动了许多城市“租客”敏感的神经。“房屋租赁税”到底是怎么回事？个人出租房屋都需要缴哪些税，税率是怎样的？记者采访了有关部门和专家。
征税早已有之，国家有优惠政策
“我国根本没有‘房屋租赁税’，更不可能新开征这样一个税种。网上盛传的种种说法，是对个人出租房屋相关缴税规定的误读。”税务专家刘佐明确表示。虽然没有“房屋租赁税”这个税种，但房屋租赁涉及经营、交易和收入等方面，因此应当依法缴税。
刘佐解释说，个人出租房屋并取得收入，应当依法向当地地方税务机关缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税和个人所得税等税费，同时免征城镇土地使用税。为了发展房地产市场，鼓励个人出租住房，国家制定了相关的税收优惠政策。
根据国家的相关法规，出租房屋应当按照服务业中的租赁业缴纳营业税，纳税人为出租房屋者，计税依据为纳税人取得的租金收入，适用税率为5%。营业税的纳税人应当在缴纳营业税的同时缴纳城市维护建设税和教育费附加。目前国家对于个人出租住房取得的租金收入减按1.5%的税率征收营业税。
出租房屋取得的租金收入应当缴纳房产税，适用税率为12%。为了发展房地产市场，鼓励个人出租住房，目前国家减按4%的税率征收房产税。
个人出租房屋取得的租金收入，应当按照财产租赁所得缴纳个人所得税，适用税率为20%。目前国家减按10%的税率征收个人所得税。
“个人房屋租赁行为涉及的各项税收，地税机关过去一直在征收，并不是新增加、新开征的税，所以不会给房屋租赁市场造成大的冲击，对房租价格的影响也十分有限。”刘佐强调。
多个税项合并征收，税负明显下降
记者从有关部门了解到，由于个人出租房屋涉及的税项较多，计算起来较为繁琐，为方便征缴双方，不少地方出台规定，对个人出租房屋税收实行综合征收率征收。
北京市地税局2004年出台的个人出租房屋管理办法规定，对个人出租房屋应征收的各项税费，可选择按照政策规定，分税种计算缴纳各种税费；也可以选择综合征收率计征方式。综合征收率标准按实际租金收入的5%计征。
安徽省合肥市也早在2009年就对个人出租住房实行综合征收率，征收标准为：个人出租住房，月租金5000元以下的，综合征收率为4%，月租金5000元及以上的，综合征收率为8%。黑龙江省哈尔滨市2010年也出台规定，个人房屋月租金收入为营业税起征点以下的，综合征收率为5%；住宅用房月租金收入为营业税起征点及以上的，综合征收率为7%。
比如，北京张先生将自己的房子对外出租，每月收取4000元租金，那么按照上述规定计算，他每月需要缴纳营业税60元，城市维护建设税4.2元，教育费附加3元，房产税160元，个人所得税为297.28元。这几项加起来税费为524.48元，约占其每月租金收入的13.1%。
还是以张先生为例，分项计征的税费约占租金收入的13%，而综合征收率标准更低，只占租金收入的5%左右。通过对比可以看出，实行综合征收率，征缴方式更加简便，纳税人税负也明显减轻。
不少城市委托街道办征管
“咱这院里出租房屋的人不少，还真没听说谁家到税务部门去缴税了。”家住北京亚运村慧忠北里小区的刘大妈说，好多租房客都是朋友熟人给介绍的，对方看中了房子后，双方再商量租金、签协议，连房屋中介都不用找。
记者在采访中了解到，对个人房屋租赁征税，不少城市都是委托街道办事处代征管理。由于个人出租房屋私下交某多，租赁双方主动到代理点备案申报缴税的很少。有的单位可以负担职工一部分租房费用，但需要凭发票报销，这些“租客”为了开发票才会到街道办事处，替房主申报缴税。
“个人出租房屋缴税主要是靠个人申报，税收征管难度确实较大。这不像企业的厂房或商铺出租，多少租金、多长时间双方都有账，一查就知道该缴多少税。”刘佐认为，不妨把房屋中介机构进行的个人房屋租赁征税先管起来。
2013年该不该卖房？ 业内称房产再持10年无忧
(来源：解放日报)每个新年都有一个老生常谈的话题：今年该不该买房？但2013年还多了一个话题：今年该不该卖房？
这个话题是经济学家谢国忠挑起的。谢国忠最近说：“千万别买房，有空房赶快卖掉。”
谢国忠在经济界有 “空军一号”之称，听信他话没买房的人早悔青了肠子，但这次，他的话却没有招来一片骂声，相反，不仅一些投资者，连一些专业的理财师，也承认他的话有一定道理。
卖房人算——房价不可能年涨10%
家住新华路的许女士是个炒房客，上个星期，她把位于莘庄南广场地区的一套两室两厅挂牌310万元出售。 “其实在2011年初就应该卖掉了，等于损失了70万元。”
许女士的账是这样算的： “2011年初，这套房子可以卖330万元，现在挂牌310万元中介还觉得有点高，等于损失了20万元。 2011年初如果卖掉房子，就算拿300万元买信托理财产品，年化率在10%左右，至今就是60万元。而房子一直捂到现在，每月出租的租金只有5000元，扣掉中介费空置期， 2年不过10万元，一出一进，不是损失70万元么？”许女士还有一个观点，这两年来，房价基本没涨，当物价都在涨而房价不涨，不就是贬值么？因此，谢国忠的话深得她心，她决定把这套房子卖掉，转而投资信托理财。哪怕信托理财年化率8%， 300万元投资一年也有24万元，不算复利， 5年就是120万元。而这套房子捂在手里，未来的5年，房价可能再涨120万元吗？
让许女士坚定信心要卖房的还有一个因素，即房产税。房产税扩容的脚步越来越近，许女士家有5套房，如果存量房要征房产税的话，这套房可能无论如何逃不掉了，就算按照目前的0.4%税率征，一年就是1万多元；如果按照有些专家提议的1.5%税率征，这套房的房产税要高达四五万多元，等于出租收入腰斩。而且如果等到房产税出来后再卖，很可能出现卖房潮，房价大跌，到时损失就更大。
家住静安区的李先生很庆幸自己在2010年末以500万元的高价卖掉了一套别墅，他拿这笔钱购买了信托理财产品，平均年化率在10%以上，两年来已经获益100多万元。他认为谢国忠说得对，未来的独生子女都要继承父母几套房，住都住不过来，房价肯定会下跌，到时候别墅房因为总价高更难卖得出去，即使现在，别墅房也涨不大动，不可能一年涨10%的。当时出手的决定非常正确，卖在了高点，保住了胜利成果，赚取了高额利润。
据都市路上一家房产中介公司的员工介绍，像许女士李先生这样的业主已经遇到多个。尤其是家有空房在3套以上的业主，类似的担心更多。贵都路上一个别墅小区建成已经10年，小区内有将近10套别墅一直都是不装修空关，没有房产税时，这些业主根本不在乎一年几千元的物业费，安心等待房价从买进时的4000元/平方米到如今2.3万元/平方米。但最近有四五个业主前来挂牌，担心万一开征存量房房产税，每年的房产税额就将缴纳四五万元，如果房价涨幅不能超过税额，那再持房产就变成亏本买卖了。
理财师看——卖不卖房看城市
光大银行私人银行上海中心副总经理赵志敏认为：谢国忠的话有一定道理，但也不能一概而论，卖不卖空房，一要看是什么地方的房子，二是看你手里有几套房。
“在北京、上海、广州和深圳这些一线城市，不必急于卖出。”赵志敏认为，上海、北京、广州、深圳这些一线城市是人口集聚地，刚需始终存在，因此房价下跌空间很小。对于持房人来说，房子在手有几个好处，一是房产打理相对比较方便和省力，如果找到一个好的租客，房租可以一年一签，平时基本不用再费时费力。相比之下，如果投资股市、贵金属和理财产品，则需要时时关注相关信息并进行研究，要投入相当大的心力和时间。二是房子可用于养老，每月出租有固定的现金流进入，可以弥补退休后收入的减少。目前市区地段较好的一室户的租金有2000元左右，二室一厅可以租到四千多元，对于老年人而言，每月多这笔钱，生活可以宽裕很多，基本可以保持退休前的生活水平。相反如果卖出房子，手里拿着上百万元甚至数百万元现金，如果找不到好的投资渠道，则资金有贬值的风险。
对于一些持房者打算卖房买信托产品的想法，赵志敏认为应该把目光放长远。目前来看信托理财还不错，但3年后、 5年后信托理财年化率还能保持目前的 8%以上吗？难说。中央经济工作会议提出要降低融资成本，理财产品的率可能下行，信托产品可能难以再保持目前的高率。同时，虽然目前尚有刚性兑付的行业自律，但信托产品井喷，良莠不齐，已经显示这个行业的道德风险在提高，这也是投资者不能不考虑到的。为此，赵志敏认为，除非出台非常大的利空政策，如高额的房产税，税率之高超过租金收入，否则一线城市的投资者不要急于卖房。
但赵志敏建议一线城市持有多套房甚至十几套房但现金流紧张的投资者可考虑卖房，她认为持有两三套空房已经足以应对今后的养老、医疗、旅游等重大开销了。
但对于三四线城市的投资者，赵志敏则认为可以考虑谢国忠的意见卖房。从目前的情况和数据看，三四线城市房子空置率提高，可能多年后都不能消化完。持有这些城市的房子，涨无望跌可能，投资价值不大。
业内人说——房产再持10年无忧
宋先生是一家房地产报刊的资深记者，研究房市已经10多年，谈起谢国忠的话，他断然说：谢国忠又要来忽悠了，卖不卖房要辩证分析，一线城市谁轻信他的话谁上当。
说起房价，宋先生认为北京上海这些一线城市的房价难跌： “物价在涨，菜价在涨，人工在涨，地价不跌，凭什么房价会跌呢？这可能吗？”宋先生介绍说，业界有共识的是，房地产黄金期已经结束，现在进入房地产白银期，从长远来看，房地产依然具有保值和的特性，还会呈螺旋式上升。就算出台房产税，也不用太过担心，房产税同房价涨跌没有关系，难以对房价起到明显的抑制作用，目前上海的房产税率在0.4%-0.6%，相比房价的涨幅，实在是 “意思意思”。
在去年6月时，记者曾经采访过宋先生，当时他断言： “过10年来看，现在的房价可能都是洼地。”本轮房价调控至今，虽说不能肯定房价触底，但可以说已经到了底部区域， 2013年-2015年房地产可能会产生一波比较强劲的反弹，这波反弹过后，房价将进入基本平稳期，虽然没有大跌的可能，但也再无暴涨的机会，那时将不宜大量投资房产。
宋先生认为，去年下半年以来都是买房的时机，当前还是房价的稳定期，因此改善型的人应该卖房，然后再买房，一般不会吃亏的。
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任志强：高地价致断粮 被政府逼得无路可走
在北京断粮两年后，任志强急了。
1月4日晚，华远地产股份有限公司发布《关于公司获取项目的公告》称，2012年12月31日，华远旗下北京华和房地产开发有限公司获得了北京通州区梨园镇三幅地块的国有建设用地使用权，成交价为10.05亿元。该项目限价商品住房房屋销售限价为7500元/建筑平方米，经济适用住房房屋销售限价为5800元/建筑平方米。该地块挂牌起始价仅为1.7亿元，为同日出让的四地块中价格的一幅，但最终成交总价10.05亿元，为四地块中，溢价率达到491.18%，创2010年以来北京土地市场溢价率新高。
华远地产董事长任志强称：“扣除保障房，楼面价达16000多元/平方米，被政府逼得无路可走的结果。”他还说：“我知道高价地要承担的风险，这不是企业的幸福，也不是社会的幸福。但要活下去就不得不在土地垄断与短缺中拼命。”言语之间多有无奈。
数日前，华远在竞拍通州另一地块中败北。任志强接受采访时表示买不起，一块远离地铁的地，楼面地价都快1.5万-1.6万元/平方米了，面粉都赶上面包了。
华远上一次在北京拿地是2010年11月拿到了北京通州区梨园镇砖厂村居住项目用地，是华远在北京市场断粮六七年后的首次拿地，无奈的任志强当时已将主要战场转移至二、三线城市。2009年，华远地产公告称，2010年，公司将重点拓展二、三线城市市场，并加大土地储备工作的力度。
2010年通州地块成交后的两年来，任志强仍然不断出现在北京土地出让市场，甚至多次投标保障房地块，但无论价还是价，都没有拿到一块地。任志强忍无可忍地在微博上发泄，“不是我不愿意给穷人盖房，是政府不让我盖!”
在拿到地块之前的半个月，任志强还纠正过记者将上海50亿底价成交地块称为“地王”的说法，“什么叫地王?底价高不算，溢价率高才算。”任志强说。
而被问到近期推出了许多地块，开发商纷纷拿地是否意味着好日子已经到来时，任志强则说：“饿得没饭吃，还叫好?有地没钱也不行，现在全是有钱的企业拿地，总价过高，很多企业拿不了。”
仅仅过了半个月，任志强就实践了自己的“地王”之说，拿了一块他自己定义的真正的地王。
由此可见，任志强这回是真急了。
而此次拿地也意味着华远在转战二、三线城市多年后开始重新回到一线城市。任志强表示，在一线城市，土地供应短缺的情况一直没能得到缓解。例如北京2012年只完成供地计划的40%，而这已经是连续第三年北京没能完成供地任务。2012年以来，北京的成交量应该是创下了历史，新房成交金额达2300多亿元，加上二手房可能有三四千亿元。而库存则迅速下降，按照这一趋势，2013年供需短缺的状况会更加严重。
但在重庆、武汉等部分中西部省会城市及三、四线城市，今年的土地供应比去年成倍增长，面临的将是过剩的问题。不过任志强也表示，“其实一、二线还是三、四线不能一概而论，按人口总量和行政区域划分的办法应该改成按经济总量划分，经济总量大的往往是人口输入城市，比如东部沿海某些经济发达的小城市，有的经济总量比西部的省会城市还高，这样的城市虽小，但也不断有外来人口涌入，需求就比较旺盛。而很多西部城市，也包括东北的长春、沈阳等城市，人口增长率低于出生率，这说明很多人口是在往外流动的，这样的城市需求就相对有限，供应量一大就需要很长时间来消化。”任志强说。
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