[摘要] “最坏的日子已经过去，但市场还在冬季，调控还在继续。”政策能否真正微调，关键参照指标是二季度经济数据。易居中国董事局主席周忻日前在中国房地产上市公司百强榜发布会上对房地产市场做出以上判断。
（来源：上海证券报 ）“最坏的日子已经过去，但市场还在冬季，调控还在继续。”政策能否真正微调，关键参照指标是二季度经济数据。易居中国董事局主席周忻日前在中国房地产上市公司百强榜发布会上对房地产市场做出以上判断。这种观点得到了大多数业内人士的认同。
各地楼市进入微调期
昨天，有市场传闻称，福建省拟对限购进行松绑，该消息随后被福州市房管局公开辟谣。不过，根据记者了解，福建省确实在近期调整了户籍制度，而户籍又是与限购直接相关的重要准购条件。根据福建省公安厅的介绍，未来福建省外来务工人员在城镇落户政策放松：在县(市)城区以外建制镇申请落户的，不要求暂住证或居住证；办理暂住证或居住证只需满2年，即可在县(市)城区申请落户；办理暂住证或居住证只需满3年，即可在福州厦门外设区市申请落户。年限要求比之前有所降低。
对此，政府部门的解释是，福州市政府、平潭综合实验区管委会结合实际，研究制定适合本地区承载能力和经济发展水平的户籍管理制度。厦门市结合实际，进一步完善户籍管理制度。
业内分析，如果放松是福建省这次调整户籍制度的主基调，福州市对户籍制定的调整必然影响其限购政策。比如，如果某福州非本地户籍家庭已经拥有一套住房，按限购要求则不可以购买第二套房，但若被批准落户，则可以购买第二套房。
不过，这种假设目前还没有在福州出现。当地房地产界人士称，目前福州限购政策尚未有所改变。
这是在扬州新政获得有关部门认可后，又一地方出现楼市调控放松迹象。
5月初，扬州宣布对购买非毛坯房进行补贴。在此前类似补贴性新政被叫停的情况下，市场称之为又一个可能被叫停的“短命新政”。不过，事过两周后，扬州迎来了官方肯定。住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青不久前表示，“扬州新政”并非救市，而是针对住宅产业化进行的积极有益的探索，应当予以支持和肯定。
扬州新政是否助力房地产销售，这一点仁者见仁，智者见智。截至4月末，扬州市区商品住宅可售面积超过160万平方米，同比增长65%。而在4月末总计11550套可售商品住宅中，近七成可售住宅为120平方米以上高端物业或大户型。这也不难理解为什么扬州此次补贴目标瞄准了非毛坯房和豪宅市场。
据北京中原市场研究部统计显示，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、从化、马鞍山、沈阳等33个城市，从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及限购政策、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，多少都与“松绑”有关。而自扬州新政被肯定后，业内普遍预期，将有更多城市以补贴非毛坯房或其他方式对楼市成交进行刺激。虽然从力度来看，目前五花八门的放松政策并没有动摇限购这个的门槛，其拉动楼市的效果有限，但这种努力背后，是地方政府受困于房地产低迷而积极托市的动力。
部分开发商称政策底部初显
“又一次看到了总理讲话中出现了‘稳增长’、‘更加重要的位置’的提法，看来经济的宏观调控政策又要向扩大内需的方向开始微调了。而且在讲话中对房地产巿场调控政策也用了‘稳定’二字，要求‘促进市场平稳健康发展’，这是否也预示着房地产市场调控政策也会出现‘微调’呢？”
这是周忻在5月20日晚间发出的一则微博，且被转发上千次。当天，新华社发文称，国务院总理温家宝在武汉市就经济运行情况进行调研，表示当前我国经济运行总体平稳，但面临的国内外环境更加错综复杂，因此要把稳增长放在更加重要的位置。在提到房地产市场时，温家宝总理强调，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。
在房地产调控政策“字字珠玑”的今天，温家宝总理的讲话引发了包括周忻在内的房地产业内人士的高度关注。“这标志着房地产政策可能出现转机吗？”这是很多业内人士共同的问题。
表面来看，温家宝总理的讲话并未有明显的放松之意，但“稳定”二字还是给了市场很多想象空间。他们的判断来自总理几次讲话的对比。在今年两会期间，中央对房地产调控目标的表述是“抑制投机投资性需求，促进房价合理回归”。此次，总理强调“稳定”二字。那是否意味着房价回归的短期调控目标已经实现，进而房地产业将进入稳定发展阶段？
“在一些房企看来，没有再次强调房价回归，代表着没有更严格的政策预期，这就是利好。也就是，房地产业的政策底部已经出现。”一位房地产业证券分析师表示。
对于中央“稳定房地产调控”的表态，中国房地产业协会秘书长苗乐如表示，从4月份的房地产运行情况看，房价下行，成交价低位盘整，同时新开工面积等指标回落，及其对今后两三年市场发展的影响等都需要高度关注。温总理指出把稳增长放在更加重要的位置，以及此前下调存款准备金率等政策，尽管不是针对房地产市场，但货币政策的宽松、实体经济的发展都会对房地产调控产生影响。
地方政府鼓励房企“降价跑量”
不过，政策口径的微妙变化绝不意味着房地产调控大方向有所变化。“市场还在冬季，调控还在继续。最坏日子已经过去，但未来的日子也不会好过。因此，‘以价换量’依然是未来的主旋律。还是快卖房，还是不拿地，还是现金为王！而政策是否出现真正的‘微调’，关键还要看二季度经济数据。”周忻表示。
这一判断得到了大多数业内人士的认同，包括地方政府。上海市房地局副局长庞元称，当前，上海正按照中央的要求坚持贯彻落实差别化的住房信贷、税收和住房限购政策，促进上海新建住房价格稳中有降。“目前房地产行业同样面临着调整结构、转型发展的艰巨任务。当前，商品房的库存压力增大，行业竞争加剧，相信房地产开发企业，尤其是代表行业的上市房企能够认清形势，顺应市场，以价换量，主动调整企业发展战略和经营策略，积极参与保障性住房的建设和运营管理，在新的市场环境中取得长足的发展。”庞元表示。
而一位房地产企业高层告诉记者，上海一季度固定资产投资增速下滑明显，区级政府拉动投资意愿强烈，非常希望企业能够拿地。但此时，企业反而更加谨慎。“毕竟资金链太紧张了，每投一分钱都要仔细考虑。”这位开发商称。
根据中房协百强上市房企研究报告，2011年房地产企业资产总额均值为270.61亿元，比上年减少了36%。净资产均值为80.67亿元，同比下降3.35%，营业利润均值同比下降3.9%。这是中国房地产业进入黄金十年以来，鲜少遇到的全行业利润下滑。另外，由于负债率过高，房企资金链紧张仍是业内共识。2011年房地产上市企业负债均值为64.82%，净负债率均值为55.60%，为历史新高。面对巨大的市场压力，企业普遍感到风险系数加大，拿地趋于保守。
而对于是否应该及时放松楼市调控，各界说法不一。中国国际经济交流中心信息部副部长徐洪才在接受人民日报采访时称：“目前房产整体价格水平相对于老百姓而言还是偏高，泡沫还很多，虽然房地产市场对拉动经济发展来得快，但拉动经济不能靠泡沫，一旦泡沫破裂，一、二十年经济都恢复不了。牺牲眼前的一点利益对长远有好处，要扛得住。房地产价格不能出现大幅反弹，不能让前期的调控功亏一篑。”
但另一些市场人士从实际经济状况出发，得出了不一样的预期。“从经验来看，影响中国房地产调控的一个非常重要的信号是经济信号，而经济信号的核心是保增长还是防通胀对房地产业来说非常关键。现在又重新把保增长放到了中国经济的首要位置。”周忻说。
受房地产调控影响，住宅开发瓶颈凸显，商业地产蓝海也已经快速转变成红海。而近期，一个尚属陌生的概念正受到房地产界的关注，那就是以产业聚集为特征的园区开发，即所谓产业地产。
上海证券近期发布的调研报告显示，除此前传统的园区类上市公司外，越来越多房地产企业进入产业地产领域，尤其是实力雄厚的实业集团公司。比如，联想集团及其合作企业将在大庆建设科技城项目，总投资超过100亿元。万通在携手TCL高调进军产业地产后，今年2月，又与汇源签署了一份工业地产合作备忘录，宣布对汇源集团旗下工业地产资源进行整合，通过万通的专业开发，盘活汇源集团工业用地，收取租金及管理费用。而万通则将借此转身成为轻资产模式的房地产公司。另外，绿地集团也与郑州市相关部门签约开发总投资额高达130亿元的滨湖国际总部产业园。
在开拓产业地产方面，拟上市公司联东集团旗下的联东地产可谓成绩斐然。在近十年时间里，该公司在上海、北京、沈阳、无锡、天津等地开发了众多产业地产项目，目前已经成为产业地产的领军企业。其产业园区有工业制造、总部园区和主题(电子信息、物联网、文化创意、软件园等服务外包)园区。“我们一直做住宅和商业地产，这两个领域门槛不高。产业地产连概念都没弄明白，但还是想了解一下是否有进入的可能。”上海一家中小型房地产企业负责人告诉记者。
房地产三大泡沫逼企业转型
目前房企之所以如此热衷研究产业地产，主要是行业深度调整所致。易居研究院近期举办的“应对行业深度转型，打造产业地产蓝海”论坛上，聚集了复地、宝龙、明发、泰达、明华等150余家国内房企的高管，产业地产在业内的受关注度可见一斑。
天津泰达集团旗下产业园区管理公司负责人谢天告诉记者，表面上看，做产业地产要有非常好的政府资源才可以顺利拿到地，又要有雄厚的资金实力来支撑园区持有成本，对很多企业来说似乎门槛较高。但实际上，一些中小型房地产企业也在试图通过与产业地产管理运营公司合作的方式，参与产业园区开发。
“大家都看到了，房地产业依靠粗放型发展模式实现高额利润的黄金时代，已经成为历史，行业进入壁垒显著提高，平均利润率开始降低。在这种形势下，房地产企业急需战略转型。”一家房企负责人告诉记者。
对于目前房地产市场的形势，易居研究院企业研究中心总经理周建成用“三大绞肉机”来形容三个开发领域的泡沫，即三四线城市住宅泡沫、商业地产泡沫，以及保障房泡沫。三大原本可供房企容身的蓝海市场已经迅速转变成红海，投资风险不断加大。于是，另一个产业地产概念被提了出来。
联东U谷金山项目总经理刘璐认为，开发产业地产可以有效摆脱粗放型的资源开发和简单的政策招商，而是以产品、服务和附加值招商，地产商可以帮助政府对产业园区进行市场化管理，以应对市场需求。
房地产开发的“高难度动作”
因为符合经济发展方向和房地产调控方向，产业地产目前面临良好的发展机遇，无论是在土地还是金融方面，都可以获得不同程度的支持。
从融资上看，园区类公司的融资优势非常明显。2011年，房地产企业受到国家限贷政策的影响，开发贷大幅收紧，陷入融资难、成本高的困境。但园区类开发商依然可以通过多种渠道融资，且融资成本相对较低。其中海泰发展和大港股份去年获得的长期借款利率均低于7%，苏州高新和外高桥也获得了基准利率的长期贷款，即使是借款利率相对较高的东湖高新和华夏幸福，其长期借款利率也不过7.76%和7.32%，明显低于房地产行业整体融资成本。
对于地方政府来说，产业园区对地方经济的贡献十分明显。据上海证券分析师舒延飞介绍，地方政府首先考虑的是吸引投资、刺激消费对地方GDP和财政收入的贡献。其次，开发区在产业集群化进程中扮演着日益重要的角色。以珠江三角洲为例，周边各经济开发区通过专业化的发展形成了以计算机、家电为主的产业集群，百公里内即可完成90%以上计算机零部件、80%以上的手机部件和100%的彩电部件的采购；再次，成熟的开发区不仅对解决当地就业、增加地方税收和推高土地出让价格都有积极作用，而且还能对周边地区发挥示范和溢出效应。
基于上述原因，产业地产获得了地方政府的大力支持。土地出让环节也变得非常灵活。“产业地产可以是工业用地出让，也可以是综合类商业用地。一般来说，产业地产园区中都会有一定比例的住宅配建，开发商通过这部分住宅回笼一些资金。但产业园区部分，需要开发商自主招商，运营管理。能否将园区规划、定位与当地产业经济结合，成功引入适合地方经济的企业，是产业园区能否成功的关键。”一位产业地产专家告诉记者。
目前我国大多数产业园区都是政府主导和经营。从运营模式上看，通常由政府提供土地、资金进行基础设施建设，制定政策吸引企业入园投资，并且承担了日常的维护工作。这一模式的优点在于充分利用了政府资源，由政府出面解决了开发区初建时面临的资金和土地压力，为园区发展提供了较为宽松的物质环境。但缺点亦同样明显：较多的政府干预一定程度上导致了开发区建设偏离市场规律，成为政绩工程。
随着越来越多民营企业进入产业地产领域，这片蓝海如何有效耕耘，避免成为另一个商业地产泡沫，也成为了业内关注的话题。宝龙地产黄永华副总裁表示，由于产业地产运营商需要有高超的资源整合能力，要能够驾驭更大范围的企业招商，并衔接好政府、企业资源，因此产业地产远比商业地产更为复杂。
大连慧谷产业园管理公司谢天介绍，对于政府来说，产业地产是城市化的重要抓手，可以实现区域价值的提升，并推动城市化。但对于产业地产开发商来说，如何从房地产开发商转变为产业园区运营商，如何快速完成招商引资，如何搭建有效的盈利模式等都是需要认真考虑的问题。
表1 传统园区类公司政府背景深厚
上市公司
大股东
持股比例
股东性质
铁岭新城
铁岭财政资产经营有限公司
34.37%
国有法人
天保基建
天津天保控股有限公司
74.98%
国有法人
南京高科
南京新港开发总公司
34.46%
国有法人
海泰发展
天津海泰控股集团有限公司
24.07%
国有法人
东湖高新
湖北省联合发展投资集团有限公司(第二大股东)
14.00%
国有法人
长春经开
长春经济技术开发区创业投资控股有限公司
21.88%
国有法人
苏州高新
苏州高新区经济发展集团总公司
40.57%
国有法人
张江高科
上海张江(集团)有限公司
53.58%
国有法人
外高桥
上海外高桥(集团)有限公司
62.54%
国有法人
空港股份
北京天竺空港工业开发公司
58.25%
国有法人
大港股份
镇江新区大港开发总公司
53.34%
国有法人
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