[摘要] 截至2012年1月份，土地溢价率不足2%，意味着土地资产的市场交易价格已回归基价或成本价，也意味下行的空间有限。因此，2012年中国经济走势，可以从土地价格角度做一个观察。
来源：中国经济时报
资本市场最常见的问题是中国经济增长的“发动机”是什么？这个发动机何时及如何启动？常识的回答是“三架马车”中的投资或出口。从资产负债表的逻辑框架，我们的发问是：哪一项资产的率先启动，才会以及如何带领企业走向新一轮资产负债表的上行扩张周期？在当前的发展阶段上，土地的影响力较大，往往成为其他资产价格形成的基础和定价的标杆之一。
2012年土地资产价格波动的短期含义
2012年1月份以来，20个主要城市土地市场交易逐步恢复正常，供应量与成交量都有增长，但是土地溢价率与土地均价仍在底部徘徊。在这个环境下，土地价格可以作为很重要的一个经济走势的观察指标。
从历史经验看，地价与房价走势呈现一致性，考虑房地产开发的周期性与滞后性，经验上，地价见顶时间则往往领先于房地产投资二至三个季度，见底时间领先一个季度左右。如果这个经验依然有效，那么，这一轮房地产调控引导下的房地产投资可能会在2012年上半年见底。
流动性是按照资产率高低依次分布的，土地与房地产是两项规模庞大、财富蓄水效应最强的两种资产，当前的土地价格见底，部分意味着房地产市场调整的后期阶段也是较为显著的调整阶段可能会到来。但是考虑到房地产开发的周期性，地价谷底往往领先于房地产投资一个季度左右，从这个角度判断，如果历史经验有效，2012年的房地产投资可能会在上半年见底。
与上一轮周期不同，在这一轮调控周期中，土地资产价格对PPI和CPI的领先关系明显拉长，本轮通胀见底的时间有可能延迟到2012年二季度之后，晚于市场的普遍预期。原则上，货币、资产与商品价格会保持一定的平衡与比价关系，上一轮通胀周期中，土地价格领先CPI和PPI二至三个季度，但在2011年的这轮周期中，领先关系变成六至七个季度，显示资产价格与商品价格之间的比价关系已经发生结构性变化，原材料、中间环节和终端消费环节的溢价能力明显提升，这种变化或许部分体现了劳动力成本升的一系列经济效应开始显性化。
M2增速在2012年一季度可能与土地资产价格同时见底。从数据上观察，2010年土地资产价格进入新一轮下跌和资产负债表陷入阶段修复以来，M2增速伴随资产价格下行开始迅速下降，同时也正是这段时间，基础货币事实上处于明显的上升通道，基础货币与M2的背离趋势本身即表明过去一年多来的M2下降主要是由于资产价格的下行所导致。从这个角度看，2011年一季度，尤其是一二月份随着土地资产价格的见底，M2增速也将见底，如果进一步考虑到一二月份外汇占款减小导致基础货币下行的风险，一二月份M2的下降幅度可能较大。
下一个十年中国经济减速的风险多大？
展望2012年始的下一个十年，尽管市场广泛担忧中国经济中长期增长的动力会趋于衰竭，但从城市化、土地资产和资产负债表的角度看，中国经济仍然存在有力的支撑因素。原则上，地价上涨空间的临界点是农地转为工商业用途的边际空间为零，这时土地资产完全进入存量配置阶段，下一个十年中国也未必会到达这个阶段。“长三角”和“珠三角”的土地利用效率和城市化效率仍然远远高于平均水平和大部分中西部省市，如果启动有效率的农村土地制度改革，中国的城市化与工业化进程仍有可能开启新的一扇窗，土地的货币化与资本化进程尚未结束。从当前的数据和条件简单推测，中国经济历史中的二十世纪七十年代属于“西三角”即它在中国经济总量中的占比，增速最快，其后的两个十年分别属于“珠三角”和“长三角”，按照目前的这种增长态势，下一个十年“西三角”有可能重新成为中国经济重要的增长区域。
存量资产货币化与增量资产资本化都将是推动货币需求和M2增速的核心驱动力。一个经济体M2的需求，并不简单取决于以流量形式表现的GDP规模，也取决于以存量资产形式表现出的资产货币化和资本化需求（存量资产中重新进入市场化交易产生货币化需求、存量资产贴现产生对未来融资的资本化需求）。从这个角度看，如果把GDP看做是一个经济体现有资产负债配置结果的一个横截面，那么不断进入的有产出能力的增量资产资本化的深度与广度则是这个经济跨期配置的时间维度，因此，一段时间这个经济体的货币需求（M2）就是两者的乘积。基于这个视角，如果2012年土地资产价格上升，这不仅会带动存量资产的市值上升，推动GDP增长和货币需求，而且也将吸收增量的农民工资产进入“就业池”、吸引农地转向工商业用途，从而在更大幅度上推动资产扩张、负债扩张即对未来的融资能力。从中国当前的建设用地使用情况来看，未来农地转作工商业用途的空间依然巨大。
商业地产有可能成为下一轮推动土地资产价格波动的主要驱动力之一。这是因为：其一，目前城市化已接近尾声的区域将面临建设用地扩张受限的约束，在住宅房地产已日趋成熟的情况下，地方政府侧重于发展商业地产、仓储与物流中心，这为商业地产的繁荣提供了条件。回顾日本房地产市场价格繁荣的节奏，也曾走过工业用地、住宅用地和商业用地价格繁荣的三步曲。其二，中国当前的商业地价处于相对较低水平。
发达城市和地区土地财政弱化，并不代表融资能力减弱，这些城市将从土地财政逐步过渡到相对成熟的财产税和市政债融资模式，从更大角度讲，下一个的制度化改革仍有可能出现在土地领域。从发达国家和中国部分试点市政债的地区来看，一旦进入城市化的末端，土地资产的配置进入存量调整阶段，那么地方政府的融资模式也将过渡到更为成熟的财产税和债券发行，土地财政被更为市场化的融资手段所替代。另外，如果要对未来进行长期展望的话，那么下一个十年中国改革的制度性突破仍有极大可能集中在土地领域，具体的形式可能包括：农地所有权改革、集体建设用地制度改革（这里包含小产权房改革、集体用地建设保障房改革）、农产品进口税收制度改革（进口农产品即为进口土地），类似的改革都将进一步促进土地作为资产和生产要素的产出功能化。
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来源：华西都市报
国家统计局18日发布的报告显示，1月份我国70个大中城市的新建商品住宅价格环比全告别上涨，国家房地产调控措施成效日渐显现。
业内人士认为，这表明以往中国楼市越调越涨的势头已被遏制住，房价正走向合理回归之途。有分析指出，随着市场观望情绪的加重，预计将有越来越多的开发企业加入降价促销的行列，2012年将是房价平稳走低的一年。
2012年首月，除了房价上的变化，房地产调控政策上的新信号也格外引人关注。
在1月31日，国务院总理温家宝明确提出，要继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。“逐步完善政策措施至少传达了两个信号。”
中国房地产学会副会长陈国强表示，部分城市在执行中央政策时偏于严厉，误伤了许多合理化的刚性需求，这在未来可能会出现微调；其次，将会出台更具市场引导性的长期政策来取代短期的行政直接干预。
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（来源：金融时报）国家统计局2月18日发布的报告显示，今年1月份我国70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）环比价格下降的城市有48个，持平的有22个，环比全部告别上涨。
环比上涨时代的终结，显示出房市宏观调控效果明显显现，当前市场观望氛围浓厚。市场预期将会有更多的房企加入降价大潮，“降”或许是今年房价的看点。
告别快速上涨时代
在限贷、限购等持续严厉的房地产“组合拳”的调控下，房地产市场的气温越来越寒冷。
去年1月份，70个城市中尚有60个城市新建商品住宅价格环比上涨，此后逐步减少，到了去年7月份则减少到39个，已经接近一半。去年12月份更是减少到2个，直至今年1月份新建商品住宅价格环比上涨的城市数量归零。作为最能反映房价走势的环比价格的变化，表明房价已经告别了快速上涨的时代，开始向降价区间进一步前行。
对于1月份房价的进一步下行，业内人士认为，主要是受到了春节等节日因素的影响，春节是传统的房市淡季，同时，前期越来越多的房企加入降价的大潮，降势难改。预期在房市调控持续的背景下，调控效果将继续显现，今后数月房价下行的趋势仍有望继续延续。
从市场的表现来看，降价成为诸多城市的一种常态。在资金链的压力下，不少房地产开发企业调整了销售战略，以价换量。
不仅房价继续下行或者僵持，而且1月房屋成交量也以惨淡收场。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，1月成交量的冷淡将延续整个农历正月，到2月中旬随着低价供应项目的增加，成交量才有可能恢复到去年下半年的平均水平。从成交结构看，市场需求仍将以首次置业者为主，中低价的普通住宅价格依然会占据成交量的主体。
价跌或滞，成交量冷淡，房市调整继续延续。
探底？筑底？
对于房价的下行，消费者并不买账。在一线城市，动辄2万元的房价仍然让工薪阶层难以接受。刚在北京工作3年的黄先生告诉记者：“我仍在看房子，即便万元左右的远郊区房屋，我也买不起。房价还有下降的空间。”
不仅潜在购房者的观望氛围日益浓厚，而且不少房地产开发企业也在观望。市场认为，当前房价仍在探底的通道上前行，筑底尚需时日。
杨红旭认为，1月，70个城市商品住宅价格跌幅首次出现收窄，但并不意味着跌幅已触底，主要原因可能是由于1月春节，属传统淡季，楼盘促销活动减少。
中国银行(601988,股吧)发给记者的报告预计，2012年房价仍将持续缓慢回落，全年销售量跌幅约在15%左右，全年将呈现“前低后高”的振荡趋势。
在促进房价合理回归的大背景下，市场的观望情绪依旧浓重，为加速销售回笼资金，预期未来将有更多的房地产开发企业加入“以价换量”的行列。2012年,降级格局和降价趋势进一步深化已经成为目前市场的共同预期。
从市场的预期来看，下半年房价有望筑底，如何巩固房地产市场的调控成效，仍然需要政策的持续施压。
回归合理亟待调控持续
当前房地产市场出现的积极变化，充分显示出前期房地产宏观调控的影响。在密切关注房价的同时，房地产宏观调控政策方面的一举一动，成为市场关注的焦点。
今年年初，多地的商业银行开始逐渐放宽首套房信贷利率，回归基准利率。市场认为，这一举措并不意味着房地产宏观调控政策的放松。
杨红旭认为，首套房贷利率的松动是在调控政策总体不变情况下的一次局部微调，是进一步体现差异化信贷政策的重要方面，是对自住需求的宽松化。调控的基调没有改变，只不过是更加强调了差异化的特征，而这也恰恰是房地产调控的重要出发点。
近期，有关房产税的讨论再度升温。从上海、重庆试点情况来看，试点后重庆和上海的高端不动产，成交量都出现了明显下降，价格趋稳，效果逐步显现。房产税试点的推进将是我国税制改革的一大方向，同时对于推进房地产市场的健康运行产生积极的影响。
从政策层面上释放出的信号表明，今年我国将继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。
当前房地产市场的变化，表明以抑制投机性需求、遏制房价过快上涨为目的的房地产宏观调控目标已经显现。
对于如何完善房地产调控政策，国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主任邓育松日前建议，一是要明确住房是居住品，在此基础上，制定长期可持续的、以满足自住型需求为主，抑制投资性需求的制度和政策；二是宜实现中性的住房金融政策；三是根据人口总量和结构变化情况，进一步完善土地供应市场化的政策体系；四是要实行有利于住房流转的税收政策。
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（来源：中国证券报）业内人士认为，货币政策微调难以逆转房价下行趋势，房企融资依然困难，但首次置业需求有望得到更多信贷支持。
房企融资依然困难
广发证券房地产首席分析师赵强表示，此次下调存款准备金率并不是在释放房地产调控放松的信号，而是根据宏观经济整体运行状况做出的调整。整体来看，房地产调控应该还是会保持从紧不放松的基调，但从全年来看，房地产行业会逐渐适应相关调控政策以及宏观环境，会比市场想象稍乐观。
链家地产市场研究部冯联联认为，此次释放的4000亿元流动性，或多或少将有部分进入房地产领域。在当前调控从严的情况下，流动性释放对于房地产企业来说或是利好。但从实际影响来看，房地产开发仍是银行贷款风险防范的主要对象之一，房企从银行难以获得开发贷款的问题不会有本质改观。当前房地产宏观调控基调仍然不会改变。
北京中原市场研究部总监张大伟也认为，存准率下调释放的流动性肯定会有部分资金进入楼市。他表示，随着春节之后企业投资、信贷需求逐渐恢复正常，降准释放的政策信号是央行将采取行动缓解当前货币市场资金偏紧的状况。
房价有望继续回落
专家认为，下调存款准备金率释放出来的流动性，不会改变当前房价下行趋势。
张大伟表示，2012年房地产行业的整体资金缺口比较大，从1月70个城市房价指数可以看到，市场下调趋势已经确立。即使有部分资金缓解了房企压力，也只不过是延缓了降价时间。今年信贷政策依然偏紧，未来政策的关注点依然在信贷、税收、土地等方面。通胀压力减小，房价下行趋势确立，信贷政策预调微调可以避免楼市硬着陆风险。
杨红旭认为，下调存款准备金率有利于改善资金面紧张局面，间接利好楼市。但房价受到政策、资金、存货三要素的共同影响，当前政策从紧、存货压力大，下调存款准备金率仅代表资金面有所宽松，对房价的影响非常小。
冯联联表示，对房地产开发企业来说，降低存款准备金率的利好可能会更多的体现在购房贷款方面，今年调控政策的一个方向便是减轻刚需购房压力。降准会促使银行惜贷现象进一步减轻，为未来缓解首套房贷款难度提供基础。预计未来个别银行会陆续出现为首套房贷款利率政策松绑的情况。降准后，商贷购房占比将会有所回升。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，存款准备金率再次下调将有利于首次购房人群获得更多信贷支持，首次置业的年轻人将是本次存款准备金率下调的受益者。购房需求有望平稳释放，楼市成交量有望迎来逐步回暖，但市场目前供大于求的关系不会改变，房价仍将保持稳中有降的态势，不会出现反弹。通过降价促销、加快回款缓解资金压力仍将是大部分开发企业的选择。记者 陈莹莹 实习记者 喻思鸾 毛建宇
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来源：证券日报
编者按：由于房地产投资缩水、土地出让收入下滑，自调控政策颁布以来，地方政府放松调控的冲动从未消退，且有愈发强烈的倾向。从去年佛山松绑限购令半天即被喊停，到今年芜湖免契税补贴买房新政“三日游”，如果再加上中山放宽限价幅度，二三线城市屡次试探楼市调控“红线”。尽管中央抑制房价的态度坚决，但在房地产调控的关键期，宏观政策与地方利益的博弈正在进一步加深，那么，2012房价底线在哪里？
张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，2012年部分城市可能在一定程度上恢复放宽三线城市的中小套型的购房政策。地方政府调整调控措施主要可分为三种情况
俗话说“枪打出头鸟”，在试探房地产调控放松的道路上，即便有“出头鸟”被打死了，却依然有后继的“出头鸟”继续走在试探调控的道路上。多番试探的最终结果没有悬念，就是“调控不放松”。
楼市调控不放松
2月9日，芜湖市发布新政称，2012年期间，购买普通商品房可享契税100%补助，90平方米以下自住商品房可享受50元/平方米或150元/平方米的补贴。这套被解读为变相放松房地产调控力度的楼市新政，一经出台就受到了广泛的关注。
随后住建部过问芜湖房产新政，芜湖的房地产新政只坚持了3天，就戛然而止。住建部政策研究中心副主任王珏林表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。
王珏林表示，中央政府年初明确，今年将坚定不移地贯彻房地产调控政策。在当前这个敏感时期，地方政府听从中央指令，而不是擅自进行政策调整。
芜湖并不是个宣布推出房地产新政后又放弃的城市。从公开资料统计显示，在政策从严的基调下，北京、上海、杭州、重庆、成都、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化等超过15个城市对其当地的楼市政策进行适当的微调。通过购房补贴等形式实现微调楼市，刺激市场销售不仅是芜湖，从去年10月份起，就有部分地方政府陆续开始从土地出让、房源解禁、税费优惠等手段进行微调。
对于芜湖在龙年放的“枪”，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，芜湖敢于之先再出房产“新政”的做法，体现了当前地方政府纠结的心态：即如何在兼顾中央坚持房地产调控不放松政策的同时，又能保持地方经济和财政收入的充盈。
或许这不只是芜湖的动机，也是其他曾经放松房地产调控的城市的心态。毕竟，试探放松的城市都是二三线城市，房地产行业在很大程度上支撑了这些城市的经济发展。
比起佛山、成都、芜湖这些直指调控政策的城市，中山市采取了“曲线救国”的方式——提高住宅价格控制标准，并顺利地执行开来。
2011年末才开始实施限价令的中山市，此前曾表示限价令到期不延续，然而在房地产调控从严的信号之下， 中山市并没有直接停止限价令，反倒龙年伊始，向上调整了商品房限价标准，将目前的5800元/平方米的标准上调至每平方米6590元。按照中山市去年一手住宅的实际成交均价5936元/平方米计算，新的限价标准提高了11%。
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多数城市仍未公布调控目标
2011年下半年以来，温家宝总理多次强调房地产调控的决心不动摇。不过，在欧洲国家信用主权普遭降级，世界经济复苏一片阴霾的情形之下，调控政策会适当局部微调，成为业界共识。
在今年上海市“两会”上，上海市市长韩正表示，“今年上海将贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的政策措施，加大普通商品房供应，调整普通商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点，促进房地产市场平稳健康发展，实现全年新建住房价格稳中有降。”
北京今年仍将调控目标定为“稳中有降”。北京市副市长陈刚在两会政务询问咨询会现场表示，今年北京将继续“稳中有降”的房价调控目标，支持自住型和改善型住房需求，加大公租房投入，引导租赁型住房消费。 然而，在业内人士看来，“限购令”、“限价令”等手段，都带有明显的“一刀切”色彩，已造成地方的抵触情绪。除公开尝试放松调控外，北京、杭州、重庆、长春等地也纷纷在土地出让、房源解禁、资格放宽等环节试水，以促进市场成交。
中原地产市场研究总监张大伟认为，在土地出让收入、房地产税收锐减的情况下，地方政府放松调控的意愿颇为强烈。杨红旭表示，房价控制目标的制定，是中央和地方政府博弈的结果。由于多数地方的房价涨幅与GDP和人均可支配收入增幅挂钩，甚至低于去年同期，使得地方政府占得先机，这也成为不少二、三线城市抵制“限购令”扩军的主要原因。
2011年11月25日，北京市住建委、市地税局宣布自12月10日起北京放宽普通住宅认定标准，购房税负可省12万元。这项本意是符合现状的普通住宅认定标准调整，同样难逃“救市”之嫌。此外，马鞍山“100%契税补贴”、杭州“租购补贴”、南京上调公积金贷款额度以及最近各地纷纷放宽土地出让条件等，种种现象皆被媒体解读为各地楼市自救行为。
至今，大部分城市都没有公布今年房地产调控的目标，对于部分明令要继续执行的政策，也是三缄其口。中指研究院数据信息中心发布的《2011年中国130个城市土地市场交易情报》显示，2011年130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%，成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。与此同时，欧洲国家信用主权普遭降级，世界经济复苏一片阴霾的情形之下，调控政策会适当局部微调，成为业界共识。
张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，目前楼市调控已经基本见效，2012年部分城市可能在一定程度上恢复放宽三线城市的中小套型的购房政策。至于地方政府具体会如何调整调控措施，张大伟认为，主要可分为三种情况。
首先是短期冲关型，主要是因为持续调控动力有限。接近年底，在珠海、中山密集宣布“限价”后，广州增城国土资源局亦用口头通知的方式再次强调了“限价”。
其次是低调松绑型，多举措促进交易。近段时间，有部分城市地方政府已经开始在政策焦点之外悄然“松绑”。北京、杭州、重庆、长春纷纷在土地出让、房源解禁、资格放宽等环节试水，以促进市场的持续健康发展。
最后是底线试探型，采用直接优化“限购”的方式。佛山于11月份出台“限购”放松令，不过政策发布后，即被紧急叫停，还没来得及实施；随后，成都亦出台优化“限购”之举，但同样在一个星期内被叫停。
住房公积金监管加强
一方面是地方政府松绑之心蠢蠢欲动，另一方面是相关部委从多层面完善房地产调控。
2月14日，住建部发布《关于进一步加强住房公积金监管工作的通知》。数据显示，截至2011年末，住房公积金余额已达2.1亿，数目超过养老基金，监管风险不断积累。住建部下发通知，要求各地住房城乡建设主管部门加强住房公积金监管。
《通知》中，11项措施对缴存、提取、贷款、增值分配这些住房公积金管理的核心问题，加强对管委会决策的监督，对各设区城市政策进行合规性审查，对不合规的限期纠正。还将加强对地方文件报备审核。
《通知》还要求，各省区制定的住房公积金有关规定，需报住房城乡建设部备案；对突破《住房公积金管理条例》规定的，应报住房城乡建设部审核。
同时，将加快监管系统建设，加快推进住房公积金监管信息系统建设。逐步统一住房公积金业务管理信息系统技术标准，规范本地区业务系统建设，加强数据安全管理。
另悉，广州住房公积金信息系统已经与住建部实现联网，可实时上传接受监控。珠三角地区将逐步实现住房公积金业务操作规范统一和信息系统互联互通。珠三角广州、佛山、珠海、惠州、江门、中山、东莞、肇庆八个城市将实现住房公积金信息建设互联互通。
专家认为，中央楼市调控从紧的坚定决心不变，对任何挑战中央从紧调控政策的行为必须零容忍。地方政府、地方的开发商、地方的银行等不应抱有侥幸心理，应顾全大局，把想法和行为统一到中央的调控政策上来。目前的房价高高在上，投资价值不大，对老百姓，要纠正买房能致富的认识误区。如此，房价方会回归到合理的价位。 记者李木子
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