[摘要] 降价成大势所趋众房企进退维谷融资转型换战场 兼并收购再蔓延，持续了两年的宏观调控终于在2011年基本发挥了作用，上半年房价滞涨，下半年价格有所回落。
降价成大势所趋众房企进退维谷融资转型换战场 兼并收购再蔓延，持续了两年的宏观调控终于在2011年基本发挥了作用，上半年房价滞涨，下半年价格有所回落。
营销策略 降不降不用问降多少是学问
2011年过了小半年，“降还是不降”已经不是理智的问题了，“降多少”、“怎么降”是开发商研究的大事儿。
对于降价的方式，大家更是展开了研讨，有开发商认为，降价如果只降一点没有效果，反而会增加买家的观望情绪，不如一步到位。对于有老业主的楼盘，可以用更多促销活动来降价，新楼盘则可以从成本出发制定合理的价格，以满足刚性需求。
谁都知道老业主闹售楼处的案例，仅北京通州就有两个项目在一个月里被“闹”，刚买了没半年每平米就降了6000元，有的户型降了1万元，一百多万就“打水漂”了，难怪业主心里不平衡。
SOHO中国董事长潘石屹2011年11月16日在微博中陈述了开发商降房价的三个原则：“1、一步降到位，万不可每次降一点，不断地降。2、要敲锣打鼓地降，不要不好意思，不要怕老业主砸售楼处。有一楼盘悄悄降了20%别人都不知道，白降了。3、早降比晚降好，越晩降套得越牢。”
这是房地产业内人士苦笑的原因，当然也被所有同行接受，因为没有一个策划比这个更好。
开发转型 转战二三线城市 调控紧追
2011年，房地产界常说的两个词就是“转战”和“转型”，由于一线城市限购政策的严厉，一些开发商不看好大城市，向二三线城市“转场”，也由于住宅产品的前景不乐观，不少开发商转型做商业地产。
一种是原来做住宅为主的开发商，转而开发新的产品——商业地产；另外一种是原来在一线城市稳稳占领市场的企业，转而进军二三线城市。
例如，一直主营住宅产品的阳光100集团，已经加大商业地产的投入，2011年，阳光100住宅和商业地产的比例为7：3，希望未来这个比例可以各占一半。公司负责人还表示，企业坚持三线城市的开发，不会轻易到一线城市冒险。
在一线城市，前几年大规模拿地造成的产品积压，要持续一段时间才能够消化，在房价走势上，调控政策重点覆盖的城市降价趋势会比较明显。
然而小城市不是避风港，当热炒造成房价在调控期间“异地突起”，限购政策同样也会落在它们头上。
2011年7月12日举行的国务院常务会议明确：房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。果然，在中央的干预之下，各地分别出台了限购政策，还没有完全实施的地方也在制订计划，可以预计，在继续“从严从紧”的调控之下，楼市将在更大范围内遭遇“降温”，部分地区房价过快上涨势头将得到进一步遏制。
转型商业地产 投资过度是风险
“转型”，一个针对2011年调控所产生的新型专有名词，是指原来专门从事住宅开发的企业，由于调控导致利润减少，转而“弃宅从商”。
2011年6月，北京市东城区崇文菜市场一宗商业金融用地进行拍卖，引来了15家企业参战。经过33轮激烈竞买，该地块楼面地价高达4.32万元/平方米，溢价率高达140%，一举成为近年来北京新的单价“地王”。
7月6日，北京市CBD核心区9宗地块集体招标，首创、远洋、中信、万通等20家竞标企业参与投标。成交的平均楼面地价为22619元/平方米。
开发商在住宅产品被限购之后，下一个经济增长点自然就落到了商业地产上，这一点，从非住宅地块的竞争上就可以看得出。
一直热衷于商业地产的大连万达集团董事长王健林，曾经说过一段惊人的话：“商业地产在低迷的大背景下很难独善其身。住宅、商业两个市场应该是一荣俱荣、一损俱损。”
知名财经评论人叶檀表示，房地产的黄金时代已经过去了，现在来看，如果说房地产里面有泡沫的话，恐怕商业地产的泡沫要比住宅地产大，有些商业地产的出租不能覆盖成本。
经历了几次楼市波折，个人投资者越来越聪明，有人注意到商业地产比住宅风险更大，因为商业地产的价格远高于住宅，已经出了问题。
投资者的回报，现在单纯从增值上考虑已经不行了，那么从的角度来考虑，由于一窝蜂地上马商业项目造成供应量超过消费需求，有没有人租用也成了问题，最后怎么算账也不知道商业地产的投资钱赚在哪里。
2012预期 上半年房企流动性最紧张
持续调控之下，开发商的现金流还能支撑多久？日前，在第十二届瑞银大中华研讨会上，瑞银房地产行业研究主管李智颖指出，2011年一季度末与二季度初是房地产的高危期，或将出现风险集中爆发、中小房地产商资金链断裂的状况，房地产市场面临新一轮洗牌整合。
据中原集团研究中心的数据显示，2011年1月至12月上旬，股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。
有分析认为，2012年，中国房地产行业“大鱼吃小鱼”的现象还会进一步蔓延。业界普遍预期，房价下跌、销售滞缓、信贷紧张可能促使2012年上半年成为房地产企业流动性最紧张的时期。
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