[摘要] 2011年已走到尾声，明年1月1日后房贷的利率就将按照最新的利率，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%，为此，不少房贷客户近日纷纷咨询专家，是否现在就要通知银行准备提前还贷?
（来源：新华网）2011年已走到尾声，明年1月1日后房贷的利率就将按照的利率，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%，为此，不少房贷客户近日纷纷咨询专家，是否现在就要通知银行准备提前还贷?
对此，分析认为，对于每月月供为7783元的投资者，提高的利率后两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元，可提前还贷。但对于此前享受房贷优惠利率等4种情况的客户则不适合还房贷。
四种状况不宜提前还贷
情况一：享受7折利率房贷
分析认为，首先是已享受的7折至85折优惠利率的房贷最不应该还。以5年以上贷款利率为例，按明年1月1日调整贷款利率后，基准贷款利率为7.05%，如果贷款者此前享受7折利率，则优惠利率为4.935%，如果享受85折利率，则优惠利率为5.9925%。
以100万元20年期等额还本息的贷款为例。部分客户按照今年调息前5.94%的基准利率打7折计算，每月月供为6463元，明年1月1日后，这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元。这部分客户不需要提前还房贷。
对借款人的日常生活不会造成什么影响。理财师尤其强调，在目前首套房贷款利率都比基准利率高的态势下，提前还款看似节省利息，实则得不偿失。
情况二：等额本息还款到中期
等额本息还款已到中期的房贷客户不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
情况三：等额本金还款已过1/3
对于等额本金还款期已过1/3的房贷者如提前还贷也不划算。
据悉，等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。据测算，使用该还款方式的还款周期，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。
情况四：投资高于贷款利率
投资高于贷款利率的不宜提前还。理财师认为，尽管投资时风险迭出，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望的。
对于已经享受7折或85折优惠房贷利率的借款人而言，即使没有好的投资渠道赚不到更高的，但目前半年期、一年期理财产品的率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。
【市场动态】首套房商贷优惠玩消失 多数银行回归基准利率
（来源：新闻晨报）个人商业房贷近期悄然收紧。记者近日联系12家中外资商业银行后发现，不但首套房贷优惠基本都已不复存在，只有两家还称可以有优惠折扣，其中也只能到9折。还有3家银行称首套房贷在基准利率基础上上浮。这再度增加了购房者的入市成本。
记者近日分别致电包括“工、农、中、建”在内的12家商业银行客服电话，结果发现，只有两家银行表示首套房贷还有优惠。其中农行客服表示仍有9.5折的首套房贷款优惠，花旗银行客服则称可有9折优惠。有3家的首套房贷款利率在基准利率上都略有上浮，民生银行则已停止了个人房贷的发放。其他则均已实行基准利率，不再提供优惠。
花旗银行客服工作人员告诉记者，要享受到9折折扣有一系列的条件：申请人的税后月收入必须达到5000元，楼盘的竣工年限不得超过20年，的贷款金额为40万元。
银根收紧、首贷优惠基本取消，放款时间拉长，对市场已经产生了一定影响。一些原刚性需求集中的区域，近期上门客及成交量都出现了明显回落。据21世纪不动产上海锐丰香山一店分行经理章勇透露，银行对贷款要求的提高及放贷周期的漫长，使得分行近期上门客中，首套房刚需购房者比例从之前的近6成锐减为近期的3成左右。
有专家建议，购房者重新评估购房成本。房贷利率成本是一个不能忽视的问题，以前由于利率折扣较大，房贷利率成本购房者还能够承受，现在则就必须重新评估了。如以100万元的商业贷款，以20年等额本息还款方式计算，若按基准利率八五折优惠计算，则每月还款7159元，按基准利率计算，每月要还约7783元，而按基准利率1.1倍计算，则要达到约8212元。
【楼市观察】房价降利率涨 开发商vs购房者谁的冬天来临了?
回顾2011年，政府宏观调控强硬，从限购到限价，从一线城市到二三线城市，旨在压低房价，给广大被房价压的喘不过气来的购房者一个“翻身”的机会。
如大众所愿，房价在调控之下有所松动，但对于自有资产不足的购房者来说，贷款“步步从紧”成为购房的阻力。到了年底，各银行额度更加紧张，首套房贷款利率7折已成为遥远的回忆，基准利率也成为“浮云”。
【买房算账】贷款利率噌噌涨 房价“降”不抵“贷”
已到适婚年龄的许斌，相中了武昌优活城一套住宅，开发商给出的优惠方式是缴纳7000元即可抵77000元，也就是说额外优惠七万元。
以新旧房价测算，以一套原价90万的房子为例，此前的销售价格为贷款98折，折后总价为88.2万元，而本次优惠则是总价减7万，总价为83万元，相比以往优惠了52000元。
同时，许斌也以新旧利率为参照算了一笔账：优惠前房子总价88.2万元，首付26.5万元，61.7万元按揭30年，如果可以拿到8．5折利率优惠，还款总额为133万元，支付利息74.4万元，月均还款3696元；优惠后房子总价83万元，首付24.9万元，58.1万元按揭30年，现在只能申请到基准利率且上浮1.1倍，还款总额为150万元，支付利息91.8万元，月均还款4164元。
“这样看来，虽然房价降了5万多块，但按利率购房，后续支付利息多了17.4万元，也不是小数目啊。”许斌表示。
记者调查中发现，近日房价出现明显松动，一些新开楼盘甚至以低于周边楼盘数千元的均价入市，热销楼盘也纷纷通过各种促销活动变相打折。接受调查的20位购房者中，有12位选择观望，观望原因之一就是购房融资成本提高、无力还贷。
近日，记者陆续收到数家新楼盘的推销短信，其中既有武汉本土开发商，也不乏有外来的地产巨头，但信息内容无一例外不是降价就是优惠，可见，楼市日渐低迷已成为不争的事实。
据国家统计局发布的10月份楼市统计数据显示，70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的城市数量达到34个，比上月增加了17个。其中武汉10月份新房价格比上一个月降了0.2%，这是国家统计局今年对武汉楼市统计以来，次出现降价。
与此同时，一些活跃在武汉楼市的“带头大哥”已挥出“促销”大手笔。武昌一大盘正式宣布旗下三期项目低于预期20%开盘，新盘开盘价一万元每平米以下。无独有偶，位于京汉大道的另一高端楼盘，以均价22000元/平方米开盘，其毛坯的价格也低于20000元每平方米。另外，位于硚口的某非毛坯公寓盘的价格为12000元/平方米，比之前预计的14000元，低了约2000元。
【房贷解读】不是“贷不了”就是“贷不起”这个冬天购房者伤不起
也许仍然有人会说低价广告也只是个博人眼球的噱头而已。但是，不可否认，房价确实在降。从售楼小姐的收入由万元下降到千元我们可以知道，开发商的日子的确没有先前那么红火了，但也决不至于穿着“裤衩”过冬，顶多是由鲍鱼燕窝到鸡鸭鱼肉的转变。而购房者的春天真的来临了吗？
在房价进入下行的同时刚需族们可以感受到，贷款买房是越来越难了，首套房利率也进入了上浮时代。同时，武汉多数银行也同样面临无钱可贷的局面，据某家媒体报道，农业银行江汉支行负责房贷的工作人员表示：“我们现在还是接受个人房贷申请，但是审批时间和放贷时间无法保证。其实只要通过审批，什么时候放款对个人来说并没有太大影响。”
房贷利率的上浮从一定程度上打击了炒房客和抵制了房价飙升，但余威却真真切切的伤到了刚需族们，按揭本来是解救刚需族的一个好办法现在却成了一个心中不可言说的“痛”。首次置业者大多是倾尽所有积蓄购置婚房或者自住，首套房贷利率上涨之后每月多还得那份月供也许就是压死骆驼的“最后一根稻草”。这个冬天来的确实有点早。
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