[摘要] 7年前，他只是一个普通的数学老师；7年后，他已是沉浮楼市多年的资深投资客，身家上千万。上投摩根副总侯明甫说过：两个水平、背景条件相当的人，率先接触房地产投资和证券投资的那个人，财富水平要远超过另一个人。
因为住房，王晓的人生已完全改变。
7年前，他只是一个普通的数学老师；7年后，他已是沉浮楼市多年的资深投资客，身家上千万。
中学和大学同学群里，他是大家咨询的房地产“专业人士”。
上投摩根副总侯明甫说过：两个水平、背景条件相当的人，率先接触房地产投资和证券投资的那个人，财富水平要远超过另一个人。
王晓显然是“那个人”。不过，在经历了过山车般的财富增长游戏之后，他很迷惑：调控之后，楼市是否依然如昨？几年间身家暴涨，他似乎已经不太清楚自己是谁。曾经的梦想和职业规划，发生了断裂。未来的人生，如果没有房子可投，应该怎么度过？
懵懂“入行”
王晓是从2003年开始购买套房子的，当时就是为了自住。但入住半年后发现，房价暴涨。他把房子卖掉大赚了一笔。不留神走上了投资房产的道路。
2004年，王晓朋友所在的公司在深圳关外宝安区开发了一个楼盘，还剩下十几套没有卖出去，领导要求在规定的时间内把剩余的房子降价促销卖出去
眼看到了规定的时间，10多套房子还没有卖出去，王晓的朋友找到了他。跟家人商量后，王晓买下了其中6套单身公寓，每套房在45-52平方米之间，均价2000元左右，每套7-9万元。两套全款，四套按揭。“当时没想太多，价格便宜，自己能承受得起，顺便做投资考虑。”
此前，深圳的房价一直平稳地上涨，保持在一个比较低的价格水平。关外的房子由于环境、配套设施不完善，交通不便等因素，价格更是低廉。
就在这一年，国内金融学者易宪容呼吁“谨防房地产业要挟中国经济”，房地产投资过热苗头出现；行业经历8·31大限，开始实行土地招拍挂制度，价高者得。
2005年，中国政府开始进行房地产调控，陆续启动了营业税改革、90/70新政等，但收效甚微。而房价、地王、开发商、楼市等等，却开始酝酿发酵。
转眼到了2006年，王晓要结婚了，想在关内南山区买房，看中了一套，大概七八十万。钱不够，就想把投资的房出货。
“过去一问，原来宝安的这片房子已经涨了快一倍，一激动，就把这6套全部卖掉了，赚了50万。不多。”
此时已是2006年底，深圳南山的房子均价在9000元/平方米左右，较之前已经涨了不少。
王晓更加清晰地意识到，房产投资的利润是如此之高。“我在中介那边放了一笔款，大概是20万左右，告诉他们我的选房标准，合适就要。”
买房上瘾
在中介的撮合下，王晓认识了一大批炒房的朋友，这其中有很多炒房大户，动辄出手就是十几套，让他大开眼界。
王晓开始和这些人合作，“我们要是知道哪个楼盘要开盘了，就千方百计地找关系，要房源。一旦把价格谈妥，我们都是整层，或是半栋半栋地拿，以楼梯为界，然后我们再内部分房。”
身为数学教师的王晓，对数字异常敏感。“买房子不但贷款给你，还要给你优惠。我投个5万、10万块钱，就可以把一个70万、80万的房产买下来。”王晓回忆，买下来过不了多久，房价可能就了，率骤然放大了10倍。那时的首付也低。
王晓几乎上瘾了，因为买房卖房这个和简便程度太神奇了。做一个公司，无论做得多好，整天操心操肺的，最后下来都是吃力不讨好，挣不了大钱；但投资房产不同，只要对整个房市本身、局部的东西理解透了，操作上没有大的问题，放着胆子收钱，不上瘾也难。理论上讲，如果政府不加干预没啥风险。
数据显示，到2007年5月，深圳市商品房成交均价的区为南山区，达到21988元/平方米，这个价格曲线，似乎就是按照王晓预期的那样在走。
王晓深刻地记得这一年的“五一”，同学聚会，本来默默无闻的他，忽然成为了焦点，因为他已经拥有了5套房子，成为毕业几年后身家数百万的富翁；也就在这一年，他辞去了教师的工作，专业炒房。
王晓的妻子，也因此得以达成人生的梦想：开一间咖啡屋。在深圳购物公园的COCOPARK三层，他们租了一个店面，装修别具一格。“基本上就是玩票性质。”王晓说，开店是满足妻子的要求，没想怎么赚钱。
2008年的梦魇
好日子总是太短暂。2007年7月，深圳楼市达到顶点后，开始急剧地下滑。
当年9月出台的二套房首付提高政策，对王晓来说是当头一棒。到了11月，他所持有的海印长城的价格已经跌至13000元/平方米以下，国际友邻公寓也在11000元/平方米以下，阳光花园的价格也低于购买时的价格。这三套房子王晓用的都是按揭。另外，在宝安区，王晓还有两套房子，一套全款，一套按揭。
算下来，当时的王晓每月还要垫进去2万多。“那个时候，大家都在传说深圳会崩盘，还有中介卷款潜逃了。”恒大、绿城、龙湖等等这些地产商，也纷纷陷入了危机。
市场的冷酷开始显现。而人情，也没有好多少。昔日的中介朋友不见了，打电话不接，店铺也纷纷撤了；投资客那群人，更是风声鹤唳，自身难保。
岳母是一个保守的老公务员，早就看不惯王晓倒腾房子，虽然妻子没说什么，但他受不了岳母的数落。“那段时间每天就是拆东墙补西墙。”王晓说，银行也变脸了，之前放贷的经理换了人，而每个月的账单，也不会通融一点，他的信用卡一度刷爆，每个月要产生上千元的利息。
那段日子，让王晓觉得后怕。因为对一个几万元“起家”的人来说，他输不起。然而就像所有的瘾一样，染上了就很难戒掉。
2008年底，金融危机救了开发商，也救了王晓。2009年初，中国政府出手4万亿救市，并且启动了拉动内需政策，放宽了几乎所有的购房优惠政策。
“2009年开始，买套房子享受最优惠的房贷，首付款两成，还有利率7折优惠。”王晓说，他的房子很快，转手。
甚至转手给了朋友。在王晓的亲身示范下，他的一些朋友也加入了炒房行列。在深圳，很多投资客虽然是买多套房，但依然可以做到首付两成，办法有很多，就是异地贷款，或者亲友联名，2009年银行都放开了，对此睁一只眼闭一只眼。
不买房的人生如何度过
王晓最近两周经常失眠，他上周末刚刚卖掉南山的一套房，现在，他还有2套房在楼下的中介店里挂着，卖不掉，他又不愿意降价。
这不是他次这么担惊受怕了，2007年的这个时候，他也是这么害怕，那一年，也是政策频出的年份。只要是政策多了，他就很害怕，会在最短的时间里出货。
但是，只要一看到市道稍有起色，他又一样会以最快的速度跑回来抄底，“没有什么比这个来钱更快了”。
“如果你经历过2005年营业税调控，2006年90/70调控，以及2007年9·27调控之后，你会怎么想？”王晓对记者说，这3次调控最终的结果都是：房价涨得比调控之前更高更快。
不过这一次，9·29新政之后，他没敢这么笃定了。
的严厉政策，以及立竿见影的市场低迷，令深圳的炒楼客再一次受到明显的惊吓，虽然至今尚未有数据显示究竟有多少投资客在抛售房屋，但大量的市场景象表明，它的确在发生。
眼下楼市正处于新政出台之后的混沌期，说它混沌，因为不少人就像王晓一样，仍然对调控的结果抱着幻想，期待着再出现一次越调控越涨的现象。他们在观望之余，对昔日的暴利还是眷恋不已。
央视主持人芮成钢在做完任志强的专访后表示，如果有一天任志强说什么都没有人再关注了，说明房地产市场就正常了。远洋地产总裁李明也曾对记者说，当大家都不再谈论房价，就好了。但现在任志强的微博貌似粉丝还很多。
“做完房子以后就觉得，做别的实业也好，别的投资领域也好，都会提不起精神。”王晓说，真还没认真想过以后干什么。
到中国做"房虫"一位美国老太太的内地炒房经
（来源：中国证券报）
一位美籍华人老太太，怀揣对中国房地产行业的巨大热情，不远万里从大洋彼岸回到祖国，开始了购房之旅。
她展开的一张中国地图上，北京、大连、沈阳、巴马等许多城市名称上画着一个个小圈圈，“这是我去考察的一些地方，如果各方面条件不错，买几套房子用于投资。”
就在她身体力行到处考察项目的时候，中国房地产市场却正在遭遇有史以来最为严厉调控政策的炙烤。然而部分城市房价微跌，丝毫没有减弱这位美国老太太的购房热情。
她说，当国人忌惮调控威力时，一些美国富人却将此看作一种商机。只要人民币预期不变，中国房地产市场就具有相当广阔的投资前景。
到中国做“房虫”
这位美国老太太叫Susanchen，原是星岛日报驻北美分社的一名高级记者。
一份体面的工作，一份不错的薪水，外加一张令人羡慕的绿卡，很多华人混到这个地步应该满足了。但就在一年前，她突然向报社提出辞职。
很快她回到国内，凭借一张地图和互联网络开始了购房之旅。
先后在大连和沈阳购买了三套房产之后，2010年9月她南下北京。
整日走街串巷，Susan发现北京南城是房产的估值洼地。
凭借在美国的置业经验，她将目标锁定在的二环内，购买了一套价值300万元的房产。
一年之后，这套房产售价上涨50%，最近她打算将该套房产挂牌出售。Susan有她的道理：现在北京住房政策太严了，未来房价上涨的空间不大。她开始看重二三线城市的地产项目，这些城市的房价才刚刚上路。Susan不无得意地告诉中国证券报记者，最近她看上了广西巴马。
广西巴马是一条狭长地带，空气清新，环境宜人，非常适宜居住养生。那里的房地产市场刚刚启动，一套非毛坯的两居室只要15万元。Susan一口气在那里买了12套。不到一个月的时间，那里的房价已涨到每套20万元。
当记者诧异于Susan的大手笔时，她说，现在除了中国的一线大城市对外国人购房进行限制外，其他很多二三线城市不仅没有歧视政策，甚至有些地方的房地产企业和地方政府相当高兴，觉得能带动当地的旅游发展。
看着她在中国地图上圈圈点点作出的标记，她说这是她构想的国内置业计划。现在已经购置了将近20套住房，未来福建厦门、山东威海，甚至是天津都将纳入到她的购房版图中。
老外杀个回马枪
当记者问起Susan为何到中国购房时，她表示，作为媒体人的她了解到很多美国富人都在通过各种渠道来中国购买投资性房产，只不过进行得比较隐蔽。
之前中国房价飙升以及人民币，让这些人的财富增值非常快。
Susan说，目前国内对外汇流入境内管理得非常严格，没有明确的资金用途根本无法通过国家外汇局的关口。如何换汇成为当时拦住很多外国人进入国内房地产市场的主要障碍。
工行北京新街口支行客户经理宋祯介绍说，央行外汇局规定，如果外国人能提供合法资金来源证明，那么对其换汇并没有太多限制；但是如果不能提供证明，外国人一年能够换汇的上限是5万美元，这对于支付一套住房显得杯水车薪。
不过，Susan巧妙地运用了“地下”渠道。
“现在很多企业在香港有公司，我们将美金汇到该企业在香港的汇丰银行账户，而国内就可以从企业按照当时牌价提走相应的人民币。有时换汇成本比银行还要低。通过地下钱庄，也可以将美元带到国内。”
现在，Susan的一些美国朋友也在通过这些方式将资金汇入中国。虽然在中国政府祭出最严厉的楼市调控之后，有些海外买家开始从房地产行业抽身，但是在中国公布的GDP数据依然保持高增长时，老外迅速杀个回马枪。
外汇局公布的国际收支平衡表初步数据显示，今年一季度我国经常项目顺差出现回落，国际收支状况进一步改善。
但是资本和金融项目顺差有1114亿美元，仍处于高位，显示了国际资本净流入的压力巨大，隐藏其间的“热钱”令人担忧。
一位在中国工作多年的外籍人士steven介绍，“他们不会轻易将资金汇出中国，毕竟全球没有任何一个地区拥有中国经济这样的活力。所以更多的是进行一些结构性或者地区性的调整。
比如一些外国朋友在世博会后选择退出上海物业；在北京限购令出台时，放弃持有一些非核心地段的物业资产。现在他们的目光已经开始转向一些房地产市场方兴未艾的二三线城市。”
房价走势扑朔迷离
一位在美国旅居多年，一直从事金融投资行业的圈内人士张旭告诉记者，现在全世界都知道应该尽可能持有人民币资产，享受人民币带来的好处。
他表示，目前中国是美国债权国。为了赖账，美国一定会让美元贬值。
另外，美元贬值也是刺激美国出口进而拉动国内就业的方式。所以不排除美国政府未来会启动新一轮刺激计划，向市场再次注入流动性。“这是全世界都知道的美国玩的小伎俩。”张旭说。
从全球视角看，如果美国政府让美元泛滥之后，那么相比欧美国家，美国人更愿意将资金注入中国这样的新兴经济体。既然人民币的预期没有消退，必然会导致海外热钱大量涌入，而且国内的货币处于超发状态，两股力量都将抵消一部分政府调控房价的力度。
不过，这种观点遭到一些国内经济学家的反对。
根据发达国家房地产市场发展的历史经验看，没有任何一个国家的房地产市场能够一路高歌猛进。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，当前的住房市场价格过高，房地产泡沫巨大早已是不争的事实。如果房价不向下调整，房地产泡沫如何挤出？
独立经济学家谢国忠表示，对于已经涨了二三十倍的房价来说，下跌50%并不难。
今年房价已经见顶，当加息至负利率时代结束时，房地产拐点就会出现。
有专家称，随着“限购令”、房产税等调控政策的层层加码，坚挺的房价必然会出现松动，而未来的再次加息也许就是压倒骆驼的最后一根稻草，像美国老太太这样将房地产作为投机工具的风险正在加大。
目前，相当多的国际游资在内地炒卖房产，其根本动因就是赌人民币。
只要人民币存在的可能，游资就会持续涌入中国，吹大房地产泡沫。然而游资不会准确预料人民币的拐点具体在哪里，当多数人看明白之后，美国老太太的内地炒房梦也许就将破灭。
非典型炒房客自白:该撤就撤 以后仍可以杀回来
“我不是那种典型的职业炒房客，所以该撤的时候就撤了。”小薄平静地告诉中国证券报记者。至于什么时候“该撤”，小薄表示自己也不知道，主要还是看政策的导向。
小薄自称是“非典型”炒房客，他所在的“炒房”圈子，大部分人年龄都不大，多在25至35岁之间。他们的炒房手法，大多都是以自己的各种关系为切入点，低价买到开发商的“内部房”或者地方公务员福利分房后的“剩房”，然后再迅速转手套现。小薄称，这几年，自己运作这样的房子已 过20套，平均每套房产赚取的利润在50%以上。“利润还是很可观的。”
倚靠着自己政府方面的关系，“小薄们”对于政策动向都相当敏感。在去年调控之前，他们就陆续卖出了自己手中的房产，大部分人在去年年底之前就“出清”了。他告诉中国证券报记者，调控政策之后，以往的炒房操作方式都变得比较困难。而且，对于未来的房价走势，自认为对“大势”把握很准的小薄，也表示有点迷茫。
小薄至今仍对朋友炒房被套的经历心有余悸。“有几个朋友炒房被套了，就是因为判断不准，在房价处于高位时跟风进入。有个北京的朋友甚至借高利贷炒房，当时房价还在不断飙升，他本准备过一个月就全部转手套现，觉得怎么也能赚个上百万。可是没想到接连出台的调控政策令房地产市场风向骤转，二手房价格瞬间停涨，购房者的观望情绪也越来越浓，几套房子就那样砸在自己手里，那个朋友最后赔得倾家荡产。”小薄称自己炒房的套路，就是不高位跟风。因为高位买进、追高入市的行为最终是让自己陷入两难境地，即不能转手套现，又要承担调控风险。
“现在，我手上的闲房也没有几套了。”小薄表示，自己2009年到2010年间买过海南等地的几套房子，随后在房价较高时全部卖出。“即使目前海南的房价仍旧不断飙升，也和我没关系了。而且，海南之前是有过房地产泡沫的，未来政府什么时候再次出手调控，谁也料不准。”他表示，中央出台调控政策之前，“小薄们”活跃在北京、上海这样的一线城市。但是，随着调控政策的日益趋紧，他们逐渐转向海南、浙江、湖北等地的三四线城市，因为这些城市的房价才有“可运作空间”。
不过，小薄称，转移目标是短期形势所迫，他自己仍旧是看好一线城市房产的长期走势。他告诉中国证券报记者，目前自己手上还留着北京、天津和山东的几套房子，短期内也不打算转手卖掉。一方面，因为自己几年前购入这些房子时，花费成本其实并不高。而且，这些地区都是经济发达省市，当地的房产本身就具有一定的抗跌性。另一方面，这些地区的房屋出租价格一直都比较理想，即使房子不能转手，同样可以获得不错的。另外，小薄买房也并非都是做短线投资。“和其他的投资渠道相比，我还是更相信房产的长期保值增值。”
小薄坦言，对他们来说，撤还是不撤，其实并没有一个的答案。归根到底，他们这群人还是逐利而为的，只要“炒房”有利可图，即使撤退了，仍旧可以“杀”回来。
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