[摘要] 中指研究院提供的数据显示，全国楼市正出现回暖势头：11月第一周成交量“凝固”，第二周35个城市中已有12个城市成交量出现止跌回升，第三周18个城市开始上升，第四周成交量全面回升。并且，伴随着成交量的反弹，部分城市房价也出现上涨。
来源：中国新闻网
“现在中国房地产价格波动前所未有，房地产调控压力前所未有，房地产调控难度也遇到了前所未有的挑战。”在近日北京举行的中国城市科学研究会住房政策和市场调控研究专业委员会(下称“住专会”)的成立大会上，住房和城乡建设部副部长仇保兴如是表示。
金融危机以后，中国房地产市场波动剧烈，从量价齐升到量跌价平，再到量价齐跌，现在又回到了价平量低。谈到房价波动的危害，仇保兴分析主要有四点：首先，房价过快上涨容易引发资产泡沫，影响金融稳定和经济健康发展，因为房产和金融密不可分，很多住房者要用一生的资产购房，一旦出现负资产，就会影响社会稳定。其次，房价脱离普通居民的承受能力，影响公平和稳定。第三，房价太高导致购房者负担过重，影响一个国家、城市或区域的竞争力，这个城市或地区容易被边缘化。第四，房价过快上涨导致投资、投机性需求旺盛，对实体经济的资金需求产生挤出效应。当国民经济中某一个行业是暴利行业，资金会大量涌向这个领域，其竞争能力就会退化。
在谈到房地产市场调控的难点时，仇保兴分析认为主要有六点：一是中国城镇化发展带来的刚性需求。日本的房地产市场泡沫是城市化率达到80%，刚性需求减少的时候，泡沫就爆了。现在中国城镇化率还不到50%，每年大约有1500万的农民进城，住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。二是民间资本投资领域过窄。三是全球化的热钱涌动与人民币预期相结合。四是房产持有环节税收制度缺失。五是地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。六是中国各地区之间经济发展差距十分巨大，一些沿海城市房价暴涨，与发达国家一些地区的房价并驾齐驱。而内地一些城市房地产业刚刚起步，如2008年甘肃酒泉地区一些住房每平方米仅1000元左右。在这种情况下，用“一刀切”的办法调控房地产市场，对来说很难有非常好的效果。
仇保兴最后提出，房地产调控需要各部门之间的协同，需要中央和地方的协同以及调控政策的组合使用。要给地方政府政策“工具包”，包括土地、金融、财税政策等；给中央政府一个合理的模型预测。现在要做的工作，包括对房地产泡沫衡量和警戒；制作货币投放与房价波动的定量分析模型，并对地方政府调控房地产市场进行评价、监测和激励。
仇保兴也坦言，1998年是刺激住房消费，2002年控制住房供给，2005年是遏制需求，到了2008年是刺激需求，2010年是增加供给。“我们30年的房地产市场化经验、成绩来之不易，问题也值得总结，正视问题，这样我们才能避免在同一个地方两次跌倒。”
据了解，住专会是在中国城市科学研究会领导下，以促进城市房地产健康发展、构建和谐社会为宗旨，研究探讨住房政策和市场调控、住宅与房地产业发展中的风险防范、泡沫预防等问题以及组织房地产宏观调控效果评估等方面的学术交流与宣传推广活动的性学术组织。见习记者石俊
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来源：中国经济网 王义伟
房地产调控应该是一个合纵连横的系统工程，这样才能兼顾社会效应、经济效应和生态效应
11月26日，中国城市科学研究会住房政策和市场调控研究专业委员会举行成立大会，笔者受邀前去采访。由于这个委员会属住建部，成立大会邀请了房地产界的高官和权威发表讲话，非常重要，所以笔者从头到尾坐在现场，对每一个发言洗耳恭听，当然获益良多。
其中住建部副部长仇保兴对各国房地产的评价，让笔者觉得颇有见地，也有必要再发挥一番。
仇保兴用三个标准来衡量房地产发展模式的优劣：，社会效应，即是不是体现了社会公平；第二，经济效应，即有没有造成房价的剧烈波动；第三，生态效应，即有没有对环境造成负面影响。
然后，仇保兴将国际上的房地产划为四种发展模式一一点评。
种模式看美国。社会效应方面，美国做得比较好，绝大部分人都有房产，人均住房面积超过了80平方米；经济效应，美国由于金融衍生工具过度使用，所以价格波动非常大，影响了全世界，这也是事实；关于生态效应，美国是比较糟糕的。美国在城市化过程当中，房子都跟着汽车轮子跑。这样城市的密度就不断下降，城市化过程当中城市的密度下降了3倍，所以1个美国人消耗的汽油相当于5个欧洲人。尽管奥巴马提出了城市革命，想让美国人回到中心城市，但前人造成的问题，后人无法弥补。
第二种模式看日本。日本的社会效应和生态效应都不错。日本都是以小户型为主。作为一个东方的发达国家，日本的人均能源消耗量是所有发达国家的，比美国几乎低一倍以上。但它经济效应不好，房价波动最激烈，房价的时候，日本所有房价总和超过美国2.5倍，这个泡沫是人类历史上最巨大的，然后一下子跌下来，到现在也没有恢复，整个拖累了GDP，对全球经济带来了巨大的影响。
第三种模式，拉美和南亚模式。它的社会效应不好，穷人都住在贫民窟，贫民窟占城市住房套数70%以上，富人的豪宅非常巨大；经济效应，其房价波动是随着国际游资的波动而波动，它自己没有自主权，也是打低分的；在生态方面，由于贫民窟广泛的蔓延，实际上整个城市生态环境相对较差。
第四种模式，欧洲模式。社会效应比较好，住房分布比较公平；经济效应上，房价出乎意料的长期平稳；生态效应方面，居住密集型、住房面积小户型在城市中间占了相当大的比例，也可以打很高的分数。
以上是仇部长评点各国房地产发展模式的大概内容，很显然，仇部长对欧洲模式赞赏有加。
笔者顺着仇部长的思路，对中国的房地产现状作一番评价。
经济效应方面，房价一路飙升，民怨沸腾，低分。
生态效应方面，得分也不会高。中国的城市化进程虽然尚未完成，但“大城市病”已经开始显现，堵车、空气污染、垃圾围城，情况实在是好不到哪里去。
怎么办？
要抓主要矛盾。住房公平要追求，生态效应要维护，目前最重要的，当然还是房价。房价不回归到合理的水平，其他一切都无从谈起。那么，怎样才能在房价的调控上取得明显效益呢。
仇部长说了，房地产调控要有两个协同，部门之间的协同，中央和地方的协同，要给地方政府工具包，给中央政府一个合理的模型预测。
笔者对此非常感兴趣。按照这个思路，房地产调控，将成为一个中央各有关部门横向联动、中央和地方上下联动，一个合纵连横的系统工程。地方政府的工具包，包括什么内容，笔者不得而知。但笔者认为，不同的地方，中央所给予的工具包，内容应该不一样，东南沿海发达地区的和西部地区的不一样，大城市和中小城市的不一样，这样才有针对性。
三个效应尚未达成，房地产调控仍需努力。
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