南昌大学刘湖北教授
在这样一种市场大势比较低迷的情况下，南昌市房协举办这样的座谈会是必要也是非常及时的。我主要想讲两个问题，一个是对于目前这种状况我们应该怎样来看，就是做一个什么样的判断。第二在这种状况下，我们应该采取什么样的措施来尽快使市场回暖，谈一些我个人粗浅的看法。
个问题我认为南昌楼市或者是房地产市场它并不像很多人所说的就是完全走到了一个向下走的拐点。我认为是进入了一个平稳调整期，从总体发展情况来讲，应该讲稳步持续发展是南昌市房地产市场发展的趋势。
为什么这样讲，因为经过去年一系列政策的宏观调控，特别是加上一些一线城市的房地产市场的震荡影响，从去年底特别是年初以来，南昌市房产市场走势也变得扑朔迷离，即使是房地产市场金三银四的时节，我们南昌市四月份的销售量的确与同期相比下降幅度非常大，每天只销售几套，过去卖得的时候七天销售了一百套。那么这个市场低迷状况最突出的表现就是市场观望气氛浓厚，交易量偏小。这种状况很大程度上也影响整个南昌市经济的发展，所以我想在这个方面，政府对房地产市场的关注程度比普通百姓关注的程度还要紧迫。
这样的市场状况如何判断，其实大家可以回想一下，在05年国家一系列宏观调控以后，从05年下半年开始，整个市场从市场来讲也出现个震荡期，特别是上海，当时房价往下走，我觉得跟现在的情况很相似，就是市场回归理性，价格回归价值的态势。我想目前的市场状况，在某些程度与05年有所相似，严格来讲，在房产市场发展过程中，市场有起有落，这是很正常的事情。不要看到市场稍微有一些波动就感觉坐不住了，因为在房地产市场发展过程中，开发商的谨慎面对，消费者的持币观望，都是一种非常自然的市场行为。
在市场经济条件下，应该讲是必然行为。现在南昌的房地产市场在大的经济气侯影响下，在一线城市的房地产发展状况的波及下，我觉得在平静下蕴含着是房地产买卖双方的博弈。在这种状况下，就看我们谁的心态好，谁能够把握住契机，这种心态和契机的把握，应该讲决定着房地产市场的走势。从目前讲，我觉得关键的不是我刚才说的是处于什么状况，关键是我们在这个时候要去思考我们的市场会朝着什么样的方向发展。经常有很多消费者询问我，目前的房地产市场状况、房价会不会下降？这种低迷状况会持续多久？我不是预测家也不会预测，但是有一点可以确定就是这一轮调整，对于克服以前房地产市场不理智的行为，特别是对投机炒房的行为是比较大的抑制，也就是说通过炒房的时代已经渐行渐远。
目前的楼市对开发商来说是一种考验，同时也是在考验政府的管理能力。按照房地产市场发展规律，南昌可以说从05年开始，05年、06年、07年价格是一路猛涨，市场经济的发展不可能一个商品价格会一年365天上涨，到一定程度必然会有调整期，在调整期中，有一些小开发商可能会出现资金链断裂，土地获取困难等，这样将会影响到后续发展。这样一些品质不好，抗风险能力不强的企业，它为了生存，将会采取急功近利的做法，它只有降价销售维持生存，但是这将不是主流。
刚才讲到南昌市房地产市场是以内部需求为主的市场，我们市场发展动力是来源于内部需求的增长，而的的确确在南昌市随着这几年经济生活水平的提高，随着整个城市化进程的加快，应该讲房地产市场过程中，是有价有市，在这种情况下，房地产价格持续下跌，房地产市场持续低迷是没有道理的。所以我觉得这段时间应该是在前几年价格快速增长，市场过于热的情况下的一个平稳调整期。从总的发展趋势来说，应该是会平稳增长的。
第二个在这种状况下，应该怎样来做，怎样来面对。今天的主题是怎样才能够让市场回暖。我想对回暖谈一下自己的看法。我觉得今天所谈的回暖，并不是要重新回到像去年那种市场亢奋的状态，价格一天一个样，可能一个月涨50%，甚至翻一番，我想回暖不可能再回到那种程度。
我认为回暖应该是适度回暖，而要解决回暖问题，我们目前当务之急也是我们必须长期坚持的事情，就是想方设法扩大我们的住房交易量。而要扩大住房交易量，关键是要满足居住真实需求上下功夫，也就是说要加强普通商品住房的供应，我们南昌包括今天来了很多开发商，感觉在座的各位都是南昌市比较有实力的开发商，你们的楼盘开发速度放缓了，但是还没有到降价的地步，南昌市降价的楼盘可能都是在市区边缘品质相对比较差的楼盘，他们感觉到了紧张，压力大。
所以我觉得适度回暖可能更多的要关注这部分的需求。在这种情况下应该采取什么策略，我分两个方面讲，一个是政府部门的工作，给政府提一点建议，我觉得主要应该从三个方面作工作。就是强化土地的供应管理，力求土地供需总量平衡，合理控制地价，我们知道房地产市场土地是个基准线，所以这方面政府部门一方面要加强调控力度，力求土地供求总量平衡，如果说土地供应量不足，整个市场的价格必然是会一直往上走，只有保持地价供应动态平衡，才能使土地价格平稳上涨，这样也才能够避免百姓对整个市场的怨气。我觉得政府现在对土地一方面是放的不太够，另外由于放量的价格好象没有根据市场趋势走，价格定的比较高，我觉得这种情况下应该做两个事情。
，土地供应量不够怎么办，应该建立一个强制退出机制，对于以前通过各种途径找到了土地但是又没有能力开发的土地，要强制性收回，把这些强制性收回的土地，重新投入市场，这样来保持足够的用地规模，来抑制过高的地价。同时这也是政府增加财政收入的重要途径。
第二，建议南昌市房管局组织人员合同国土局、规划局建立一套科学住房、消费施政分析体系，也就是说对南昌市不同收入阶层的可支配收入和住房状况运用相关模式来进行分析，通过分析了解整个市场需要高档房人有多少，需要中档房的人大概有多少，那些是买不起的房的人，应该划分到经济适用房和廉租房上，并以此来设置土地供应结构，满足消费预期。
如果做好这些工作对于开发商来讲，也可以引导开发商合理放量，扩大市场有效需求。政府部门要做的第二个工作，就是加大对房地产企业的扶持力度，目前很多人都讲房地产开发商是暴利，的确相比其他行业，可能房地产开发商赚取的利润相对来说多一点，但是不得不说在开发过程中有很多费用是受到政府影响的，就是政府的相关收费或者是附加硬性的东西使房地产开发企业成本大大提升，我前几年在房地产开发公司做过兼职，每个月我看到的财务报表，这方面有的甚至达到项目运作的30%、40%，这里面包括不合理收费，或者是太多收费项目，各种税收（当然税收方面比较难处理），特别是一些市政设施的完善，很多时候我们政府把这方面的责任变相地转嫁到开发商方面，本来是由政府来做的市政配套设施，都是由开发商来做。
这样在很大程度上加重了开发企业的负担，这块费用没有办法只有抬高销售价格，才能获取适当的利润，政府是可以通过引入市场机制来减轻开发企业的负担。第三个建议，我建议在目前的情况下，政府部门应该大力发展住房二级市场，这块有两个方面，个是我们现在南昌二手房价格居高不下，这也许跟二手房的政策和租税体系不健全有关，很多发达国家他们的住房供应是有合理的体系，我国住房交易占70%，存量房只占30%。我之所以这样讲，是因为二手房交易增多可以增加住房供应量，第二使购房者有更多选择机会，特别是改善性需求，进入二手房市场特别方便，改善性需求可以刺激和拉动起来，当然这里面就需要规范中介市场，这是发展住房二级市场的一个方面。
第二个方面是鼓励住房置换，上海在前几年，特别是90年代末本世纪初房产发展速度非常快，有一个非常重要的工作就是住房置换，我觉得在这方面，政府应该采取一些措施来刺激，住房置换实际上是刺激市场非常有效的途径，比如说片区置换，小房子与大房子的置换如何做可以寻找办法。对二级市场的刺激，我建议政府采取收购二手房的方法来做经济适用房和廉租房，不一定做经济适用房和廉租房都是自己弄地建设，我觉得青岛市的一些做法值得南昌学习，青岛市从放开二级市场发展，政府财政资金拿出一部分资金来收购居民房，可以使市民手中的房产迅速变现同时迅速进入存量房市场。
在这个过程中，还可以加强住房消费信誉档案建设，上个月江西省出台公共信用暂行办法，我想个人信用状况，实际上江西省已经做了相关工作，中国人民银行已经建立了160万份档案，不过现在信息可能不太准确。我讲这个，就是说在建立个人档案对于买不到经济适用房和抵押买房的人，可以通过信用状况调查，帮助他贷款，就是由政府成立担保机构，建立抵押贷款二级市场，同时可以进行贷款贴息政策，这样对抵押贷款证券化做到很好的铺垫。
开发商在这种情况下我觉得要调整心态赚取合理利润，我觉得这段时间反而是一个很好的平静反思的阶段，首先是我们的心态要保持健康，不要一看到市场情况不好就按奈不住，我认为降价并不能缓解观望情绪，价格调控并不是惟一的手段，我们目前南昌市的房产市场不是房子造好了没有人要，事实上通过最近几年对市场的分析来看，目前大量的中低收入家庭是急切需要住房，另外也有急于需要改善住房条件的。
如果说改善需求和投资需求会受到影响，那么需要迫切住房的，比如说婚姻青年或者是城市化进程进入到城里的人，这些都是刚性需求，不是说这些人不降价就不买，降了价就会买，关键的问题是，开发商如何针对具体的消费群来做一个合理的供需结构调整工作，我们的产品不要都是针对富人阶层、高档人士，消费者对价格都有一种心理预期，买涨不买跌，所以我觉得房地产开发商并不需要采取降价手段，而是通过提升项目品质来增加产品的附加值、吸引力。
另外我昨天在萍乡也讲到，要加快房地产市场风险机制和房地产信息反馈机制，这个工作本来是应该由政府来做，我觉得开发商同样也需要做这个工作，也就是说在价格方面并不是市场不行了，就降，市场好了，就涨。市场不好或者好都可以涨或者降，关键是怎样涨和怎样降的问题，这里面一定是有一个区间限制的，为什么老百姓对房产价格怨气很大，关键是很多开发商在设定价格的时候没有去进行科学思考，没有根据市场风险和信息反馈来合理确定涨幅。涨的上限应该是城市居民收入的涨幅，下限是物价上涨水平，在物价上涨水平里面涨价老百姓的敏感度肯定不会很高。
第三，开发商需要为目标消费群提供合适的产品，做营销的人都知道没有卖不出去的产品，只有不会卖产品的人。所以我们要做的产品一定要研究目标消费群，根据目标消费群的定位来做产品定位，也就是说你的产品并不是所有消费者都需要的产品，也不是所有消费者都能够买得起的产品，这个是我们南昌很多开发商需要加强的工作。现在很多销售上碰到困难的住房，很大程度上就是没有明确的消费定位，你的房子想卖给所有人是不可能的，如果说你的房子没有准确定位，对于整个企业的品牌影响力和市场竞争力的延续也是没有帮助的，所以我觉得在这个方面，我们从某种程度上要学习SOHO中国、万科等大企业的做法，定位非常明确，同时根据定位来打造产品。第四，加强房地产公司内部管理，提高效益。
在目前，市场价格缓慢增长、交易量萎缩的情况下，开发商在这个过程中应该通过内部挖潜加强管理，提升利润空间，不要像外面所讲的房地产开发商都是一夜暴富者，出手大方，都是大款。我感觉企业还是应该开源节流的，在采购、招标、工程，预结算都可以控制，在这些方面成本控制下来，你的利润就会上涨，在市场低迷的时候你依然会有合适合理的利润，实现国家、企业、消费者共赢的局面。
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